O que aconteceu nos fundos imobiliários em abril e nas últimas semanas?

O mês de abril foi um mês onde tivemos a interrupção de uma sequência de cinco altas no IFIX, o nosso Índice de Fundos Imobiliários. O IFIX fechou abril em 3381,79 pontos, uma queda de quase 0,8% no mês de abril. Essa queda está bastante relacionada à abertura da curva de juros futuros que tivemos a partir da segunda quinzena de abril. Diante disso, os títulos públicos, principalmente os títulos atrelados ao IPCA, tiveram aumento nas taxas e isso acabou atraindo o investidor a realizar os lucros em FIIs e daí aportar nos títulos públicos.

No gráfico abaixo podemos ver o avanço das taxas do Tesouro IPCA e a evolução do IFIX por conta disso.



Com a subida das taxas os FIIs acabaram sofrendo uma desvalorização razoável no mercado, porém, é válido observar que essa queda não tem relação com perda de fundamentos e esse é o ponto que precisa ser levado em consideração. Se o mercado desvaloriza um ativo mas os fundamentos estão mantidos, o investidor pode estar diante de uma oportunidade de aumentar o patrimônio, reduzir o preço médio e aumentar também a geração de dividendos.

No gráfico abaixo podemos ver como foi o mês de abril por segmento:



É possível observar que os fundos de tijolo sofreram as maiores desvalorizações e isso pode ser explicado pelo fato destes ativos terem se valorizado fortemente nos meses anteriores e com toda a movimentação nos títulos públicos, a realização de lucros acabou sendo maior nesse segmento. Já o segmento de recebíveis não sofreu tanto com a queda por conta de uma melhora nos dividendos pagos, principalmente nos fundos com carteira de crédito majoritariamente atrelada ao IPCA.

E por falar em recebíveis: a queda da taxa Selic pode trazer alguns impactos nos dividendos de alguns FIIs de recebíveis, principalmente nos fundos com carteira atrelada ao CDI e nos Fiagros. Isso porque com a queda da Selic (e consequentemente a queda do CDI) tem-se uma redução na parcela de correção monetária dos dividendos e com isso, os dividendos tendem a ficar menores. Na imagem abaixo é possível ver esse efeito num fundo de papel.



Perceba que com a queda do CDI, a parcela de correção monetária vai ficar menor, tendo em vista que se trata de um fundo com carteira quase que 100% atrelada ao CDI.

Mas é importante comentar que essa queda no dividendo é em função do que está acontecendo com a nossa economia e não necessariamente está relacionada com perda de qualidade do fundo.

É válido comentar também que estamos com um mercado bastante aquecido e tivemos alguns FIIs rodando o processo de emissão de novas cotas. XPML11 (BVMF:XPML11), fundo de shopping da XP (BVMF:XPBR31) Asset e TRXF11 (BVMF:TRXF11), fundo de renda urbana da TRX, fizeram uma captação que totaliza mais de R$ 2,3 bilhões, tendo o XPML11 captado mais de R$ 1,8 bilhão e o TRXF11 cerca de R$ 500 milhões. Além disso, temos o KNRI11 (BVMF:KNRI11), VGIR11 (BVMF:VGIR11) e JURO11 (BVMF:JURO11) em processo de emissão de novas cotas, com objetivo de captar R$ 914 milhões, R$ 300 milhões e R$ 800 milhões, respectivamente.

Além disso, tem sido visto bastante movimentação nos FIIs de tijolo em termos de compra e venda de ativos. VISC11 (BVMF:VISC11), fundo de shopping da Vinci, anunciou compra de participação em dois shoppings no RJ. BTLG11 (BVMF:BTLG11), fundo de galpões do BTG (BVMF:BPAC11), fez a venda de dois imóveis para o fundo TRBL11 (BVMF:TRBL11) da Tellus e o ALZR11 (BVMF:ALZR11) anunciou a compra de participação em um imóvel voltando para o segmento de data center lá no Rio Grande do Sul.

E por fim, falando em RS, não tem como deixar de comentar sobre a situação das chuvas lá. Algumas gestoras tem vindo a público para comentar sobre a situação dos imóveis localizados neste estado. VILG11 (BVMF:VILG11), VISC11 (BVMF:VISC11), GARE11 (BVMF:GARE11) e BRCO11 (BVMF:BRCO11) lançaram comunicados no mercado comentando sobre a situação dos imóveis que possuem no estado. É válido comentar que são fundos que possuem boa diversificação de imóveis e por conta disso, o risco de ruína da receita acaba ficando diluído, algo para tranquilizar o investidor destes ativos.

Bom, espero que tudo tenha ficado claro. Vale comentar que os fundos mencionados não devem ser encarados como recomendação de compra ou venda. Obrigado pela atenção, conte comigo e bons investimentos.

Forte abraço!