Por Gabriel Barbosa e Luiz Augusto F. Amaral
Quem entrou no mercado de trabalho depois do Plano Real não se lembra, mas o Brasil teve um histórico de inflação descontrolada e planos econômicos mirabolantes até 1994. Para se proteger desse cenário que corroía dramaticamente o poder de compra da população, o porto seguro do Brasileiro com capacidade de investimento e/ou poupança sempre foi adquirir um imóvel ou “aplicar” o dinheiro na poupança de um grande banco. O imóvel sempre funcionou como um hedge natural contra inflação, protegendo assim o capital investido.
O investidor médio brasileiro sempre teve um perfil rentista, baseado nas altas taxas de juros praticadas no Brasil, porém, o mundo como um todo vive hoje um novo contexto de juros muito baixos, em muitos casos chegando a ter juros reais negativos em função da inflação.
Aqui, a taxa básica da economia, SELIC, alcançou o menor patamar histórico de 2,00% a.a., deixando o investidor brasileiro órfão de sua aplicação de renda fixa, pois ainda que os juros referenciais da economia voltem a subir, não se tem expectativa que recupere um patamar acima de 7% ou 8% ao ano. Considerando uma inflação na faixa de 3,0% a 4,5% ao ano, o ganho real do rentista ficaria em torno de 2,5% a 5,0% ao ano, isso bruto, antes dos impostos.
Com a mudança da regra da poupança, passando a ser atrelada ao CDI quando este está abaixo de 8,5%, sendo 70% da taxa Selic mais a variação da TR, o investidor tradicional da poupança está perdendo para a inflação, ou seja, não consegue manter o poder de compra de seu capital. Isso sequer pode ser considerado um investimento, acaba sendo, como o próprio nome diz, apenas o ato de poupar, economizar.
Considerando o cenário de responsabilidade fiscal e inflação sob controle, o investidor, que sempre priorizou a renda fixa, vai se manter na busca por investimentos alternativos que possam efetivamente protegê-lo da inflação e se possível ainda proporcionar um ganho real.
Ainda assim, segundo dados da Anbima, pode parecer um pouco contraditório, mas o volume de recursos alocados na poupança continua crescendo. Hoje existe mais de R$ 1 trilhão alocados nesse tipo de investimento, sendo que em meados de 2014 o valor era pouco mais da metade disso.
A indústria de fundos imobiliários se apresenta nesse contexto como uma excelente alternativa de diversificação dos investidores e contribui muito na busca pela preservação do poder de compra dos recursos do investidor e no ganho real, ou seja, acima da inflação. Esse tipo de investimento, além de proporcionar uma renda recorrente mensal com o benefício da isenção fiscal, está no meio do caminho entre uma aplicação de renda fixa conservadora, que não existe mais com os retornos de antigamente, e o mercado de capitais, em especial o mercado de ações que costuma trazer ganhos potenciais maiores, porém com muito mais volatilidade.
Não à toa o número de investidores nesse tipo de fundo vem crescendo de maneira significativa nos últimos anos. Em dezembro de 2018 esse mercado contava com pouco mais de 200 mil investidores. O ano de 2020 fechou com quase 1,2 milhões de investidores, divididos em pouco mais de 300 fundos listados, com valor de mercado total em torno de R$ 120 bilhões. Ainda muito pouco se comparado ao R$ 1 trilhão alocados na poupança.
Boa parte desses recursos alocados em FIIs são de investidores enquadrados como clientes Private e de alta renda, enquanto o investidor de varejo ainda representa quase 85% do volume depositado na poupança. Existe um potencial latente e enorme de migração de parte desses recursos da poupança para o segmento de FIIs. A liquidez desse tipo de ativo também vem crescendo de maneira significativa, onde a média diária de negociação subiu de R$ 45 milhões em 2018 para R$ 216 milhões em 2020. Ainda muito pouco se comparado com o mercado acionário que movimenta em média R$ 30 bilhões por dia, considerando apenas as empresas que fazem parte do Ibovespa.
O mercado de FIIs está amadurecendo, ganhando corpo, escala e cada vez maior profissionalismo. Os gestores estão cada vez mais preparados para atender ao grande público de varejo. Nos EUA, segundo dados do site reit.com, existem mais de 145 milhões de pessoas físicas investindo em REITs, veículo de investimento comparado aos FIIs brasileiros. Esse movimento de crescimento do número de investidores está acontecendo de maneira gradativa no Brasil, mas o ambiente de juros baixo e incertezas inflacionárias está potencializado esse processo.
Ainda segundo dados da Anbima, os investimentos dos brasileiros totalizaram R$ 3,7 trilhões em dezembro de 2020 e os Fundos Imobiliários tinham a parcela de R$ 52 bilhões desse total. É nítido o potencial de migração dos investidores pessoa física para essa classe de ativos e não vemos motivos para que o número de cotistas não continue crescendo exponencialmente nos próximos anos.
O crescimento deve impulsionar novos produtos, novas gestoras e a consolidação de empresas que já atuam no segmento há anos. O mercado como um todo ganha com isso e os investidores passam a contar cada vez mais com uma estrutura profissional para investir em ativos imobiliários, sem precisar ser proprietário diretamente de um imóvel. Isso significa maior potencial de rentabilidade e mais facilidade para se fazer liquidez parcial ou total em caso de necessidade. O momento é oportuno para novos investimentos, pois com a manutenção do cenário atual, a tendência é de valorização das cotas ao longo dos próximos anos, independente de ajustes na política monetária atual.
Gabriel Barbosa é responsável pela Estruturação, Distribuição e Relação com Investidores dos Fundos da TRX.
Luiz Augusto F. Amaral é sócio-fundador e CEO da TRX.