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Por Que os Imóveis Não Param de Subir? Basta Olhar o CDI

Publicado 30.10.2020, 18:10
Atualizado 09.07.2023, 07:32
Texto publicado originalmente nos canais de mensagem instantânea da Necton Investimentos
 

Um aparente contrassenso tem chamado atenção do mercado: os preços dos imóveis não param de subir. Isso ocorre a despeito da atividade econômica fraca e a demanda desfalecendo. Para se ter uma ideia, a taxa de desemprego atualmente está em 14,4%, porque muita gente deixou de procurar uma vaga, o chamado desalento. Se todo mundo que está fora procurasse uma vaga hoje na mesma forma que em 2019, a taxa de desemprego estaria em 24,6% (veja no gráfico abaixo).

 Taxa de Desemprego original e ajustada

O espanto é geral, mas há um motivo trivial para tanto. Se observarmos o imóvel sob a ótica de um investimento, a razão entre o valor de locação e o preço do imóvel nos dá a "rentabilidade" deste ativo.

Um exemplo: vamos supor que você possua um imóvel que custa R$ 100 mil no mercado e que receba um aluguel de R$ 1 mil por mês. Nesse caso, você é o feliz proprietário de um ativo que rende 1% ao mês. Vamos supor que por algum motivo o preço do imóvel suba de R$ 100 mil para R$ 200 mil, mas o aluguel continue sendo R$ 1 mil. Neste caso, sua taxa de rentabilidade ao mês é de 0,5%.

Como qualquer título público ou ativo, o preço do imóvel guarda a mesma relação inversa entre seu preço e sua rentabilidade. Pois bem, vejamos os dados.

Em janeiro de 2008, a razão entre o valor do aluguel e o preço do imóvel era de 0,64%. Uma vez que o preço dos imóveis vieram subindo desde então, mas os aluguéis se mantiveram sob controle por uma série de motivos que não iremos estressar neste breve texto, isto implica dizer que a taxa do aluguel caiu. Agora esta razão é de apenas 0,4% ao mês.

Apesar da rentabilidade historicamente baixa, há algo mais impressionante no ar. Esta taxa do aluguel tradicionalmente é inferior ao CDI e, na verdade, funciona como razão do juros livre de risco. Mas por motivos que não iremos nos alongar neste breve texto (mais uma vez), a taxa do CDI caiu abaixo da taxa do aluguel, tornando a demanda por imóveis irresistível em comparação à taxa livre de risco.

O gráfico abaixo mostra isso de maneira clara:

 Rental Yield (Valor do aluguel sobre o preço do imóvel) x CDI

Cabe agora nos perguntar: se esta situação de juros livres de risco renderem sistematicamente menos que um ativo (no caso imóvel), que obviamente contém risco, de três uma: ou o preço dos imóveis subam ainda mais para fazer o "rental yield" cair, ou o preço dos aluguéis caiam muito mais para baixar também a taxa do aluguel, ou o CDI suba.

A questão é ainda mais intricada, uma vez que os aluguéis no Brasil são reajustados por tradição e comodismo ao IGP-M (não há lei nenhuma que obrigue este indexador para os aluguéis) e este ano o índice deve acumular 20% de alta, o que faria os alugueis subirem e, assim, descolar ainda mais do CDI em baixa histórica.

Vale notar que o "rental yield" rompeu o piso do CDI antes mesmo da crise do COVID-19, já em janeiro deste ano a queda se fazia evidente.

O ajuste se fará sentir o ano que vem, seja no preço, no aluguel ou nos juros.

 

Últimos comentários

ganhos de 7% ao mês sobre o capital. ourobelo ponto com ponto br
muito bom
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Perfeito Andre, estamos no segundo Boom imobiliario e vai subir mais!!!
Quem ganha mesmo com imóveis é corretor, cartórios e prefeituras...
Concordo 100% !!!
Aquele dinheirinho na poupança hj virou uma divida imobiliária ou veicular. Os bancos lucrando muito. Construtoras vendendo bastante ao preço que querem. Vamos ver a hr que tiverem que pagar seus financiamentos. Por enquanto é Natal e ano Novo. 6 meses para começar a pagar a 1 parcela.
Me diga:o que podera proteger o seu patrimonio da inflação no ano que vem e futuro?
Srs. Texto para quem realmente não é do Mercado..... Para simplificar: se a grande maioria esta comprando imóvel para alugar, o que vai  acontecer com o preço do aluguel > Bolha que vai estourar muito em breve....
Vou discordar da avaliação. Esses ditos novos empreendimentos são ridículos, um apartamento de menos de 80 mts onde tentam colocar dois minúsculos banheiros, mas com serviços que você quase nunca usa, uma barbaridade de condomínio, fora o IPTU. Esse é o modelo em quase todas as capitais. Em fim, não vejo onde comprar um imóvel desse modelo possa ser um "bom investimento", além dos recursos que se despende entre a contratação e a entrega,  no caso de compra na planta. Dessa forma, não concordo que seguindo esse modelo investir em imóvel possa ser um bom negócio. Há, faltou dizer sobre as taxas doo RGI, sempre muito elevadas.
Concordo com você Inácio,esse novo modelo de empreendimento não é nada vantajoso.Os custos anulam a rentabilidade do aluguel.
Que investimento é esse ? comprar um imóvel de 35 metros quadrados , pagar por ele de 250 a 500 mim dependendo do bairro bem São Paulo. Depois assumir um condomínio de 500 a mais de 1.000 reais ( a depender do bairro e valor pago e serviços oferecidos) e depois de tudo isso encontrar um bom inquilino disposto a pagar um aluguel entre 800 a 2.500 fora o condomínio...Alguém aqui acha isso ser um bom investimento ? Eu não vejo dessa maneira... é bom para quem constrói e vende apartamentos minúsculo a preços cada vez mais altos !
E tem ambos, o comprador do imóvel e inquilino. Vale a mesma idéia para veículos, qualquer carro razoável novo está a partir de R$100mil
notícia interessante mas com análise apenas de um lado: financeiro. durante a pandemia os alugueis despencaram, inclusive negociações a 10% ou 20% do valor mensal somente para não perder inquilino. outro detalhe, a tendência de médio e longo prazo é de aumento de preço dos imóveis, o que puxará o valor do aluguel, ou seja, ficará nós 0,5%. quem discorda?
Com os juros básicos a 2% ao ano, os rentistas, que a décadas viveram de rendimentos altos, sempre acima de 5% a.a., tem 2 opções: - investir no volátil mercado acionário, ou - comprar um imóvel e alugar. E é o que estão fazendo, logo a tendência é aumentar o valor dos imóveis, e é o que está acontecendo, lembrando que o vendedor do imóvel para o investidor que comprou pra alugar, vai comprar outro imóvel, e assim sucessivamente, alimenta a cadeia, sempre levando pra cima os preços, que por sinal ainda estão bem baixos.
O índice de desocupação imobiliária está imenso e vai aumentar ainda mais. Acredito que logo mais teremos prioritários "entregando imoveis", já que neste mercado tudo é relativo, ou seja, a localização do imóvel, seu acabamento, sua idade. Matéria generalista, sem embasamento e na minha opinião meio fora da realidade. Fraca, fraca.
O titulo faz com que as pessoas pensem que foi estudado e analisado o mercado com dados concretos para tal afirmação. Mas me desculpe não ficou nada claro ou comprovado, fora que o exemplo de um imóvel de 100 mil que renda um aluguel de 1mil, não existe, já que vai fazer uma matéria com um assunto tão importante pelo menos se desse ao trabalho de fazer com valores factíveis. As vendas podem ter se aquecido já que muita gente que tem dinheiro guardado,  acha que o  juros nesse patamar não vale a pena e partiu para compra, mas isso não significa que ouve aumento ou não de preços, afinal o que não falta é oferta de venda.
Algo que acredito também ser um fator importante são as taxas de juros para empréstimos residenciais. Pelo o que vejo, os preços dos imóveis residenciais estão subindo. Já os preços de prédios corporativos e comerciais estão estagnados ou com tendência de baixa (devido ao possibilidade de home Office).
Só aumentam em algumas capitais. Os proprietários não vão conseguir repassar esses reajustes da inflação. Muito linear o raciocínio. A realidade é calote de locadores com desemprego, fim dos salários desemprego e queima das reservas... 2021 .. socorroooo !
também concordo com vc 2021 vai ter imóvel a todo alugando principalmente comercial
supedâneo
Desculpe, mas também considero o comentário inconclusivo e não trouxe nenhum sucedâneo que justifique a chamada do texto "aumento de imóveis ". Na verdade isto não se aplica em MG. Aqui despencou.
Aqui no RJ tambem despencou ...
Apesar dos comentários, na minha cidade os preços estão muito altos e subindo. Algumas casas nem consegui fazer oferta ou ver o imóvel e já tinha sido vendido. Lojas com preços de 2 milhões vendidas muito rápido. Difícil entender de onde vem tanto dinheiro. Os negócios não parecem que vão tão bem assim, mas os imóveis, infelizmente, só sobem.
Acredito que o mercado imobiliário está se antecipando às consequências de descontrole da economia; ou seja, com falta de referência confiável do valor de bens e serviços, a proteção com ativo real faz sentido
Arnaldo Antonio, com todo respeito, mas acho que vc se perdeu no comentário.. rsrs Hora vc diz que o matéria pra construir um imóvel aumentou desordenadamente... O que por si só, já elevaria o valor por metro quadrado... E, logo em seguida afirma que não vê alta nos imóveis.. rsrsAí vc me confundi rsrsE vc realmente acha que o autor do texto tem poder de manipular o mercado imobiliário com um texto destes? sério isso!?
Deve ter imoveis pra vender e quer manipular e alem do mais um imovel de 100 mil muito dificil encontrar e cinstruir pior ainda o vslor dos materiais base para construção sibiu desordenadamente entao não vejo alta nos imoveis
foi um exemplo, uma hipótese
Vai ser nos juros. Inflação batendo na porta...além da queda da demanda insustentável que estamos passando por excesso de liquidez o que fará os preços dos imóveis estagnarem.
Repetindo o coment. Preço não está subindo. Mal e mal repõe inflação. Para investir tem ativos melhores. Mas se é 1a residência ou se vai adaptar-se ao home office até pode ser. É tanta demanda que as construtoras estão com estoque que pagam suas dividas facilmente, GFSA, por ex, 1000 unidades, enquanto gasta R$100 Mn/ano de juros, mas o importante é fazer a correção do valor imobilizado, mensalmente, até que alguém compre.
Tenho a humilde percepção de que esta um pouco equivocado o título da análise. Por alguns motivos: 1 - Como tudo em economia, um dos fatores fundamentais para definição do preço é a relação Oferta X Demanda. E ultimamente, tenho observado é uma oferta cada vez mais crescente. Não só de novos empreendimentos como de anúncios de imóveis antigos... 2 - Se observarmos mais atentamente o ciclo do mercado imobiliário, iremos perceber, na verdade, que o preço dos imóveis vinham caindo nos últimos anos, em virtude do próprio boom imobiliário que tivemos no passado... Desta forma , se existe alguma valorização nos preços, é porque o mercado tenha encontrado um ponto de equilíbrio e agora os preços estejam mais atrativos do que no passado, provocando pequenos reajustes em função do reaquecimento da demanda ainda q/ pontual. 3 - Percebo muito mais o aumento de Novos empreendimentos (incorporadoras) , q/ aproveitaram o momento de grande promoção de terrenos para repor seu estoque..  Nada + q isso.
ótima observação
Acho que não entendi. FIPE zap 12 meses = 2,5%. Poupança = 1,5%. Inflação = 3,5%. Onde está este "não para de subir?"
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