Não é de hoje que muitos estão falando sobre os FIIs – Fundos de Investimentos Imobiliários – como uma ótima alternativa de investimento, principalmente com a possibilidade de reaquecimento do setor imobiliário, retomada do crescimento econômico e queda de juros base, a Selic, que segue em mínimas históricas.
Também não é novidade dizer que o país precisa e muito provavelmente terá melhora da parte logística, visto como um dos principais gargalos que fazem o Brasil ser tão pouco competitivo.
Então seria claro investir em ambas as interpretações, certo?
Não necessariamente.
Como nós da Upside Investor gostamos do setor, proponho uma discussão e análise sobre o assunto.
Agir desta maneira, ou seja, escolher setor logístico dentro de FIIs não está propriamente errado, tanto que os principais fundos deste setor estão tendo um ano muito interessante na bolsa de valores neste ano, como se verifica abaixo:
*IFIX – índice dos FIIs na bolsa sendo a linha preta
SDIL11 – linha verde clara
VILG11 – linha alaranjada
XPLG11 – linha rosada
HGLG11 – linha azul
GGRC11 – linha laranjada
*IBOV – índice que representa a bolsa nacional sendo a linha preta
SDIL11 – linha verde clara
VILG11 – linha alaranjada
XPLG11 – linha rosada
HGLG11 – linha azul
GGRC11 – linha laranjada
A complicação não está na interpretação supracitada em si, mas sim na importância da tempestividade, ou seja, quando o investidor de fato começa a aplicar essa estratégia.
Geralmente o mercado acionário (o financeiro como um todo) antecipa o que está por vir, por exemplo, se é evidente que o Brasil precisa desenvolver o setor de logística, as ações deste começam a se valorizar em antecipação aos resultados reais, e conforme vão aparecendo novos sinais positivos para alimentar as expectativas, a tendência da valorização é só aumentar, como foi verificado nos gráficos de cima.
O problema é que muitas pessoas começaram a realizar tais investimentos nos últimos meses, quando o mercado já teria “precificado” boa parte da valorização esperada para o setor de logística. Os valores de P/VP (preço dividido pelo valor patrimonial), que basicamente indica quanto o preço de um FII está acima do seu valor “real”, evidenciam esse fenômeno:
Tabela de FIIs de logística por DY Patrimonial de elaboração própria
Com uma média de P/VP sendo maior que 1,25 para as cinco maiores DY patrimonial, quando se elimina as de liquidez mais complicada (GRLV11 e VTLT11, com o segundo tendo melhora apenas recente), evidencia-se que muito daquilo que é esperado para o setor de logística já foi atribuído aos preços dos FIIs no momento atual, tendo poucas oportunidades.
Desta forma, fica o alerta para quem pretende fazer um investimento em FIIs de logística. É preciso agir cautelosamente e saber escolher bem os ativos, principalmente se tem altos P/VP e se tem capacidade de crescimento do VP, boa gestão e outros pontos.
Para não cair em armadilhas e fazer o contrário da máxima do mercado de “comprar barato e vender caro”, é importante que o investidor estude bem antes de investir, podendo inclusive escolher seguir uma empresa de análise de investimentos independente.