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Hedge Funds: Conheça Este Tipo de Fundos de Investimentos

Por Gabriel PereiraResumo do Mercado13.05.2022 15:40
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Hedge Funds: Conheça Este Tipo de Fundos de Investimentos
Por Gabriel Pereira   |  13.05.2022 15:40
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Você já ouviu falar de hedges funds? Podemos comparar os hedge funds aos fundos multimercado pois eles buscam estratégias de ganho em diversos mercados, não tendo alocação específica em determinado mercado. Esse é um dos tipos de investimento em fundo imobiliário que funciona como um condomínio, pois reuni todos os valores aplicados em ativos imobiliários e geridos por um gestor que toma as decisões de alocação. Todos os ganhos são divididos entre os participantes na proporção aplicada. 

Os hedge funds podem investir de forma flexível no mercado imobiliário em CRIs, FIIs, FIDCs, Debêntures, CEPACs, ações, SPEs, entre outros. O objetivo é capturar ganho no ciclo imobiliário. Em determinado momento, com os juros mais altos, o gestor pode optar em aumentar a parcela da carteira em dívida (recebíveis) e, quando houver uma redução dos juros, aumentar a posição em equity. 

Antes de observar os principais fundos negociados em bolsa, vamos detalhar um pouco para o investidor quais os ativos fundamentais dentro da carteira dos hedge funds, fazendo menção especificamente ao que é composto dentro de cada posição.

CRIs - O Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) é um título que gera um direito de crédito ao investidor. Ou seja, o mesmo terá direito a receber uma remuneração (geralmente juros) do emissor e, periodicamente ou quando ocorrer o vencimento do título, receberá de volta o valor investido (principal). Normalmente essas dívidas são indexadas ao IPCA, IGP-M ou CDI e possuem garantias específicas.

FIIs – Quando compõe o portfólio normalmente o gestor possui em carteira fundos imobiliários líquidos, sejam eles fundos de recebíveis, fundos de shopping, fundo de fundos, fundos de lajes corporativas, fundos híbridos ou fundos de galpão logístico por exemplo. Podem também ser fundos sem negociação em bolsa com propósito específico de desenvolvimento e venda futura.

FIDCs – São uma forma de investimento em renda fixa constituídos sob a forma de condomínio aberto, em que os cotistas podem solicitar o resgate de suas cotas de acordo com o disposto no regulamento do fundo, ou fechado, em que as cotas somente são resgatadas ao término do prazo de duração do fundo, de cada série ou classe de cotas conforme seu regulamento, ou em virtude de sua liquidação. Normalmente possuem dois tipos de cotas: as sêniores, que possuem preferência no resgate dos investimentos e na amortização e tem a rentabilidade prefixada; e as subordinadas, que não tem preferência para resgates e amortização.

Ações – Nesse caso são ativos de renda variável atrelada a empresas imobiliárias. Por exemplo empresas do setor de construção civil (Alphaville (SA:AVLL3), Cyrela (SA:CYRE3), Cury (SA:CURY3), Even (SA:EVEN3), entre outras), empresas administradoras de shoppings (Aliansce Sonae (SA:ALSO3), BR Malls (SA:BRML3), Iguatemi (SA:IGTA3), Multiplan (SA:MULT3), entre outras).

SPEs – Normalmente estão atreladas à criação de uma empresa para desenvolvimento imobiliário residencial, participando do risco financeiro do empreendimento.

Seguindo para os principais fundos negociados em bolsa, podemos citar 5 ativos com maior relevância no mercado, que somados superam mais de R$ 1,2 bilhões de ativos sob custódia. São ativos, de certa forma, novos no mercado, mas que vêm tendo maior espaço com novas emissões e crescimento da liquidez diária, conforme tabela abaixo.

Ponderando resultado entregue desde o início por cada um dos fundos (apenas dividendos) e considerando o preço de fechamento de abril/22, encontramos os seguintes resultados para cada um dos fundos. Podemos ver que, em média, negociam muito próximo do preço/valor patrimonial, com exceção do JSAF11. O DY (LTM) é uma projeção média linear dos últimos meses anualizada e não deve ser caracterizada como projeção de resultado futuro, indicadas pelo “*” abaixo.

Quando observamos a carteira desses fundos, vemos a preferência por alocação em CRIs e FIIs. Ou seja, a maioria dos fundos tem posição em dívida e fundos líquidos. Especificamente o MCHF11, possui maior posição em ativos estruturados (CRI/Debêntures) no portfólio via FI Imobiliario Maua Capital High Yield FII (SA:MCHY11).

VGHF11

Conforme tabela 3, entre o comparativo dos outros ativos, é a carteira mais diversificada entre as opções de mercado, pois o fundo apresenta posição em FIDCs, ações e SPEs enquanto a maioria dos fundos não apresenta. Especificamente o Valora Instrumentos Financeiros Fundo de Investimento Imobiliario (SA:VGHF11) aloca aproximadamente 85% do capital na estratégia renda (composta pelas posições em CRI, FII e FIDC) demonstrando maior posicionamento do fundo com objetivo de geração de dividendos para o investidor. O fundo possui posição em 26 CRIs com maioria no segmento residencial, sendo a maior concentração com 9% do PL no CRI Planta 47S a taxa de IPCA+8% e vencimento em 2041 com relação de garantia de 149% (garantia superior a dívida).

Na parcela de fundos listados, a maior parte da carteira é composta por fundos de recebíveis (CRI) com maior alocação, representando 1,69% do PL no fundo KNIP11 (SA:KNIP11), da gestora Kinea com dividend yield atual de 13,5% a.a.

Em FIDCs, o fundo 5 ativos, com cota sênior e subordinada, a taxa de IPCA + 7% a 8,5%, principalmente no segmento de desenvolvimento residencial e home equity (empréstimo com imóvel em garantia).

MCHF11

O fundo tem objetivo de alocação em ativos estruturados, CRIs e FIIs listados buscando defesa do portfólio em relação ao mercado. 

Na posição de FIIs líquidos possui maior alocação no FII SPVJ11 com objetivo de aquisição e desenvolvimento de empreendimentos comerciais, logísticos e de varejo para fins de locação via contratos atípicos (vencimento de contrato longo, multa geralmente maior em caso de rescisão).

A posição de estruturados em maior parte está alocada via outro fundo de mesma gestora, o FI Imobiliario Maua Capital High Yield FII (SA:MCHY11) que possui 12 operações com remuneração média de IPCA+12%a.a. Maior parte da carteira está atrelada a IPCA, com 57% da carteira posicionada em CRI e 39% em Debêntures. Entre as garantias dos ativos, podemos citar alienação fiduciária e fundo de reserva.

Por fim, é importante entender a carteira do fundo e a proposta do gestor antes de investir. Vale a pena citar que não estamos indicando compra ou venda de nenhum ativo, apenas exemplificando o que observar nos ativos e demonstrar a importância do acompanhamento mensal das carteiras e entendimento dos riscos.

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