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3 FIIs Para Não Investir em 2022

Publicado 20.12.2021, 16:06
Atualizado 09.07.2023, 07:32

Apesar de enxergarmos os fundos imobiliários com atratividade para investidores com visão de médio e longo prazo em 2022, nem todos os fundos são oportunidades neste momento. Vamos a um exemplo.

O Urca Prime Renda (URPR11 (SA:URPR11)) foi apontado pela Economatica, plataforma de informações financeiras, como um dos FIIs que mais pagaram dividendos em 2021, com um retorno equivalente a +18,29 por cento ao ano.

Assim, ciente dessa informação, você apostaria nesse fundo para compor sua carteira de investimentos no próximo ano? Claro que sim?

Mas preciso ter cautela ao colocar dinheiro nesse fundo e em outros dois agora. Veja abaixo.

URPR11

O Urca Prime Renda FII Closed Fund (URPR11) é um fundo de recebíveis imobiliários de perfil mais apimentado, considerado High Yield no jargão do mercado, por realizar investimentos em Certificados de Recebíveis Imobiliários de lastros pulverizados, principalmente em operações de loteamentos nas regiões do interior do país, mas também em multipropriedades.

O negocia a um prêmio muito elevado no momento. O P/VP atual é de 1,12, sendo que o justo seria um P/VP em torno de 1. Pode parecer simples, mas é como se os cotistas estivessem pagando 112 reais por uma nota de 100 reais.

E por que o fundo negocia a um preço elevado?

Entendemos que parte disso é por conta dos elevados rendimentos que o fundo proporcionou a seus cotistas ao longo de 2021. De janeiro até a primeira quinzena de dezembro deste ano, o fundo entregou um yield médio de 1,61 por cento ao mês, extremamente alto e ainda livre de impostos.

Entretanto, o que acontece é que cerca de 55 por cento das receitas auferidas pelo fundo neste ano foram provenientes de fatores não recorrentes. No caso, a correção monetária dos CRIs. Como 100 por cento da carteira do Fundo está exposta a indexadores de inflação, essa linha de correção monetária foi beneficiada pelas altas importantes do IPCA e do IGP-M ao longo do último ano.

A questão é que diante dos efeitos esperados do aumento da taxa básica de juros, Selic, não é esperado que essas altas do IPCA e do IGP-M se repitam em 2022.

Com isso, é provável que ocorra uma queda das receitas do fundo provenientes dessa linha de correção monetária, o que, por sua vez, impactará nos rendimentos do URPR11 no próximo ano. Assim, entendemos que esse é um ponto de alerta que o mercado ainda não chegou a colocar na ponta do lápis.

Além disso, ressaltamos que um cenário de taxas de juros mais altas, desemprego elevado e atividade econômica mais fraca, como se espera para o próximo ano, tende a elevar o risco de crédito das operações dos CRIs, com destaque para os fundos High Yield.

Sendo assim, aos preços atuais, a nossa recomendação é ficar de fora do URPR11, visto que há alternativas com uma relação risco versus retorno mais atrativa no momento.

HABT11 (SA:HABT11)

O fundo imobiliário Habitat Recebíveis Pulverizados (HABT11) segue uma linha de raciocínio muito parecida ao do URPR11, citado anteriormente.

Ressaltamos que ele também é um fundo High Yield com foco em loteamentos no interior do país e multipropriedades que possui CRIs com taxas agressivas devido ao risco mais elevado das operações.

Assim como o URPR11, o fundo também se beneficiou significativamente da inflação elevada em 2021, proporcionando um dividend yield médio de 1,29 por cento ao mês a seus cotistas, mas como destacamos acima, essa dinâmica não deve se manter no mesmo nível no próximo ano. Atualmente, o P/VP continua alto, em torno de 1,10, o que nos parece elevado quando comparado aos pares de referência.

XPCM11

Por último, citamos o FII XP Corporate Macaé (SA:XPCM11), que é um fundo de lajes corporativas com um único imóvel localizado na cidade de Macaé, no Rio de Janeiro.

O fundo surfou uma boa onda no boom da indústria de petróleo e gás da região há tempos atrás, tendo um contrato de locação bastante atrativo com a sua única inquilina, a Petrobras (PETR3 (SA:PETR3) e SA:PETR4), o que acabou proporcionando bons rendimentos aos cotistas durante um bom tempo.

Entretanto, a piora das condições econômicas na região somada à reestruturação adotada pela empresa com objetivo de cortar custos operacionais a levou a encerrar as atividades do escritório, devolvendo todos os espaços ocupados ao fundo.

Para fins de conhecimento, a multa por rescisão contratual da Petrobras foi bastante alta. O pagamento foi negociado em seis parcelas semestrais consecutivas, sendo que a primeira parcela foi paga em fevereiro de 2021 e a segunda em agosto passado.

Desde então, o fundo tem usado esses recursos para distribuir proventos a seus cotistas e promover a manutenção do imóvel. Mas o fato é que hoje o imóvel está vazio e a gestora enfrenta dificuldades para encontrar novos inquilinos por se tratar de uma região pouco dinâmica em termos econômicos.

Além disso, a dinâmica do mercado corporativo da região tem se mostrado bastante desafiadora, com uma taxa de vacância crescente e atualmente em um patamar de 32 por cento, muito por conta das dificuldades do mercado local em absorver as novas entregas de imóveis.

Diferentemente dos dois outros casos, o XPCM11 negocia a um múltiplo P/VP baixo no momento (em torno de 0,4). Além disso, o fundo vem entregando um yield médio de 0,85 por cento ao mês nos últimos tempos.

Isso não significa, porém, que o fundo seja uma boa oportunidade neste momento. Conforme destacamos, a gestão terá um grande desafio para reposicionar o imóvel em 2022.

Vale lembrar também que a distribuição de rendimentos do XPCM está totalmente dependente de um evento temporário — rescisão do contrato do aluguel —, já que o fundo não vem gerando receita imobiliária no momento.

Nesse sentido, embora as cotas estejam com um preço aparentemente descontado, o XPCM11 não é uma boa oportunidade de investimento agora.

Últimos comentários

urpr11 até hoje não me decepcionou
sem noção kkkk. comprar que ele indica, se é louco.
Opa, ganhando dinheiro com esses três.
e eles não recomendou estou faturando kkkkk
Se o pessoal da NORD recomenda, você pode vender. Se eles não recomendam, pode comprar.
Já comprei os 3.
A pessoa deve estar bem posicionada nestes fiis …
Nao vejo problema para quem investe de forma diversificada .
Bem assim.
os tubarões querendo comprar urpr11 baixinho, aí colocam pilha nós sardinhas....
A crítica ao habt11 não corresponde a realidade! Os fundos de cri estão se beneficiando com as taxas altas de juros e nada no atual cenário indica que esses juros vão baixar.
A crítica ao habt11 não corresponde a realidade! Os fundos de cri estão se beneficiando com as taxas altas de juros e nada no atual cenário indica que esses juros vão baixar.
Parei de ler quando colocou no mesmo barco URPR e XPCM.
Sou UR”fucking”PR11, melhor são os patrocinados né?
A saúde do fundo é irrelevante. Por quê? Porque se diversifica MUUUUUUUUIIIIIIITTTTTTOOOOO, tendo como target o passado, claro (o dividend yeld do fundo). Se o fundo começar a pagar menos ou desabar faz-se preço médio ou realiza-se prejuízo de uma pizza. Se cada fundo precisar de um profundo estudo, vai se viver fazendo isso. Agora mesmo a análise sobre um fundo pode estar certa ou errada, mas é fato que há um histórico de sucesso no tocante ao pagamento de dividendos.
Investir é correr riscos, alguns são minimizáveis outros  e valem a pena outros não. Será que uma excelente pagadora de dividendos , que tem se mostrado eficiente nisso, no momento em que os juros futuros de longo prazo apontam para uma brusca queda de 12% para 10,6% e no momento em que a inflação começa a cair (ibc outubro veio a metade do previsto), em que a construção civil está bombando. Dólar alto favorece as exportações e nos somos exportadores de matérias primas e produtos agrícolas. Petróleo caindo. Nosso PIB será muito maior que o esperado, olhando sob a perspectiva que expús penso o contrário do autor, apesar do excelente texto, com estratégia de investimento.
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