Investir em imóveis nos Estados Unidos tem se tornado cada vez mais atraente para os investidores brasileiros, impulsionados pela alta do dólar, pela estabilidade do mercado norte-americano e principalmente pela crescente valorização dos ativos imobiliários. No entanto, a grande dúvida para quem busca iniciar nesse mercado é como escolher a melhor estrutura para investir em imóveis nos EUA.
Essa é uma pergunta essencial e que impacta diretamente o sucesso do investimento, tanto em termos de rentabilidade quanto de segurança jurídica. E a resposta não é tão simples, pois depende de vários fatores que vão desde o tipo de imóvel até os objetivos pessoais e fiscais do investidor.
Pessoa física ou jurídica?
A primeira decisão que o investidor deve tomar é se a aquisição será feita como pessoa física ou por meio de uma pessoa jurídica. Embora seja possível investir diretamente como pessoa física, a prática não costuma ser recomendada para investidores de médio a longo prazo.
Quando o investimento é realizado em nome de uma empresa, como uma Limited Liability Company (LLC), o investidor ganha uma série de vantagens. Uma delas é a limitação da responsabilidade. A LLC protege o investidor contra ações judiciais e possíveis dívidas vinculadas ao imóvel, limitando o impacto a somente os ativos da empresa. Além disso, do ponto de vista tributário, a LLC pode também ser uma solução interessante, porque permite a "distribuição de lucros" e consequentemente evita a dupla tributação comum às corporações, mas com a proteção extra que a pessoa física não tem.
A estrutura da LLC: como e porque utilizar?
Uma LLC é uma estrutura de negócios popular nos EUA para investidores estrangeiros. Ela oferece flexibilidade e benefícios fiscais que são difíceis de alcançar como pessoa física. Uma das vantagens é que uma LLC não possui acionistas, mas membros, o que proporciona flexibilidade na divisão de lucros.
Essa estrutura deve levar em conta o estado onde o imóvel está localizado, já que as regras podem variar. Por exemplo, estados como a Flórida são populares por suas regras menos burocráticas e baixos custos para abertura de empresas. Em parceria com contadores especializados e advogados, é possível formar uma LLC em poucos dias - a partir do exterior - permitindo que o investidor tenha controle direto do seu patrimônio.
Planejamento tributário: impostos e tratados
Necessário ressaltar que o planejamento tributário é uma etapa fundamental para evitar surpresas e otimizar o retorno. Nos Estados Unidos, o investidor estrangeiro deve estar atento aos tributos sobre ganhos de capital (no caso de venda de imóveis) e sobre a renda (para aluguéis).
Para os investidores que buscam uma estrutura mais sofisticada, uma Holding no exterior pode ser uma opção adicional para controlar as LLCs e seus imóveis. Esse modelo pode trazer eficiência fiscal ainda maior, ao mesmo tempo que facilita a administração dos imóveis, especialmente para quem deseja expandir seu portfólio.
Financiamento e linhas de crédito
Muitos investidores estrangeiros desconhecem, mas também é possível financiar a aquisição de imóveis nos Estados Unidos, inclusive com boas taxas de juros. Bancos norte-americanos e instituições especializadas oferecem linhas de crédito para estrangeiros, uma prática bastante comum.
Ao estruturar o investimento por meio de uma LLC, o investidor consegue acessar essas linhas de crédito de maneira mais facilitada. A vantagem aqui é que, mesmo com uma entrada inicial robusta, o capital alavancado pode permitir maiores investimentos e, potencialmente, uma rentabilidade superior a longo prazo.
Por fim, essa estrutura permite ao investidor nomear uma gestão profissional para os imóveis, o que é importante para quem reside fora dos EUA. Empresas de administração imobiliária nos EUA podem ser contratadas para lidar com manutenção, aluguel, marketing e pagamentos de contas locais, o que proporciona uma experiência de investimento mais fluida e sem a necessidade de presença física.
Offshore e a proteção do imposto de herança americano
Além da estrutura da LLC, é importante considerar a utilização de uma offshore para proteger o investidor estrangeiro do imposto de herança americano, conhecido como ‘Estate Tax’. Este imposto pode ser bastante oneroso, atingindo até 40% do valor total dos ativos acima de US$60 mil.
A offshore atua como um veículo que detém a LLC, permitindo uma camada adicional de proteção e eficiência na gestão dos bens.
Essa estratégia pode ser vantajosa para quem planeja manter os imóveis como parte do portfólio por gerações, garantindo que o patrimônio passe para os herdeiros de forma mais eficiente e sem a incidência do imposto americano. Por esse motivo, escolher uma equipe especializada em contabilidade internacional e direito tributário é essencial para configurar essa estrutura de maneira adequada e alinhada às leis locais e internacionais.
Sem dúvidas, investir em imóveis nos Estados Unidos é uma oportunidade que exige preparação, estratégia e apoio de especialistas. A escolha da estrutura é um primeiro passo para que esse investimento seja bem sucedido, e a LLC representa - na maioria dos casos - uma excelente opção. Com essa estrutura sólida, é possível potencializar resultados, evitando surpresas fiscais e garantindo que o investimento se mantenha seguro e rentável a longo prazo.