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Introdução e contexto de mercado
A NNN REIT Inc. (NYSE:NNN), uma importante empresa de investimento imobiliário especializada em locações líquidas de inquilino único, apresentou sua atualização para investidores do terceiro trimestre de 2025 em 4 de novembro, destacando um crescimento constante em meio à volatilidade do mercado. A empresa reportou um FFO principal de US$ 0,85 por ação, representando um aumento de 1,2% em relação ao ano anterior, enquanto o FFO ajustado alcançou US$ 0,86 por ação, um crescimento de 2,4% em comparação ao ano anterior.
Apesar de superar as expectativas de lucro com um LPA de US$ 0,51 contra uma previsão de US$ 0,48, as ações da NNN tiveram uma reação mista do mercado, inicialmente subindo 1,27% na pré-abertura antes de fechar em queda de 2,27% a US$ 40,89.
Destaques do desempenho trimestral
Os resultados do terceiro trimestre da NNN REIT demonstraram a capacidade da empresa de executar sua estratégia disciplinada de aquisições enquanto mantém um forte desempenho operacional. Os principais destaques do trimestre incluem:
- O FFO principal e o AFFO por ação diluída cresceram 1,2% e 2,4% em relação ao ano anterior, atingindo US$ 0,85 e US$ 0,86, respectivamente
- O aluguel base anual aumentou 7,2% em relação ao ano anterior, alcançando US$ 912 milhões
- Fechou US$ 283,0 milhões em investimentos a uma taxa inicial de capitalização de caixa de 7,3% com prazo médio ponderado de arrendamento de 17,8 anos
- Os investimentos acumulados no ano atingiram US$ 748,0 milhões até 30 de setembro de 2025
- Vendeu 23 propriedades por US$ 41,3 milhões, incluindo US$ 22,3 milhões em propriedades geradoras de renda a uma taxa média ponderada de capitalização de 5,9%
Como mostrado no seguinte resumo dos destaques trimestrais:
A empresa também levantou US$ 71,7 milhões em receita bruta com a emissão de 1.670.737 ações ordinárias a um preço médio de US$ 42,89 e emitiu US$ 500 milhões em notas seniores sem garantia de 4,600% com vencimento em 2031.
Posicionamento estratégico
A apresentação da NNN REIT enfatizou sua estratégia consistente e simples focada em propriedades de inquilino único com arrendamento líquido. Esta abordagem resultou em taxas de ocupação mais altas e menor volatilidade em comparação com as médias do setor. No 3º tri de 2025, a NNN manteve uma taxa de ocupação de 97,5%, superando significativamente a média do setor de 91,4%.
O gráfico a seguir ilustra a vantagem consistente de ocupação da NNN ao longo do tempo:
"A gestão proativa da NNN e a rápida resolução de ativos reforçam nossa capacidade de transformar desafios de curto prazo em criação de valor a longo prazo", disse o CEO Steve Horn durante a teleconferência de resultados, abordando a queda temporária na ocupação em relação à média histórica da empresa de 98,3%.
A estratégia de diversificação do portfólio da empresa tem sido um fator-chave na manutenção de altas taxas de ocupação e fluxos de caixa estáveis. As propriedades da NNN abrangem todos os 50 estados americanos com mais de 400 inquilinos em mais de 35 linhas de negócios.
A distribuição geográfica do portfólio da NNN é ilustrada neste mapa nacional:
Solidez do balanço
A NNN REIT manteve um balanço conservador com US$ 13,0 bilhões em capital total, composto por 38% de dívida bruta e 62% de patrimônio. O perfil de dívida da empresa apresenta um prazo médio ponderado de 10,7 anos e uma taxa de juros efetiva média ponderada de 4,2%.
O gráfico a seguir detalha a estrutura de capital da NNN:
O CFO Vincent Chao destacou essa força durante a teleconferência de resultados, afirmando: "Nosso balanço é uma fonte de força, e buscaremos maneiras de utilizar essa vantagem competitiva para apoiar o crescimento enquanto protegemos o risco de queda."
Os vencimentos da dívida da NNN estão bem escalonados, sem concentração significativa em nenhum ano específico, proporcionando flexibilidade financeira e reduzindo o risco de refinanciamento. A empresa mantém fortes índices de cobertura, com cobertura de juros e cobertura de encargos fixos em 4,1x.
Histórico de longo prazo
Uma conquista destacada na apresentação da NNN é seu histórico de 36 anos de aumentos consecutivos de dividendos anuais, o terceiro mais longo entre todos os FIIs públicos. O dividendo trimestral mais recente da empresa de US$ 0,60 por ação representa um aumento de 3,4% em relação ao ano anterior e se traduz em um rendimento de dividendos anualizado de 5,6% com base no preço das ações em 30 de setembro de 2025.
O gráfico a seguir ilustra o histórico consistente de crescimento de dividendos da NNN:
Este crescimento de dividendos contribuiu para o desempenho superior da NNN a longo prazo em comparação com vários índices de mercado. No período de 30 anos encerrado em 30 de setembro de 2025, a NNN entregou um retorno total anual de 10,9%, superando o Índice NAREIT Equity REIT (9,4%) e quase igualando o Índice S&P 500 (10,5%).
A comparação abrangente de desempenho em vários períodos é mostrada abaixo:
Perspectivas futuras
Olhando para o futuro, a NNN REIT elevou sua orientação de FFO principal para 2025 para uma faixa de US$ 3,36 a US$ 3,40 por ação, refletindo a confiança da administração na trajetória de crescimento da empresa. A empresa também aumentou sua orientação de volume de aquisições para US$ 850-950 milhões para o ano completo.
A administração espera que a ocupação exceda 98% até o final do ano, abordando a redução temporária para 97,5% em 30 de setembro. Este otimismo é apoiado pelo histórico da NNN de resolver eficientemente propriedades vagas e sua abordagem disciplinada de aquisições.
Os desafios potenciais incluem aumento da competição no mercado de arrendamento líquido, possíveis problemas de crédito dentro do portfólio e pressões macroeconômicas que poderiam impactar estratégias futuras de aquisição. No entanto, o balanço conservador da NNN, sem dívida de taxa flutuante, sem ativos onerados e com US$ 1,4 bilhão de liquidez disponível, posiciona bem a empresa para navegar por esses desafios.
A apresentação do 3º tri de 2025 da NNN REIT reforça sua reputação como uma empresa de desempenho constante no setor de FIIs de arrendamento líquido, com sua estratégia disciplinada continuando a entregar resultados consistentes para os investidores, apesar da volatilidade de curto prazo do mercado.
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Apresentação completa: