As notícias ruins continuam a envolver o Brasil; dessa vez, um novo rebaixamento da nota de crédito do Brasil pela Standard & Poor's.
Difícil imaginar se tais notícias vão parar no curto prazo. A sensação é de "vazamento" por todos os lados; por mais que você consiga "tapar" um buraco aqui, outro ali aparece.
É dentro desse contexto, que voltamos a falar da "nossa" Bolha Imobiliária".
Tenho lançado vários gráficos em outros artigos que fazem algum tipo de intersecção com o tema "Bolha Imobiliária"; Falaremos deles mais tarde.
Finalmente o tema "Bolha Imobiliária" tem avançado nos meios de comunicação; matérias de TV e jornais que mostram desconto, distratos e reclamações têm aumentado Já escrevi mais de 1 artigo sobre a suposta Bolha de Imóveis; aqui, lanço uma outra direção.
Além de voltarmos a discutir o que levou os preços dos imóveis ao atual estágio, lanço a seguinte dúvida e pergunta:
Chegamos a fase "medo" da Bolha Imobiliária ?
Toda Bolha de Ativos é caracterizada por 3 fases: Euforia, Negação e Medo; a última dá início ao colapso do "ativo", o "estouro" propriamente dito
Abaixo, tratemos, de imediato, da visão macro do que entendo como "Bolha Imobiliária"
Em seguida, os pontos principais traduzidos quase que na totalidade em gráficos e tabelas.
A figura acima é o gráfico do índice "IVG-R", o índice produzido pelo Banco Central e que tem como objetivo refletir a evolução dos preços dos imóveis desde 2001.
Sobreposto ao gráfico, pontos que procuram, como disse acima, envolver todo o tema. Apesar do índice indicar um aumento de cerca de 75% entre 2001 e 2007, reduzo a "Bolha", ou o extraordinário avanço dos preços dos imóveis, ao período 2007-2013, período da "EUFORIA" Nesse período, o "IVG-R" sai de uma faixa de 170 para uma faixa de 550; cerca de 220% de aumento.
A Dinâmica da "nossa Bolha Imobiliária" carrega 2 vertentes: a interna, traduzida mais especificamente por meio dos retângulos azuis acima, e a externa, traduzida pelos pontos "soltos" no círculo verde.
Qual o significado?
Os componentes externos agem de forma indireta; ainda que produzam efeitos em uma direção, como no caso da Bolha de Commodities, quando proporciona a "superescalada de preços" do minério de ferro, o que provoca um forte fluxo de capital; o forte fluxo inunda o mercado sob várias formas, a partir de uma simples visão "reação em cadeia".
Quantitative Easing e"Política Monetária Frouxa" (taxas de juros reais negativas), componentes externos, por outro lado, produzem efeitos em várias direções; ao se depararem com taxas de juros reais negativas, os investidores direcionam seus "fundings" para vários mercados em busca de novos patamares de rentabilidade. Os fluxos se exacerbam e impulsionam, esgarçam e inflacionam os ativos ao redor do mundo. Aqui, acabam, em última análise, por distorcer os preços dos imóveis em algum ponto.
O Reflexo da Política Monetária Frouxa americana, por exemplo, pode ser vista na trajetória "surreal" dos títulos de 10 anos do tesouro americano vista no gráfico abaixo; trajetória essa que fez com que os títulos atingissem patamares abaixo do período "Pós-Guerra":
Títulos de 10 anos do Tesouro Americano, período 100 anos
Fonte: tradingeconomics.com
Os componentes internos são movimentos que, ora são iniciados pelo setor privado, ora pelo público.
Aqui, destacamos 4, particularmente; 1 deles, ilustro com o gráfico
1- A explosão do crédito, visto no gráfico abaixo:
Conceito, segundo "página Banco Central do Brasil" "Relação percentual entre o saldo de crédito concedido pelo Sistema Financeiro Nacional e o valor do PIB acumulado nos últimos doze meses a valores correntes."
Saldo da carteira de crédito em relação ao PIB, período 10 anos
Fonte: Banco Central do Brasil
2 - Lançamento do Programa "Minha Casa Minha Vida", do Governo Federal
3 - Copa do Mundo e Olimpíadas
4 - A explosão dos IPO'S das Construtoras - período 2006-2008
Poucos são os textos ou pessoas que direcionam um olhar para o papel dos IPO'S das Construtoras sobre o avanço dos preços dos imóveis no Brasil. Com o dinheiro em caixa, a partir do sucesso dos inúmeros IPO's, as Construtoras foram `"às compras" em busca de terrenos que possibilitassem a construção dos imóveis que suprissem a suposta e prevista forte demanda em potencial. A busca desenfreada e alucinante das inúmeras Construtoras certamente contribuiu para um novo rearranjo de preços dos terrenos disponíveis, movimento até então inédito. O novo rearranjo dos preços dos terrenos, naturalmente, mexeu com a estrutura de custos das recentes construções, abrindo igualmente um novo rearranjo de preços dos imóveis em si ;
Sob o "guarda-chuva" do que chamo de "RISCO ZERO MUNDIAL", indicativo capaz de "abraçar" os fatores internos e externos, ondas e interações produzidas por esses fatores alimentam, ao longo de 2007-2013, um aumento no preço dos imóveis; Nada é capaz de conter o aumento; a "Euforia" se espalha, o sentimento emocional torna-se mais um ingrediente, e ninguém ousa a ir "contra a maré"; afinal, os preços vão "subir pra sempre".
O quadro não sofre um arranhão sequer, mesmo diante de indicadores que nos remetem para panoramas duvidosos de "risco x retorno"
Isso é possivel quando olhamos, por exemplo, para 3 deles:
- "yields" dos imóveis no Brasil em torno de 5,10% anual
Retorno anual (Gross Yields)
fonte: globalpropertyguide.com
Ou quando esses mesmos "yields" refletem 20 anos de recuperação do "principal", abaixo refletido na relação "price/ratio"
Relação "Retorno valor principal preço imóvel" (Price / Ratio)
(Expressa o número de anos para retorno do valor principal" fonte: globalpropertyguide.com
Ou quando analisamos o aumento dos preços dos imóveis nos últimos 5 anos frente a países espalhados pelo mundo. Brasil, com o segundo maior aumento, 96%, atrás apenas do Peru
Aumento nos preços dos imóveis no últimos 5 anos fonte: globalpropertyguide.com
O mundo começou a mudar... Ou pelo menos, no âmbito interno, ali por volta de 2014, o Brasil começou a dar sinais medíocres.
Entretanto, falar de "Bolha Imobiliária" ainda parecia um tabu.
Bolha? "Não há bolha"; pelo menos é o que a imensa maioria dizia.
O período "2014-2015" pareceu marcar um período de "NEGAÇÃO"...
"Não há motivo para pensarmos numa bolha de imóveis no Brasil", diziam... As razões? Responde aqui, ali, acolá, e o resumo era sempre o mesmo: "Há uma enorme "demanda reprimida" no Brasil... imóvel é sempre um bom investimento" A despeito da "NEGAÇÃO", os sinais insistiam em mostrar que a "tal demanda reprimida" não sustentava a "Euforia" anterior.
O mundo "RISCO ZERO" parece ter ficado pra trás...
Vejam o gráfico TED, "spread" entre a taxa londrina Libor de 3 meses e os títulos do tesouro americano de 3 meses"
TED, Semanal, período 8 anos
Fatores externos?
- Não temos mais QE
- O FED promoveu no final do ano passado o primeiro aumento das taxas de juros desde 2008
- A Bolha de Commodities estourou, e levou consigo a derrocada dos preços do minério de ferro, uma das grandes molas de sustentação do fluxo de dinheiro para o Brasil nos últimos anos; também levou junto o crash do preço do barril de petróleo, importante na rede que sustenta a cadeia "Petrobrás-fornecedores" no Brasil
Fatores internos?
- Não temos mais os IPO's das Construtoras, responsáveis por encher seus "caixas"
- "Copa do mundo" se foi... Olimpíadas, em 6 meses a ilusão tem fim....
Do lado do fluxo de dinheiro, há sinais por todos os lados que a farra acabou, seja pelo impacto provocado pelas ondas e interações dos já citados fatores externos, seja pelo impacto provocado pelas ondas e interações dos já citados fatores internos.
Crédito, PIB, Impostos, Taxa de desemprego e inflação, alguns dos componentes internos aqui levantados, interagem entre si moldando um cenário "autoalimentador" negativo que mina a demanda em torno do imóvel. Sem fluxo de dinheiro, a renda cai, o crédito cai, o desemprego sobe, a renda é novamente pressionada, arrecadação de impostos cai; o fluxo de dinheiro volta a cair, apertando mais o crédito, que volta a pressionar o emprego e a demanda, ampliando os efeitos que, num primeiro momento, pareciam de curto alcance.
Inflação alta por longo tempo passa a ser mais um ingrediente negativo nesse quadro negativo.
O aumento do Risco e a diminuição da forte liquidez mundial, que, também num primeiro instante era um vetor "motivador", passam a ser, agora, também consequência da inércia negativa acima construída.
Vamos a algumas das fotos dessa dinâmica:
- Crédito em colapso? Vamos a 4 desses sinais...
- Percentual do total de provisões em relação a carteira de crédito do Sistema Financeiro Nacional (em vermelho)
fonte: Banco Central do Brasil
Indicador de condições de crédito: todos eles em forte queda Grandes Empresas: Oferta observada (linha vermelha) Crédito para Consumo: Oferta observada (linha azul)
Crédito para Habitação: Oferta observada (linha verde)
fonte: Banco Central do Brasil
- Inadimplência da carteira de crédito total (em vermelho)
Em todos os níveis, há uma forte reversão de tendência verificada nos últimos 12-18 meses
fonte: Banco Central do Brasil
- Percentual da carteira de crédito com atraso entre 15 e 90 dias
- Total (em vermelho)
Em todos os níveis, há uma forte reversão de tendência verificada nos últimos 12-18 meses
fonte: Banco Central do Brasil
PIB em colapso ?
Variação anual do PIB
Fonte: tradingeconomics.com
Impostos em colapso ?
impostos, líquidos de subsídios, sobre produtos, período 1996-2015, plotado a partir de dados do IBGE.
Inflação em alta por um período longo
Periodicidade mensal "anualizada"
Fonte: tradingeconomics.com
Os dados acima são alguns dos elementos que lanço mão para discussão, reflexão e questionamentos sobre a mudança de cenário que sustentou o aumento espetacular dos preços dos imóveis no Brasil.
Não há dúvida que o quadro é outro. Os pilares que moveram e mantiveram de pé o patamar "surreal" dos preços dos imóveis no Brasil são corroídos dia a dia, semana a semana, mês a mês.
O estágio final de uma Bolha de Ativos é caracterizado por medo, onde a porta de saída se mostra apertada; a consequência é uma queda forte e rápida de seus preços.
Chegamos a esse ponto?
A clara desaceleração, tanto em valores nominais, como em valores reais, dos preços dos imóveis no Brasil nos últimos meses, vista abaixo, pode nos dar alguma pista
Em valores reais, já se visualiza uma queda não desprezível a partir do início de 2015, segundo a "globalproperty.com-Índice FIPE-ZAP"
Fonte: globalpropertyguide.com-FIPE-ZAP
