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A First Industrial Realty Trust (Nova York:FR), um FII industrial líder com capitalização de mercado de US$ 7 bilhões, divulgou suas informações suplementares do 2º tri de 2025, demonstrando forte desempenho financeiro apesar de pequenos desafios na ocupação. A empresa reportou crescimento significativo nos fundos de operações (FFO) e manteve seu foco estratégico no desenvolvimento e aquisições seletivas em mercados logísticos-chave.
Destaques do Desempenho Trimestral
A First Industrial reportou FFO (NAREIT) de US$ 0,76 por ação para o 2º tri de 2025, representando um aumento de 15,2% em relação aos US$ 0,66 no mesmo trimestre do ano anterior. Este crescimento foi sustentado pelo robusto desempenho da receita operacional líquida (NOI) de mesmas lojas, que aumentou 8,7% em base de caixa.
Apesar dos fortes resultados financeiros, a empresa experimentou uma leve queda na ocupação, com ocupação em serviço de 94,2%, redução de 110 pontos base em relação ao trimestre anterior. Isso reflete tendências mais amplas do mercado, já que as taxas de vacância industrial nacional aumentaram ligeiramente.
Como mostrado na seguinte distribuição geográfica da receita de aluguel:
A empresa mantém um portfólio bem diversificado com exposição significativa a mercados costeiros de alta demanda, que representam 58% da receita de aluguel. O Sul da Califórnia continua sendo a maior concentração de mercado com 25,3%, seguido pela Pensilvânia Central/Oriental com 11,1% e Dallas/Fort Worth com 8,2%.
Portfólio e Atividade de Locação
O portfólio da First Industrial consiste em 415 propriedades totalizando 68,2 milhões de pés quadrados de área bruta locável. As propriedades da empresa mantêm um prazo médio ponderado de arrendamento de 7,8 anos, proporcionando fluxos de caixa estáveis e de longo prazo.
Durante o 2º tri de 2025, a First Industrial executou 45 contratos de locação cobrindo 2,5 milhões de pés quadrados, alcançando uma taxa de retenção de inquilinos de 71,0%. Nos primeiros seis meses de 2025, a empresa assinou 83 contratos cobrindo 3,9 milhões de pés quadrados com uma taxa de retenção de inquilinos de 71,8%.
O slide a seguir detalha as métricas do portfólio de propriedades da empresa:
A Amazon.com Services continua sendo o maior inquilino da First Industrial, respondendo por 5,9% do aluguel líquido anualizado, seguida pela Lowe’s Home Centers com 1,5% e Boohooplc.com com 1,5%. Essa diversificação de inquilinos ajuda a mitigar o risco de concentração enquanto mantém exposição ao crescimento do e-commerce.
Como ilustrado na análise de inquilinos:
Estratégia de Desenvolvimento e Aquisição
A First Industrial continua executando sua estratégia de crescimento através de uma combinação de desenvolvimento e aquisições seletivas. A empresa tem 2,2 milhões de pés quadrados de empreendimentos em construção com um investimento total estimado de US$ 285,2 milhões. Esses empreendimentos estão atualmente 39% alugados.
O pipeline de desenvolvimento da empresa é complementado por seu banco de terrenos, que inclui 992,3 acres de terra desenvolvível com potencial para aproximadamente 15,9 milhões de pés quadrados de espaço industrial.
O slide a seguir fornece detalhes sobre os projetos de desenvolvimento da empresa:
Na frente de aquisições, a First Industrial completou US$ 135,7 milhões em aquisições de propriedades em 2025, totalizando 796.196 pés quadrados com uma taxa de capitalização estabilizada esperada de 6,4%. Esta abordagem seletiva para aquisições reflete a estratégia disciplinada de alocação de capital da empresa em um ambiente de mercado competitivo.
Posição Financeira e Perspectivas
A First Industrial mantém um balanço forte com uma relação de dívida líquida para EBITDA ajustado de 4,7x e uma relação de cobertura de juros de 5,82x. O perfil de crédito da empresa melhorou durante o trimestre, com a Fitch elevando sua classificação para BBB+.
A seguinte análise de dívida destaca a força financeira da empresa:
O índice de distribuição de dividendos da empresa está em 58,8% do FFO, proporcionando um rendimento de dividendos sustentável de aproximadamente 3,7% com base nos preços atuais das ações. As ações da First Industrial fecharam a US$ 51,48 em 14 de outubro de 2025, com alta de 0,51% no dia, e foram negociadas entre US$ 40,31 e US$ 58,17 nas últimas 52 semanas.
Para o ano completo de 2025, a First Industrial forneceu orientação de FFO de US$ 2,88 a US$ 2,96 por ação, refletindo a confiança da administração na força operacional contínua. A empresa espera que a ocupação em serviço no final do trimestre fique entre 95% e 96%, com crescimento projetado do NOI de mesmas lojas em caixa de 6-7%.
Como mostrado nas perspectivas da empresa:
O CEO Peter Baccile observou durante a teleconferência de resultados que as incertezas tarifárias impactaram a tomada de decisão dos inquilinos, afirmando: "Quando o cenário tarifário ficar mais claro, esperamos maior confiança, tomada de decisão mais oportuna e aumento de investimentos em novas iniciativas de crescimento." Apesar desses desafios, a empresa permanece otimista sobre o crescimento futuro, impulsionado pela forte demanda de setores como e-commerce e logística.
O posicionamento estratégico da First Industrial em mercados logísticos-chave, combinado com seu pipeline de desenvolvimento e forte balanço, posiciona bem a empresa para navegar nas condições atuais de mercado enquanto capitaliza oportunidades de crescimento de longo prazo no setor imobiliário industrial.
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Apresentação completa: