Por Luiz Augusto F. Amaral e Gabriel Barbosa*
Esse é o nosso terceiro artigo na série sobre investimentos em fundos imobiliários, segmento em grande expansão e ótimo produto para planejamento financeiro e aposentadoria. Além de explicar um pouco sobre as características, diferenças,
Uma aplicação na chamada renda fixa se refere a qualquer tipo de investimento que possui regras de remuneração definidas no momento da aplicação no título. Essas regras estipulam o prazo e a forma que a remuneração será calculada e paga ao investidor. É importante destacar que nesse tipo de investimento, o investidor concede um empréstimo, usualmente em dinheiro, a uma entidade em troca do pagamento de juros. Dessa forma, a entidade, geralmente uma instituição financeira, uma grande empresa ou o próprio Tesouro Nacional, emite um documento onde ela se compromete a devolver o dinheiro emprestado acrescido de juros após um período preestabelecido.
A definição de renda variável é simples: trata-se de uma classificação dos ativos cujo retorno não pode ser dimensionado no momento do investimento. Dessa forma, em uma operação de renda variável, aspectos como prazo de investimento e a base de cálculo para a remuneração não podem ser definidos. Isso por si só é um conceito diametralmente oposto ao da renda fixa.
O investimento em renda fixa pode ser contrastado com os investimentos em renda variável considerando simplesmente a previsibilidade da remuneração. Nas operações de renda fixa é possível prever ou, ao menos, estimar o rendimento do investimento, dado que as taxas, prazos e indexadores de remuneração são previamente definidos. Já nas operações de renda variável, tal previsão não é possível, pois a remuneração está associada a condições futuras do mercado que dependem de fatores econômicos imprevisíveis.
É por isso que muitos investidores consideram os ativos dessa classe como sendo de alto risco ou apenas para aqueles de perfil agressivo. É verdade que esses investimentos representam um risco maior quando comparado aos ativos de renda fixa, mas isso não significa que eles sejam necessariamente “perigosos” para a saúde financeira do investidor. Atualmente, por exemplo, quem investe todos os recursos em renda fixa mais conservadora e atrelada ao CDI, tende a perder para a inflação, ou seja, a rentabilidade desse investimento não é suficiente para manter o poder de compra do investidor. Além disso, há opções de renda fixa que são tão ou mais voláteis do que alguns ativos de renda variável.
Fundamental reforçar que o investimento em fundos imobiliários se trata de renda variável, seja em fundos de tijolo, fundos que compram ou desenvolvem imóveis para renda, ou até mesmo em fundos de papel, que compram títulos de dívidas imobiliárias. Esse motivo se dá basicamente pelo fato de que, ainda que exista uma certa previsibilidade de fluxo de dividendos, pois geralmente os fundos pagam seus dividendos mensalmente, essa distribuição não é acordada no momento do investimento, ou seja, o gestor/administrador do fundo pode até demonstrar no prospecto e relatórios uma estimativa de distribuição, mas o resultado do fundo vai depender de uma série de situações, como o cumprimento dos contratos pelos inquilinos, locação dos imóveis vagos em casos de vacância, situações intrínsecas do imóvel, como os exemplos dos shoppings e lajes comerciais no atual cenário de pandemia, entre outros fatores, sendo que o retorno total do investidor passa pela soma dos dividendos com a variação positiva ou negativa do valor de suas cotas no momento da compra versus o momento da venda.
Superada a questão da definição do tipo de investimento que se trata os fundos imobiliários, cabe destacar que esse produto é uma excelente porta de entrada para investidores iniciantes na renda variável por alguns motivos. A primeira questão é que cotas de fundos imobiliários historicamente apresentam menor volatilidade se comparadas com ações. O segundo ponto fundamental é que em fundos imobiliários os dividendos são geralmente pagos mensalmente e assim geram uma renda passiva mensal para a carteira do investidor. Essa renda pode ser utilizada para cobrir seus gastos correntes, ou em uma situação ainda melhor, utilizada para fazer novos aportes em mais cotas de fundos imobiliários, proporcionando assim um efeito multiplicador. Dessa maneira, o investidor novato vai compreendendo melhor a dinâmica do ambiente da Bolsa de Valores e, na continuidade do seu processo de aprendizado, pode passar a investir também na compra de pedacinhos de empresas, ou seja, na compra de ações listadas.
Em suma, podemos destacar as seguintes vantagens do investimento em fundos imobiliários se comparado com o investimento em ações:
· Menor volatilidade das cotas;
· Grande maioria dos fundos distribui dividendos mensais. Isso permite uma geração de caixa livre para uso ou, ainda melhor, para novos aportes, novos investimentos;
· Em última instância se trata de um investimento em imóveis, ou seja, lastreado em um ativo real e de fácil compreensão. Além disso, ao se expor a imóveis, o investidor acaba protegendo o investimento da inflação;
· É mais fácil compreender o conceito por trás da escolha de um imóvel do que a escolha de uma empresa, que é o caso de comprar uma ação.
Analisamos que, na média, os fundos imobiliários performam melhor que as ações no longo prazo, quando utilizamos na comparação os principais índices brasileiros de referência para esses produtos, ou seja, o IFIX e o Ibovespa. O mesmo observamos no mercado americano, onde os REITs (FIIs americanos) performam melhor que os índices de ações.
Isso acontece devido a dispersão de retorno ser maior, ou seja, por meio do investimento em ações é possível ter ganhos mais expressivos, em casos bem-sucedidos como Magazine Luiza (SA:MGLU3), Apple (NASDAQ:AAPL) (SA:AAPL34), entre outros, porém também é possível ter perdas mais expressivas, como o caso das empresas do Grupo de Eike Batista, quando as ações tiveram perda de praticamente todo o seu valor. Dessa forma, é improvável ter retornos tão expressivos com FIIs, assim como é improvável a perda de praticamente todo o investimento com essa classe de ativos, principalmente para FIIs que possuem vários imóveis e uma carteira diversificada. O benefício mais claro do FII é que ele acelera a geração de fluxo de caixa do investidor por distribuir os dividendos todo mês.
Portanto, destacamos que fundos imobiliários não são uma renda fixa turbinada, já que são investimentos em renda variável e como tal devem ser avaliados seus riscos e potenciais retornos. No entanto, como pode ser observado no gráfico* abaixo, é uma alternativa de investimento que historicamente traz mais retorno, com menor risco, quando comparado ao investimento em ações.
*Data Base: Entre 31/12/2010 e 26/02/2021
Além disso, desde 31 de dezembro de 2010, o IFIX apresentou um retorno anualizado de 11%, contra 9% do CDI. Já que o CDI atualmente encontra-se em seu patamar mais baixo da história, continuamos acreditando que os Fundos Imobiliários podem ser sim uma excelente alternativa para compor a carteira de um investidor para o longo prazo.
*Luiz Augusto F. Amaral é sócio-fundador e CEO da TRX.
Gabriel Barbosa é responsável pela Estruturação, Distribuição e Relação com Investidores dos Fundos da TRX.