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A Bolha Imobiliária já estourou; falta apenas recolher os cadáveres

PorMárcio Lemos
Publicado 26.11.2013, 13:43
Atualizado 09.07.2023, 07:32

Li um artigo no final de semana, postado aqui no blog, que me deu um "estalo".

No artigo, o americano Michael Sirene argumentava que o Dow Jones teria caminho aberto até os 20.000 pontos, pois, segundo ele, para haver uma bolha no mercado de ações, o atual patamar de 16.000 pontos não bastaria; "seria preciso" ir além dos 16.000 pontos pra que, de fato, tivéssemos um "comportamento irracional" que escancare a "bolha".

Mais, dizia ele....."parem de falar de bolha !"......"a bolha somente faz sentido em "segredo"....se todo mundo fala, não há bolha", acrescentava Michael Sirene...

"SIM" !!!, pensei eu !!!

É isso......

Ninguém falava em bolha imobiliária ao longo dos últimos 4-5 anos, algo como um "segredo"; alguns poucos, há 2-3 anos, sugeriam a formação de uma bolha.

Mas o que vimos de 2-3 anos pra cá, foi muito mais "além do razoável".

Um "comportamento irracional", uma verdadeira "INSANIDADE" nos preços dos imóveis tomou conta no Brasil.

Não existe Imóvel "barato" ou "caro". Nesse momento, apenas existem 2 classes de imóveis: "os caros" e os "estratosféricos"; tudo é muito, mas muito caro, e ainda torna-se mais agressivo quando os comparamos com valores lá de fora.

Mas, estamos "felizmente" em outro patamar.

Sim!
O segredo da BOLHA IMOBILIÁRIA começa a ser desvendado!!!

Sim !!! Ao longo dos últimos 4-5 anos, como disse, era um segredo.

Agora, não mais.

Querem a prova?

Interesse com o passar do tempo. Pesquisa na web do Google. Todo o mundo, 2004 - presente.
Housing Market
Interesse com o passar do tempo. Pesquisa na web do Google. Todo o mundo, 2004 - presente.
Bolha Imobiliaria

Acima, temos 2 gráficos obtidos por uma simples observação de uma ferramenta do Google , o "Google Trends".

O que é o "Google Trends" ? Nada mais do que a leitura de acessos de determinadas "palavras-chave" ao longo do tempo.

Reparem primeiro no gráfico de 2 palavras que resumiam a bolha americana : "housing market bubble" em vermelho e "housing bubble prices" em azul.

Ambas palavras tem a mesma dinâmica. E ambas palavras tiveram o seu ápice junto a população americana cerca de 2 anos antes do estouro da bolha. O ápice é alcançado em meados de 2005.

Ou seja, 2 anos antes do sistema todo ruir, e levar os preços dos imóveis para baixo, os americanos começaram a achar que "tinha algo de errado" com os preços dos imóveis.

O "Segredo da Bolha Imobiliária americana" começou a ser desvendado. Pessoas certamente conversavam entre si, discutiam entre si e entravam no google pra "se informar".

Digitavam mais e mais as palavras "housing market bubblet" e "housing bubble prices". A discussão se espallhou; e o inevitável aconteceu 2 anos depois.

É óbvio que o objetivo central não é estabelecer um caminho direto entre o aumento de acesso no google e a queda dos preços; mas há uma relação clara entre a maneira como as pessoas reagem a insanidade dos preços e sua posterior dinâmica.

Agora, voltemos as atenções ao segundo gráfico destacado acima, gráfico da palavra chave "bolha imobiliária", e que traduz a situação brasileira.

Há um forte aumento no acesso ao termo "bolha imobiliária" na pesquisa do google nos últimos meses.

Ou seja, podemos especular que a "BOLHA IMOBILIÁRIA" parece não ser mais segredo.

A discussão sobre uma eventual Bolha Imobiliária no Brasil parece se espalhar rapidamente; as pessoas procuram conversar entre si pra tirarem suas conclusões, refletirem. Elas querem saber, mais e mais; parecem buscar informações pra que entendam se, de fato, os preços "fazem sentido".

Antes de prosseguirmos, não deixemos de rever o gráfico do principal índice dos preços dos imóveis nos Estados Unidos, o índice "Case-Shiller", com a clara e abrupta queda dos preços dos imóveis ali por volta de 2008-2009

Case-Shiller
É nesse ponto que partimos para uma outra clara observação e defesa de ponto de vista.

 A BOLHA IMOBILIÁRIA já estourou !!!

Sim !!

Estourar não significa necessariamente trazer os preços dos imóveis rapidamente pra baixo.

A Bolha já estourou à medida que alguém já iniciou o processo.

É como se alguém chegasse até uma "bola de ar" e fizesse um "furo".

Ela foi foi "furada", o processo se iniciou, o estouro ou esvaziamento passa a ser uma simples questão de velocidade ou semântica.

Por quê, cada vez mais, vemos as construtoras abrirem, escandalosamente, descontos, sejam através de feirões ou não, em seus lançamentos ou imóveis em estoque ?

Continuemos a ilustrar o fenômeno, dessa vez, à luz do desempenho de algumas instituições americanas antes da CRISE DE 2008

Vejam abaixo a dinâmica e o desempenho dos gráficos de 4 grandes instituições americanas (JPMORGAN em "preto", CITIBANK em "verde", Bank of America em "vermelho" e a seguradora AIG em "cinza"), ao longo de 2006-2007-2009, comparável com o índice Dow Jones em "azul".

CITIBANK, BANK OF AMERICA e AIG já vem caindo ao final de 2006; ao longo de 2007 passam a não fazer novos topos, diferente do Dow Jones.

Os preços do JPMORGAN apenas mostram diferença em relação a 2006 e início de 2007. Porém, fica claro que ele passa a cair e não fazer novos topos em 2007 também, diferente do Dow Jones.

Dow Jones
Isto é, os gráficos acima denotam que os mercados antecipavam os problemas dos bancos, problemas esses precificados na dinâmica dos preços de suas ações.

Aqui no Brasil, os sintomas não são nada diferentes.

Como podemos ter preços dos imóveis em alta com os índices "IMOB" (principal índice do setor imobiliário brasileiro") e "índice dos fundos imobiliários" em baixa ?

Vejam abaixo os 2 índices junto com o IVG-r (índice dos preços dos imóveis elaborado pela FGV)
IVGR
fonte: Banco Central do Brasil

IMOB
fonte: dadosdabolsa.com

"índice dos fundos imobiliários"

IND FDO IMOB
fonte: dadosdabolsa.com

A inconsistência acima verificada é prova de que os mercados já se anteciparam, e continuam a se antecipar a uma distorção nos preços dos ativos que compõem todo o escopo de negócios do setor imobiliário.

É nesse estágio que passamos a discutir a fase 2, pois a fase 1 já está em curso. A Bolha Imobiliária já estourou; já fizeram o "furo na bolha de ar".

A fase 2 é saber qual será o "DAY-AFTER", e quanto tempo esse processo demorará.

O que teremos quando a BOLHA IMOBILIÁRIA "acabar de estourar" ou "parar de esvaziar"? E quanto tempo levará?

Não temos essa resposta exata.

Por outro lado, os gráficos discutidos acima nos indicam que o "estouro" já aconteceu.

O "tamanho" e o tempo do "DAY-AFTER" dependerá das aberrações produzidas na formação da Bolha, e essas não foram muitas.

Mas também dependerão das pedras e problemas no caminho.

E esses não são poucos.

Vamos a alguns deles.

Abaixo, temos o gráfico do "Índice INDUSTRIAL"

Por quê, apesar da nossa conhecida fragilidade de infra-estrutura e de "arcabouço tributário", o "índice industrial"( em vermelho) dá mostras de força justamente de meados de 2012 pra cá, o mesmo período em que o dólar reverte o BEAR-MARKET e entra numa fase "BULL!?

"INDUSTRIAL X BOVESPA"
INDUSTRIAL X BOVESPA

Ora.....dólar forte, produtos brasileiros "mais baratos" lá fora......uma tendência maior a exportar, ainda que sob fragilidades imensas da indústria brasileira; a saber, problemas em logísticas de distribuição, baixa competitividade do trabalhador e forte carga tributária.

Mas porquê a força durante tanto tempo?

 Estaríamos próximos a um novo "overshooting" do Dólar perante o Real?

É nessa fase que voltemos as atenções para os CADÁVERES.

Dólar pressionado pra cima.

Inflação resistentemente alta por 3 anos.

Dólar em permanente pressão na alta, pôe mais lenha na fogueira da inflação.

Inflação mais alta, pôe mais pressão na alta das taxas de juros.

Inflação alta e taxas de juros em alta diminuem o poder de compra, diminuem o consumo.

Sofrem as construtoras, sofrem os investidores que compraram na planta, sofrem os compradores de imóveis que "se enfiaram" em prestações longas e caras pra se adequarem aos preços insanos..

Algumas das grandes construtoras brasileiras já apresentam dívidas superiores a seus patrimônios liquidos.

A bolha imobiliária já estourou.......

Estamos caminhando numa trilha carregada de minas terrestres.

Os cadáveres estarão espalhados, mais cedo, ou mais tarde.

Queremos apenas saber quais serão os cadáveres.

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Últimos comentários

Impressionante mesmo, somando-se isso a Copa do Mundo, as promessas (futeis) de legados, a expectativa de levantar o caneco em casa e apagar da história o Maracanazzo, não é de se espantar que a Bolha aqui tenha chegado a patamares tão grandes.
Seguramente em algum momento o setor imobiliário vai sofrer as conseqüências da desenfreada corrida e do aumento descontrolado de preços dos imóveis. E lá (na America) como cá é apenas a ponta do iceberg. E no nosso caso, com o custo ( e com a corrupção) dos programas "sociais", sem investimento em infra-estrutura e produção agregada, seguramente o rombo será muito grande. O tempo senhor de todos ditará...
O raciocínio é simples...a RENDA não acompanhou a alta dos preços e, portanto, a capacidade de pagamento de aluguéis aos investidores não se alterou. Chegamos à conclusão que a rentabilidade de um imóvel (que estava na casa de 0,8% a 4 anos) reduziu-se para 0,3%.. Acrescer riscos de inadimplência, má gestão pública, tempo de vacância e temos uma péssima opção de investimento. . Sou filho de português e sabemos que "nós" detestamos pagar aluguel.....mas nesses preços de hoje não vejo outra alternativa mais racional que essa.
sim Edson....esse raciocínio do aluguel certamente é um dos que pesa mais.......se todos parassem pra fazer esse cálculo, fugiriam da compra de um imóvel, seja para investimento ou pra morar....é perda de dinheiro, e muito, no longo prazo...abraços
No Brasil não será diferente. Se nos países sérios como USA e Japão a bolha estourou. Imagine aqui, onde "pikareta" não falta. Aqui vai ser pior que nos outros países pq o governo tá falido. A teta da vaca secou, a inflação e o desemprego vem com tudo em 2014.
Trabalho no ramo imobiliário a 3 anos, e nunca vi promoções com descontos que a construtora esta dando ultimamente, os bancos também restringiram o crédito e esta bem mais dificil para vende um imóvel.
Pois é. O Nouriel Roubini, economista que previu a crise americana, acaba de publicar um artigo dizendo que há bolha no Brasil. Uma pena. Não sabemos quais serão as consequências. E qual será o nível de redução dos preços e consequente enforcamento de quem entrou em um financiamento imobiliário, já que seu saldo devedor estará muito maior que o novo valor do imóvel.
Simples, triplique o preço de qualquer coisa em pouco tempo e veja o que acontece com o mercado.
Recomendo uma leitura do blog bolhaimobiliaria ponto com
Olá Pedro...como disse pro Velasco, o site é excelente !
Falam nisso há pelo menos 3 anos, uma hora acertam aí vem a frase, está vendo não falei! Quero um prêmio Nobel. A bolha americana nada tem a ver com o nosso mercado, era uma bolha sem lastro, tinha que dar naquilo mesmo.. . O que ocorre aqui nada mais é do que acomodação de preços, demanda e oferta e isso é saudável, não existe compra sem lastro. Houve uma época de euforia e agora de acomodação como qualquer mercado que se preze.. . Comparar alhos com bugalhos foi o que li nesse texto, mas é legal especular afinal ninguém vai cobrar mais tarde se não foi ou não um análise correta, mas se der certo o analista vai querer que todos saibam, até livro vai mandar para o prelo.
Pois é Carlos, depois de todos esses argumentos, você ainda acredita que é "saudável" pro mercado esse "pequeno ajuste" de preços nos últimos 5 anos, "nunca antes visto na estória", nem nos EUA? Claro, pra você que é do ramo, construtoras, imobiliárias e bancos foi excelente, muita margem e comissões ... só não seja inocente a ponto de pensar que tudo isso é "natural" e que permanecerá assim por todo o tempo. Da mesma forma que os "atores principais" correram para participar da festa da ganância (e se esbaldaram), após o encerramento dessa fase, eles se deslocam pra um novo "cenário" levando consigo suas maletas cheias, a custo de muitos desavisados que venderam 20/30 anos de sua vida aos bancos. Eu sugiro consultar mais informações técnicas sobre o funcionamento da economia e mercado financeiro (internet, livros, etc), conhecendo "cases" pelo mundo afora (se EUA não serve, pode ser a Espanha e seus suicídios por conta dos despejos ...), e assim melhor embasar suas afirmações.
Não é bem assim. Se alguém falasse que o país sofreria uma bolha imobiliária quando o Brasil foi descoberto e os primeiros imóveis começaram a aparecer, somente agora teria acertado... 500 anos depois. Carlos, você fala como se bolha imobiliária acontecesse de 3 em 3 anos em cada país... e como se o Nobel de economia 2013 fosse um oportunista... como se o próprio prêmio fosse uma imbecilidade... . Pois bem, talvez você esteja decepcionado porque não há Nobel para corretores, nem para banqueiros, nem para.... Enfim você escreveu um monte de baboseiras...
Você não quer que um fenômeno que foi inflado por 5 anos acabe de repente, não é ? É bvio qweu o mercado vai lutar para manter os preços altos visando lucro, a questão é por quanto tempo eles conseguirão fazer isso com estoques, distratos e dívidas altas e vendas e lançamentos em baixa.
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