Mercado de Terras: Preços em Alta, Liquidez em Baixa.

Nos últimos dois anos os preços dos grãos subiram fortemente diante da quebra de safra nos principais produtores mundiais.

Desde 2010, segundo a Scot Consultoria, a alta para a soja foi de 60,3% em Paranaguá-PR.

Para o milho grão, praça de Campinas SP, o aumento foi de 41,7% no mesmo período (figura 2).

Empurrado pelos bons preços desses produtos agrícolas, o valor da terra subiu nas principais regiões produtoras de grãos no Brasil, apesar de questões como a insegurança jurídica, barreiras à aquisição de terras por estrangeiros e dos impasses com relação ao novo código florestal.

Em Rio Verde-GO, onde estão as terras mais caras do estado, o hectare de terra para lavoura custa em média R$15,3 mil, segundo levantamento da Scot Consultoria.

Os valores variam de R$8,3 mil até R$25 mil por hectare dependendo da localização e infraestrutura.

Em 2010, o preço médio era de R$9,5 mil por hectare. Em dois anos os preços subiram 61,0% na região.

Em Sorriso-MT não foi diferente.

O preço médio do hectare de terra para agricultura passou de R$3,5 mil em 2010 para R$6,0 mil em 2012. Um aumento de 71,5% no período.

Preço da terra versus rentabilidade

A terra é o principal ativo de um empreendimento agropecuário e, portanto, as variações de preços exercem influência direta sobre a rentabilidade do negócio.

Isto significa que para compensar o impacto da valorização da terra é necessário aumentar a escala de produção ou aumentarem os preços de venda dos produtos.

Foi assim na temporada passada (2011/2012).

Apesar da valorização da terra, a alta dos preços das commodities agrícolas e o bom desempenho das lavouras no Brasil Central garantiram uma boa rentabilidade aos agricultores.

A rentabilidade média da soja na região de Rio Verde-GO foi de 17,1% em 2011/2012. O resultado poderia ter sido ainda melhor caso o preço da terra tivesse se valorizado menos. Para o cálculo, consideramos o preço médio da terra de agricultura na região apurado pela Scot Consultoria.

Para a temporada atual (2012/2013) a expectativa é de preços mais baixos para a soja, devido ao aumento de produção previsto para o Brasil e Argentina.

Levando em conta este cenário e considerando uma produtividade ligeiramente melhor do que foi na safra anterior, conforme estimativas da Companhia Nacional de Abastecimento (Conab), os resultados econômicos da cultura seriam prejudicados.

A rentabilidade estimada para a soja em 2012/2013 é de 12,4% considerando o preço da terra estável. Uma possível alta deste ativo reduziria ainda mais os resultados. Neste caso, a queda no preço do insumo e a alta nos custos de produção foram os fatores determinantes, já que os níveis produtivos se mantiveram em bons patamares.

Considerações finais

O aumento do preço de referência das terras não significa necessariamente que os negócios vêm ocorrendo em um ritmo acelerado.

Pelo contrário, o investidor fica mais cauteloso diante de um cenário de preços mais altos, já que busca valorização futura para o ativo. O cenário atual é de preços altos e baixa liquidez no mercado de terras.

A procura maior é por áreas para arrendamento.

Além do mercado de commodities, os preços de terras sofrem grande influência das políticas macroeconômicas (juros, inflação, taxa de câmbio, etc.), que determinarão um ambiente mais ou menos favorável aos negócios com ativos imobilizados.

Questões relacionadas à infraestrutura, acesso e implantação de projetos também pesam fortemente nos preços de terras, a exemplo dos projetos implantados e em via de implantação para a produção de açúcar e álcool, biocombustíveis, celulose, etc.

Por fim, é preciso considerar que estados como Paraná e São Paulo, por exemplo, possuem uma agricultura consolidada. Nestes casos, o potencial de valorização da terra é menor em relação às regiões de fronteiras agrícolas, que ainda têm áreas novas disponíveis e muito que ser feito em termos de investimentos em infraestrutura.