Mesmo diante um cenário de maior volatilidade no mercado, o mês de dezembro foi marcado por uma recuperação dos principais fundos imobiliários, principalmente os de tijolos.
Para 2022, quais seriam os melhores FIIs para se ter no radar?
Panorama do mercado em 2021
Apesar da recuperação da economia em relação ao ano anterior, 2021 não foi um ano fácil para os mercados, especialmente o de fundos imobiliários.
A pandemia seguiu impactando a economia real até que boa parte da população fosse vacinada, mas também vimos o risco de tributação dos rendimentos dos FIIs entrar e sair da pauta da reforma tributária, além de uma piora no cenário fiscal e dos efeitos do aumento dos juros sobre os mercados de renda variável.
Com isso, o IFIX registrou uma importante queda em relação ao início do ano.
Enfim, 2021 não foi um ano fácil, mas ficou para trás!
O que podemos esperar em 2022?
Mesmo diante de um cenário macroeconômico mais desafiador, muito por conta das incertezas fiscais, perspectivas de juros elevados ao longo do ano, além da costumeira volatilidade em anos eleitorais, as quedas registradas nos fundos imobiliários vêm proporcionando boas oportunidades para os investidores com visão de médio e longo prazo.
Na nossa visão, atualmente temos fundos de tijolo com bons fundamentos negociando a preços muito descontados em relação aos seus custos de reposição e às transações praticadas no mercado imobiliário.
Adicionalmente, os fundos de papel devem seguir resilientes neste cenário de inflação ainda elevada e Selic caminhando para patamares de dois dígitos.
Quais FIIs vale a pena comprar?
Apesar dos FIIs serem menos voláteis do que as ações para navegar em mares de incertezas, é preciso entender as vantagens de fundo no contexto econômico atual. Caso contrário, você poderá entrar em verdadeiras armadilhas que podem comprometer o patrimônio investido.
Assim, alguns dos FIIs com boas perspectivas e relação risco-retorno para você ter na carteira em 2022 são:
1. HGRE11
Atualmente, o CSHG Real Estate (SA:HGRE11) possui um patrimônio líquido de quase 2 bilhões de reais, com cerca de 113 mil cotistas. O Fundo conta com a gestão da Credit Suisse (SIX:CSGN) Hedging-Griffo, quinta maior gestora do mercado, e possui ótima liquidez, negociando um volume médio diário superior a 2,8 milhões de reais no último ano.
Ademais, há de se destacar que o seu portfólio é composto por 19 imóveis que, somados, totalizam uma Área Bruta Locável (ABL) Própria de 199,3 mil m². A sua vacância física está em 23,9 por cento, mas possui potencial de queda ao longo de 2022.
O portfólio do Fundo é bem diversificado, conta com bons ativos atrelados a contratos de longo prazo e possui baixo risco de crédito em decorrência da carteira de inquilinos diversificada e com presença de empresas sólidas em seus ramos de atuação.
A equipe de gestão também vem promovendo um belo trabalho de gestão ativa no Fundo nos últimos anos. Além do processo de desalavancagem, temos visto uma importante reciclagem do portfólio, com vendas de ativos mais desafiadores e que não vinham performando como o esperado, assim como reformas de ativos com potencial de destravar valor.
Negociando a um preço atrativo frente ao seu valor patrimonial e com potencial de melhorar os seus rendimentos no médio prazo, o HGRE é um bom Fundo Imobiliário para se ter no momento.
2. BTLG11 (SA:BTLG11)
O BTG Pactual (SA:BPAC11) Logística (BTLG11) é um fundo com um total de 475,4 mil m² de ABL distribuídos entre quatorze imóveis. A vacância financeira é de apenas 2 por cento. Desde que assumiu o BTLG no final de 2019, a equipe de gestão do BTG vem fazendo um belo trabalho de reciclagem do portfólio, além de reduzir a concentração a poucos locatários — desafio antigo do Fundo até então.
Com isso, o Fundo conta atualmente com: (i) um portfólio de imóveis bem posicionado para atender às demandas exigidas do mercado de galpões logísticos; (ii) uma carteira de locatários pulverizada e com exposição a setores resilientes; (iii) e bom mix de contratos entre os típicos e atípicos.
Esses pilares somados à boa capacidade de distribuição do Fundo nos próximos 12 meses fazem do BTG Pactual Logística um dos Fundos de melhor risco-retorno do segmento para 2022.
3. VRTA11 (SA:VRTA11)
O Fator Verità (VRTA11) é um dos Fundos de Recebíveis Imobiliários mais tradicionais do mercado. A sua gestão é feita pela Fator Administração de Recursos, do Banco Fator, e o seu Patrimônio Líquido é de 951,6 milhões de reais, com 92,5 mil cotistas.
Além de possuir uma gestão diligente e com vasta experiência na estruturação e acompanhamento de créditos imobiliários, o VRTA conta uma carteira de CRIs: (i) bem diversificada em praticamente todos os aspectos; (ii) com boas taxas para seu nível de risco; (iii) garantias robustas; (iv) e maior exposição à inflação.
Por isso, entendemos que o Fator Verità continua sendo uma bela adição para a sua carteira de FIIs em 2022.