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Introdução e contexto de mercado
A InvenTrust Properties Corp (Nova York:IVT) divulgou sua apresentação aos investidores do 2º tri de 2025 em 30 de julho, demonstrando forte desempenho operacional impulsionado por seu foco estratégico em centros comerciais ancorados por supermercados em mercados de alto crescimento do Sun Belt. As ações da empresa fecharam a US$ 27,36 em 29 de julho, com alta de 1,94% no dia, enquanto o after-hours mostrou uma leve queda de 1,68% para US$ 26,90.
A apresentação destaca o portfólio da InvenTrust de 67 propriedades de varejo, com 97% localizadas na região do Sun Belt e 85% ancoradas por supermercados. Este posicionamento estratégico alinha-se com tendências demográficas favoráveis, já que o crescimento populacional do Sun Belt deve superar substancialmente a média nacional em 6,7% versus 0,5%.
Destaques do desempenho trimestral
A InvenTrust reportou resultados sólidos no 2º tri de 2025 com crescimento de 4,8% na receita operacional líquida de mesmas propriedades (SPNOI), superando a faixa de orientação anual da empresa de 4,0% a 5,0%. A empresa alcançou um Core FFO por ação diluída de US$ 0,44, mantendo o impulso do 1º tri, que registrou US$ 0,46 por ação no início deste ano.
As métricas operacionais permaneceram fortes, com a ocupação arrendada mantendo-se estável em 97,3%, incluindo impressionante ocupação de inquilinos âncora de 99,5% e ocupação de pequenas lojas de 93,8%. A empresa também reportou robustos spreads de locação de 16,4% para novos contratos e renovações combinados, com uma taxa de retenção de inquilinos de 91,0%.
Iniciativas estratégicas
A InvenTrust continua executando sua estratégia de concentrar investimentos em mercados de alto crescimento do Sun Belt, enquanto planeja sair de seus ativos no Sul da Califórnia, que representavam 9% da receita base anualizada (ABR) em 31 de março de 2025. A empresa está ativamente monitorando mais de US$ 1 bilhão em oportunidades de aquisição, focando em formatos de varejo aberto em mercados-alvo.
Aquisições recentes alinham-se com esta estratégia, incluindo propriedades em Charlotte, NC; Tucson, AZ; Charleston, SC; Savannah, GA; San Antonio, TX; e Richmond, VA. Estes mercados apresentam perfis demográficos fortes com rendas familiares e crescimento populacional acima da média.
A concentração geográfica da empresa mostra um foco estratégico em cinco mercados-chave que representam 58% do ABR: Austin (17%), Houston (11%), Atlanta (11%), Miami (10%) e Dallas (9%). Esta concentração permite eficiências operacionais enquanto mantém exposição a diversas áreas metropolitanas de alto crescimento.
O portfólio da InvenTrust beneficia-se de fortes ventos favoráveis do setor, incluindo oferta historicamente baixa de novos centros comerciais e projeções favoráveis de crescimento de NOI em seus mercados-alvo. A apresentação da empresa destaca que Tampa/St. Petersburg lidera as projeções de crescimento de NOI a curto prazo em 3,9%, com vários mercados do Sun Belt superando locais tradicionais do Nordeste e Meio-Oeste.
Análise financeira detalhada
A empresa mantém um balanço forte com uma relação Dívida líquida/EBITDA Ajustado de 2,8x, bem abaixo de sua faixa-alvo de 5,0x-6,0x, e uma Relação de Alavancagem Líquida de 17,1%, abaixo da faixa-alvo de 25%-35%. A liquidez total é de US$ 787 milhões, proporcionando ampla flexibilidade para futuras aquisições e desenvolvimento.
O balanço com grau de investimento da InvenTrust (classificação Fitch: BBB-/Estável) compara-se favoravelmente aos FIIs pares, com um cronograma de vencimento de dívida bem estruturado que minimiza o risco de refinanciamento a curto prazo. Esta abordagem disciplinada à gestão de capital apoia as iniciativas de crescimento da empresa enquanto mantém a estabilidade financeira.
A empresa continua seu histórico de crescimento sustentável de dividendos, com uma taxa anualizada de dividendos de US$ 0,95 por ação. Os dividendos agregados declarados representam aproximadamente 52% do Core FFO, indicando espaço para aumentos futuros enquanto mantém um índice de distribuição conservador.
Composição do portfólio e mix de inquilinos
O portfólio da InvenTrust consiste em centros comerciais de alta qualidade, baseados em necessidades básicas, em vários formatos, incluindo centros de bairro, centros comunitários e power centers. A composição de inquilinos da empresa é ponderada para varejistas nacionais (68%), com inquilinos regionais (14%) e locais (18%) proporcionando diversificação.
O varejo essencial representa 59% do mix de inquilinos, com supermercados respondendo por 17%, serviços de saúde e beleza 11%, e médicos 10%. Este foco no varejo baseado em necessidades proporciona resiliência contra a disrupção do e-commerce e ciclos econômicos. Restaurantes compõem 21% do mix de inquilinos, enquanto outros varejos e serviços representam 20%.
Os 10 principais inquilinos da empresa incluem supermercados e varejistas essenciais de forte qualidade de crédito como Publix, Kroger, TJX, Albertsons, HEB e Whole Foods Market. A InvenTrust também garantiu contratos com inquilinos desejáveis, incluindo Trader Joe’s, Sephora, Nordstrom Rack e Ulta, aumentando a atratividade de seus centros.
Notavelmente, a InvenTrust tem exposição limitada a inquilinos em lista de observação em comparação com FIIs pares, reduzindo o potencial risco de vacância e fortalecendo a estabilidade dos fluxos de caixa futuros.
Perspectivas futuras
Para o ano completo de 2025, a InvenTrust mantém a orientação para Core FFO por ação diluída de US$ 1,79 a US$ 1,83 e crescimento de SPNOI de 4,0% a 5,0%. A empresa prevê atividade de investimento líquido de aproximadamente US$ 100 milhões, principalmente focada em aquisições no Sun Belt.
O programa de reurbanização da InvenTrust visa rendimentos entre 7-10%, com projetos ativos incluindo Sandy Plains Centre, Sarasota Pavilion, Shops at Arbor Trails e Buckhead Crossing. Estas iniciativas devem valorizar as propriedades e impulsionar o crescimento futuro do NOI.
A estratégia de longo prazo da empresa continua focada em componentes que impulsionam o crescimento anual do fluxo de caixa, incluindo aumentos de aluguel, spreads positivos de locação, ocupação incremental, gestão de despesas, reurbanização, gestão de balanço e aquisições estratégicas.
A apresentação do 2º tri de 2025 da InvenTrust reforça a posição da empresa como um FII de varejo bem administrado, estrategicamente focado, com forte desempenho operacional e uma trajetória clara de crescimento. A execução contínua de sua estratégia de centros ancorados por supermercados no Sun Belt, combinada com alocação disciplinada de capital e forte gestão de balanço, posiciona bem a empresa para crescimento sustentável no cenário varejista em evolução.
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Apresentação completa: