A crise econômica enfrentada pelas varejistas Americanas (BVMF:AMER3), Marisa (BVMF:AMAR3) e Tok&Stok afeta não só o consumo, mas também o setor de fundos imobiliários. Só a Americanas, por exemplo, deve R$ 3 bilhões em aluguéis e outras taxas para administradoras de bens e imóveis, segundo levantamento do Estadão.
O número de investidores em fundos imobiliários teve um salto conforme a taxa Selic traçava uma trajetória de queda até os 2% ao ano, em agosto de 2020. De 2018 para 2022, o número de investidores nesses ativos cresceu 950%, indo de 208 mil para quase 2 milhões, segundo a XP (BVMF:XPBR31). Com o interesse em alta, novos fundos foram lançados. O número foi de 173 em 2018 para 350 em 2022. O patrimônio líquido saltou de R$ 54 bilhões para R$ 191 bilhões.
O fundo imobiliário mais afetado pelas Americanas é o Max Retail (BVMF:MAXR11). Gerido pelo BTG Pactual (BVMF:BPAC11), o fundo tem patrimônio de R$ 138,5 milhões e 4.132 cotistas. Na sua composição, tem 34% da receita vinda de aluguéis que eram pagos pela Americanas. A dívida da varejista com o fundo, referente a dezembro de 2022, é de R$ 514.179,37.
Em fato relevante, o fundo avisou sobre o calote da Americanas (BVMF:AMER3), que só deve pagar suas dívidas após a elaboração de um plano de recuperação judicial, a ser aprovado pelos credores. Procurado, o BTG Pactual não comentou.
Outros fundos afetados pela recuperação judicial da Americanas, em um nível menor, foram GGR Covepi Renda FII GGRC11, XP Log FII XPLG11, FII VBI Logístico (BVMF:LVBI11), Bresco Logístico (BVMF:BRCO11), Vinci Imóveis Urbanos FII (BVMF:VIUR11), Rbr Log - Fundo de Investimento Imobiliário (BVMF:RBRL11) e CSHG Logística (BVMF:HGLG11). Já a renegociação de dívidas da Marisa afeta os fundos BVAR11 (BVMF:BVAR11) ( Brasil Varejo ) e KNRI11 (Kinea Renda Imobiliária (BVMF:KNRI11)), enquanto a da Tok&Stok afeta o Vinci Logística (VILG11 (BVMF:VILG11)), que já entrou com ação de despejo.
Susto
Para Artur de Almeida Losnak, contribuidor do TC, o investidor que comprou os primeiros fundos imobiliários em busca de rendimentos mensais pode ter uma surpresa negativa. "O grande desafio é o susto negativo no recebimento de dividendos, mas não deve chegar a 10%. É importante entender se isso será recorrente ou se será pontual", diz.
Além dos dividendos, o investidor pode se assustar com a queda nos preços das cotas. O Max Retail caiu mais de 13% em 40 dias. Segundo o TC/Economatica, os fundos afetados pelas varejistas tiveram queda quase quatro vezes maior do que a do Ifix, índice que reúne todos os principais fundos imobiliários, que teve queda de 1,45% no mesmo período.
Calma
Na visão de analistas, o investidor não precisa se desesperar e vender os ativos. Em vez disso, deve rever os seus investimentos, analisando caso a caso quais são os imóveis de cada fundo imobiliário.
Maria Fernanda Violatti, analista de fundos imobiliários e listados da XP, diz que o cenário macroeconômico de juro e inflação altos, assim como questões de gestão das empresas de varejo explicam os motivos de cada varejista enfrentar dificuldade para honrar suas dívidas, inclusive os aluguéis. O caso da Americanas, diz, pode movimentar o mercado nos próximos meses.
"Quando a Americanas pediu recuperação judicial, entendemos que ela teria de despriorizar o canal digital. Se ela fizer isso, não faz sentido manter todos os galpões que tem hoje." Para ela, o setor de fundos imobiliários terá impacto diferente da inadimplência das empresas, dependendo, da localização dos imóveis e da capacidade de repor inquilinos. As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.