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Areia Movediça ou Bolsão de Ar: O Que Há no Fundo do Poço dos Fundos Imobiliários?

Publicado 26.03.2020, 11:27
Atualizado 09.07.2023, 07:32

Escrever para nossa coluna semanal neste momento me parece um grande desafio de equilíbrio para oferecer um conteúdo útil aos investidores, sem minimizar a realidade que estamos enfrentando. Por isso, antes de continuar, tenha em mente que o nosso desejo é que você e seus entes queridos estejam bem e que esta epidemia acabe o mais breve possível. Dito isso, daqui em diante, vou seguir um racional com o único objetivo de trazer mais clareza sobre um tema que pode ser do seu interesse. Boa leitura.

Comecemos esse texto fazendo uma breve retrospectiva.

Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FIIs) ganharam grande visibilidade em meados de 2019, quando os investidores da renda fixa – em sua maioria – começaram a buscar por melhores oportunidades de rentabilidade em um ambiente de baixa taxa de juros e inflação controlada.

Associados ao setor imobiliário e vistos como risco moderado, as vantagens dos FIIs abrangem o recebimento de rendimentos sobre aluguéis e vendas de imóveis, isenção do IR – atendendo a alguns requisitos – e baixo aporte inicial.

Naquele momento, a preocupação estava na diversificação dos novos fundos ofertados frente ao limitado estoque de ativos e à crescente demanda. A correção desta distorção vinha com aumento de lançamentos e aquisições, agora prejudicados com a chegada do Covid-19. 

Mas e agora? Como ficam os FIIs?

Nos primeiros meses deste ano, o IFIX (Índice de Fundos Imobiliários da B3) já acumula queda de 30,25%, recuando grande parte da alta de 35,98% do ano passado. A mudança brusca do cenário econômico global nos últimos dias atingiu o mercado financeiro de maneira sistêmica, ou seja, todos os investimentos sofreram algum impacto e com os FIIs não foi diferente.

O aumento das incertezas também prejudica a liquidez do imóvel de tijolo, que já é baixa por natureza. Por isso, não se sinta mal caso tenha visto as cotas do seu FII derreterem. Além de ser um investimento da renda variável de longo prazo, mesmo uma boa diversificação não seria capaz de impedir as quedas no curto prazo. 

O maior impacto no momento está nos fundos de shoppings centers, diretamente atingidos pelo fechamento do comércio e esvaziamento das ruas. Isso causou medidas como suspensão das atividades e não pagamento de dividendos que podem ter aborrecido muita gente, mas são preventivas e visam proteger os interesses do cotistas frente às incertezas.

Entre os que adotaram essas medidas estão o FII XP MALLS - XPML11 (subiu 43% ante queda de 50%), o FII Hedge Brasil Shopping - HGBS11 (subiu 37% ante queda de 47%) e o FII Vinci Shopping Centers - VISC11 (subiu 45% ante queda de 50%).

O risco, neste momento, fica sobre a inadimplência e o possível aumento da vacância caso esse cenário se prolongue por mais tempo. O fator tempo, por sinal, é crucial no processo de recuperação do setor. Mas para quem ainda pensa em investir em FII, adquirir ou construir imóveis, duas linhas racionais precisam ser compreendidas.

A primeira é de que o investidor capitalizado, que em tempo de crise consegue negociar melhores preços e sobreviver por período prolongado se necessário, sai muito beneficiado. Ele terá a possibilidade de adquirir cotas ou imóveis por um preço descontado, aumentando seu portfólio de investimentos e beneficiando-se da valorização que vier com a recuperação econômica e dos mercados.

A segunda, válida para a grande maioria dos pequenos e médios investidores, é de compasso de espera por mais algumas semanas. Isso porque pode ser que já tenhamos alcançado o fundo do poço, mas também é possível que lá embaixo ainda haja areia movediça e que o melhor a se fazer agora seja não se mexer.

Veja bem: não estou sugerindo que fique de fora de boas oportunidades se tiver capital disponível, mas a tendência é que a volatilidade retorne aos padrões normais no momento em que for possível enxergar o impacto das medidas econômicas adotadas pelos governos e bancos centrais mundo afora. Por isso, vale esperar.

Um bom exemplo disso é o reflexo da esperada aprovação do pacote de medidas do governo americano que injetará US$2 trilhões sobre o mercado, medida que já rendeu dois dias consecutivos de alta na bolsa, indicando que a “lógica” pode estar voltando.

Portanto, o momento é de transparência e consciência na hora de tomar suas decisões. 

Dizer que já seja a hora de sair comprando tudo é prematuro, mas pode ser que este seja o bolsão de ar que precisamos para tomar fôlego e sair do atoleiro.

Últimos comentários

Cautela sempre. parabéns pelo texto
Nesse momento cautela é a palavra de ordem.
Escreveu muito e não disse nada. Pode estar barato mas também pode cair mais. Para isso não preciso de analistas.
Neste caso você precisa de um vidente rsss  Analista irá comentar cenário ou fazer recomendações em suas respectivas plataformas.
Parece previsao do tempo ne? Sol, com nuvens esparsas e possibilidade de chuva em algumas regioes.... ou seja: tudo pode acotencer, inclusive nada! Kkkk
parabéns, texto muito bom!
Ótimo texto, parabéns!
Com esta , aprendi a não confiar em assessor.
Sera? Porque vc diz isso? Achou eles muito moroso?
👏👏👏👏👏👏
Parabéns Ernani. Excelente artigo.
Muito bom. Vamos sair melhores da pandemia.
Moço, que racional coeso! muito bom
Parabéns pelo artigo. Sou iniciante em Fundos Imobiliários, tenho sede de conhecimento, de aprender, de analisar melhor um (fof). Por isso tenho certeza que seu antigo me ajudou bastante a ser mais cauteloso.
Concordo, porém se esperar pelas medidas, ficará fora das oportunidades, pq o mercado precifica primeiro. Comprei alguns fiis, e passei longe da mínima, tem mta coisa caindo sem fundamento, parecendo que o mundo vai acabar. Parabéns pelo artigo, foi muito coerente em sua análise!
Bem por aí! Abs
Boa analise!
Essa queda a que você se refere diz respeito ao pior período que foi de 02/01 a 18/03, correto? Até porque, no fechamento de ontem o índice acumulava -26% e hoje, no momento em que escrevo -24%. Inclusive como comparação o IBOV respectivamente -43% (até 18/03), - 37% (ontem).
nada de anormal. com a queda da atividade econômica . o que espera vc? aguarde ontem aeouns como todos os investidores sensatos irão fazer. esperar a damanda aumentar. fácil, fácil.....pra que essa ladainha toda brother?
Fala Newton. Sempre que escrevo para coluna, gosto de contextualizar. Desta forma, sei que a informação está chegando ao maior número de leitores, independente do nível de conhecimento sobre investimentos que se tenha. Aliás, este é o grande objetivo dos artigos. Mas se sentiu falta de um conteúdo mais técnico, vale conhecer nossas análises na plataforma da Capital. Abs
A onda de Home Office é temporaria e tem data de validade. Basta saber sgora neste momento, qual o momento certo e a hora de aportar.
Esta é a pergunta que vale R$1 milhão Fábio! rsss Infelizmente temo que ainda veremos o cenário piorar antes da retomada. Para quem está de fora, vale aguardar um pouco mais. Abs
Esta é a pergunta que vale R$1 milhão Fábio! rsss Infelizmente temo que ainda veremos o cenário piorar antes da retomada. Para quem está de fora, vale aguardar um pouco mais. Abs
Injetar dinheiro dessa forma é tapar uma fratura com band aid. Vou esperar um pouco mais, a doença não atingiu o pico no Brasil, próximos dias será de mais desespero que na Itália. Se o país não tivesse governo seria melhor do que esse colocado aí por financistas, que quer se blindar da crise ao preço da vida dos brasileiros.
Para manter a atividades econômica. evitar o crash para isso serve injetar dinheiro. porque a retoma.da.anriga a posição e muito mais cara
tem de antecipar amigo. depois que a vaca foi pro brejo. ao o choro
Em cima do muro.
Opá, tudo bem? A minha posição é aguardar ao menos a epidemia atingir o pico por aqui.  Pelo estudo do preço, não temos cenário, por fundamento, temos que aguardar a divulgação dos resultados e indicadores oficiais. Mas o martelo está na mão do investidor e nesta hora cada um sabe o que o risco representa. Abs.
Ótimo artigo !
Excelente registro.
Alçapão e é fundo! O Comportamento vai mudar, Os fundamentos vão mudar. Essa onda de Home Office deve atingir em cheio os FIIs....
Deus proverá
Saia do mercado financeiro.
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