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Afinal de Contas, o Que Aconteceu Com os Fundos Imobiliários?

Publicado 31.01.2022, 12:30
MXRF11
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Durante a última semana, a CVM ganhou os holofotes do mercado após decisão envolvendo o fundo imobiliário MXRF11 (SA:MXRF11). No documento divulgado via fato relevante pela gestora, o órgão determinou que a distribuição de rendimentos que atualmente é apurada pelo regime de caixa, deve estar limitada ao lucro contábil.

Para ajudar no entendimento do caso, imagine um fundo de fundos. Ele tem como lucro caixa os rendimentos recebidos das cotas que investe e os valores oriundos das negociações dos papéis. Se você olhar o mês a mês, o valor patrimonial oscilará fazendo com que, eventualmente, o resultado contábil seja igual a zero ou até mesmo negativo. 

O grande problema é que a maior parte dos fundos imobiliários distribuem seus dividendos de acordo com lucro caixa baseados em um ofício divulgado pela própria entidade em 2014. Não se trata de um caso isolado.  

Caso a regra seja alterada, a indústria como um todo pode ser muito prejudicada. No fim da semana, depois da repercussão do caso, o órgão se pronunciou sobre o tema.  

De um lado, a entidade reforçou os temores dos investidores ao afirmar que, embora a decisão seja específica ao caso do MXRF11, o entendimento pode se aplicar em outros casos semelhantes. 

Por outro lado, ela também explicou que isto não impede que outros FIIs façam a opção de distribuir valores superiores ao lucro contábil. A explicação é que este pagamento seja dividido entre dividendo e o restante como amortização de capital. 

No entanto, esta opção geraria uma necessidade de controles maiores por parte dos investidores, dado que a amortização deve ser descontada do custo médio de aquisição do Fundo.

Ainda não dá para saber qual será o caminho adotado. Há quem diga que não há motivos para preocupação e outros não. 

Por fim, há outro problema em vista e que pode causar ainda mais volatilidade neste mercado. Com o risco fiscal e pouca margem de manobra do governo para aprovação de reformas, dificilmente veremos a inflação ceder de forma orgânica. 

E, para controlar as altas de preços, como temos visto, o Banco Central será obrigado a elevar a taxa básica de juros, o que, sem dúvidas, afeta a precificação dos ativos de fundos imobiliários. 

Muitas coisas já estão nos preços, mas é preciso ter atenção. Montar uma carteira bem diversificada e alocada de forma inteligente pode fazer toda a diferença na construção e manutenção do seu patrimônio. Pense nisso!

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