Arena do Pavini - A Comissão de Valores Mobiliários (CVM) manteve a suspensão da negociação das cotas em bolsa do fundo imobiliário Mérito Desenvolvimento Imobiliário, determinada em julho, mesmo após a reapresentação dos seus balancetes mensais de janeiro a agosto deste ano e da publicação das mudanças de metologia de avaliação dos bens na semana passada. O fundo conta com mais de 8 mil cotistas e teve suas cotas suspensas após a CVM apontar suspeitas de irregularidades em sua política de distribuição de lucros e na forma de avaliar os ativos da carteira.
Em carta enviada à administradora do fundo, a corretora Planner, a CVM afirma que, apesar da reapresentação dos balancetes mensais do fundo e dos critérios adotados para a reavaliação dos ativos, a corretora tem ainda de apresentar a memória de cálculo detalhada dos ajustes realizados, explicando as reavaliações. A CVM pede especificamente a explicação sobre a reavaliação do patrimônio do empreendimento Mérito Realty Ltda, que passou de R$ 42 milhões em 31 de dezembro de 2017 para R$ 108 milhões em 31 de agosto e os valores reconhecidos como receita e despesa e os aumentos de capital feitos pela Mérito Realty em cada Sociedade de Propósito Específico (SPE) em que a empresa investe.
Pede ainda o fluxo de caixa detalhado do fundo que justifique os aportes realizados na Mérito Realty. A CVM quer ainda que a administradora discrimine os custos no terreno Dona Amélia, que foi adquirido pelo valor de R$ 1.180,00 e seu custo de aquisição foi reconhecido pelo fundo após ajustes por R$ 5,350 milhões.
A CVM levantou suspeitas de um “esquema de pirâmide” no fundo Mérito após constatar que a carteira distribuía rendimentos elevados e constantes com valores obtidos em parte com taxas cobradas nos aumentos de capital. Ou seja, os novos investidores pagavam parte dos ganhos dos antigos investidores. A CVM questionou também a distribuição de rendimentos com base na reavaliação de ativos da carteira e exigiu critérios mais transparentes para essas reavaliações. E pediu a mudança nas aplicações do fundo em Sociedades em Cotas de Participação (SCP), o que não seria permitido em fundos imobiliários.
A Planner anunciou uma série de mudanças na política de remuneração do fundo e em seus critérios de avaliação, e que foram acompanhados por outros fundos do mercado. Mas as mudanças ainda não foram suficientes para atender as exigências da CVM e liberar a negociação das cotas. Enquanto isso, os investidores ficam com seu patrimônio bloqueado.
A seguir, a íntegra da determinação da CVM, publicada pela Planner no sistema da B3:
“Ao Senhor,
ARTUR MARTINS DE FIGUEIREDO Diretor Responsável PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A Av. Brigadeiro Faria Lima, 3900, 10º andar, Itaim Bibi São Paulo/SP – CEP: 04538-132 e-mail: corporativo@plannercorretora.com.br; juridico@plannercorretora.com.br
Assunto: Merito Desenvolvimento Imobiliário I FII – Exigências sobre a Deliberação CVM 795 – Processo 19957.006941/2017-32
Senhor Diretor Responsável,
Referimo-nos à Deliberação CVM nº 795/2018 (“Deliberação”), por meio da qual determinamos à B3 S.A. (“B3”), com fundamento no art. 9º, §1º, I, da Lei 6.385/76 c.c. item “a”, da Resolução nº 702/81 do CMN, a imediata suspensão, em todos os seus ambientes de negociação, de operações que envolvam cotas do Mérito Desenvolvimento Imobiliário I Fundo de Investimento Imobiliário (“Fundo”). 2. A propósito, não obstante a republicação dos Informes Mensais e Trimestrais (“Informes”) com base no disposto na Instrução CVM nº 516, reiteramos que para a correta verificação desta área técnica sobre a adequação dos ajustes realizados no Fundo em 31/8/2018, faz-se necessário o envio de memória de cálculo detalhada, conforme solicitado no Ofício nº 94/2018/CVM/SIN/GIES, de forma a esclarecer o seguinte: a) A evolução patrimonial mensal da Mérito Realty Ltda. (“Mérito Realty”) de 31.12.2017 até 31.08.2018, uma vez que seu patrimônio líquido aumentou de R$42 milhões para R$108 milhões, discriminando: (i) os valores reconhecidos como receita/despesa com equivalência de cada SPE, considerando a participação acionária em cada uma; e (ii) os aumentos de capital mensais efetuados pela Merito Realty em cada SPE. b)Apresentar a evolução do fluxo de caixa detalhado do Fundo de 31.12.2017 até 31.08.2018, que justifique os aportes realizados na Mérito Realty e
subsequentemente nas investidas. c) Discriminar os custos incorridos no terreno denominado Dona Amélia, uma vez que, com base na escritura de compra e venda, este foi adquirido pelo valor de R$1.180,00, e seu custo de aquisição reconhecido, após os ajustes, ficou em R$5.350,7 mil. 3. Comunicamos que o presente Ofício, bem como a resposta de atendimento as exigências devem ser encaminhadas por esta Administradora, por meio do sistema FundosNet, da seguinte forma: “Comunicado ao mercado” – “Categoria: Comunicado ao Mercado” – “Tipo: Esclarecimento de consultas B3 / CVM”. O encaminhamento do presente Ofício deve ocorrer imediatamente após o seu recebimento pela Administradora. 4. Por fim, concedemos prazo até 19/9/2018 para atendimento às exigências supra. Atenciosamente,
Bruno de Freitas
Gomes Gerente de Investimentos Estruturados – GIES
Superintendência de Relações com Investidores Institucionais – SIN”
Por Arena do Pavini