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Breve Análise de FII – MAXR11B...

Por Alexandro TraderRenda Fixa18.08.2013 19:49
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Breve Análise de FII – MAXR11B...
Por Alexandro Trader   |  18.08.2013 19:49
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FII MAXR11B
FII MAXR11B

Essa análise sobre o MAXR11B eu realizei em junho/2012 para o Clube do Valor (que não está mais disponível aos leitores). E olhando esse FII novamente, verifico que mantém as condições semelhantes à época, constituindo-se em uma opção interessante a ser avaliada...

O FII Max Retail (MAXR11B), conforme previsto em seu prospecto disponibilizado pelo administrador, foi criado com o objetivo de realizar investimentos em empreendimentos imobiliários, por meio da aquisição de imóveis comerciais destinados à exploração do segmento varejista, prontos ou em construção, ou outros tipos de imóveis em que poderão ser desenvolvidos empreendimentos comerciais.

O primeiro administrador foi o Banco Ourinvest, sendo posteriormente substituído pela Brazilian Mortgages.

O Fundo detém 100% de oito imóveis destinados à exploração comercial varejista. O patrimônio do Fundo abrange 63.446,73 m2 distribuídos em oito cidades. Seis lojas estão locadas atualmente para as Lojas Americanas, uma para o Hipermercado Carrefour, e uma para o Supermercado Bom Preço, do grupo Walmart.

Uma característica interessante do fundo, e que muitos não conhecem, é que há um acordo relativo aos alugueis de cinco dos seis imóveis locados às Lojas Americanas (das cidades de Belém, Brasília, Maceió, Nilópolis e Vitória). Conforme esse acordo, a receita proveniente da locação das referidas lojas é composta por um aluguel mínimo anual, com pagamento de aluguel mensal por faturamento, sendo que a diferença entre o valor pago (faturamento) e o aluguel mínimo é ajustada mensalmente. Esse ajuste é repassado ao fundo nos meses de janeiro e julho, e pago aos cotistas nos meses de fevereiro e agosto. Ou seja, nos meses citados o dividendo pago cresce substancialmente, compensando, de certa forma, a receita mais baixa dos demais períodos do ano.

A título de curiosidade, o DY nos meses normais gira em torno de 0,50% a 0,75%; porém, nos meses em que há o ajuste semestral, é possível verificar o aumento do DY baseando-se por alguns períodos em que isso ocorreu: Fev/12 = 2,21% / Ago/11 = 1,55% / Fev/11 = 1,87%. Nesses períodos, inclusive, nota-se um aumento de volume de negociação e valorização das cotas, possivelmente em função da entrada de novos investidores (que desconhecem essa política de ajuste semestral), que acreditam que os rendimentos mais elevados irão perdurar nos meses seguintes.

Desde julho/2011 o fundo vem sofrendo uma perda no rendimento mensal equivalente a 9%, em média, devido ao reembolso em 36 parcelas do laudêmio devido à vendedora em razão da aquisição de imóveis localizados em terrenos de marinha (atualmente está pagando a 12ª parcela). Além disso, o DY ainda foi impactado, desde fevereiro/2012, em mais 10% devido ao pagamento de seis parcelas (que se encerraram em julho/2012) referentes a obras nos telhados dos imóveis em Belém, Maceió, Nilópolis e Vitória. Sem as despesas extraordinárias que assolam o fundo, o rendimento líquido oscila em torno de 5 a 6% menos em relação à receita bruta.

Os contratos celebrados com os locatários são reajustados pelo IGP-M (75% das lojas no mês de janeiro, e os 25% restantes em agosto). O vencimento dos contratos de locação estão previstos da seguinte forma: 37,5% expiram em janeiro/2014; 25% em agosto/2018; e 37,5% em janeiro/2019.

O retorno anual do MAXR11B gira na média dos 9%.

Em cenário de alta na inflação e pouca atratividade da renda fixa e da própria poupança, o fundo se constitui em oportunidade de ganhos não somente com os dividendos mensais recebidos, mas também pela possibilidade de valorização de sua cota.

Catalisadores:
- Rentabilidade anual acima da média dos demais FII;
- Segurança proporcionada pelo lastro em imóveis comerciais de médio e grande porte;
- Possibilidade de ganhos de capital (valorização da cota);
- Geração de fluxo de caixa de forma regular, com proteção contra a inflação.

Principais Riscos:
- Risco de vacância das lojas após o término dos contratos de locação (o vencimento mais próximo será em janeiro/2014);
- Risco de inadimplência dos locatários (reduzido, de certa forma, em função dos locatários pertencerem a grandes conglomerados de atuação nacional);
- Baixa liquidez (volumes de negociação diários abaixo da média, em comparação aos FII mais antigos).
Breve Análise de FII – MAXR11B...
 

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