Por Rodrigo Viga Gaier
RIO DE JANEIRO (Reuters) - Prestes a completar 70 anos em junho, a Gafisa (BVMF:GFSA3) pretende se consolidar no mercado imobiliário nacional como uma incorporadora voltada para venda de imóveis de alto padrão e analisa lançamentos no médio prazo fora do eixo Rio de Janeiro-São Paulo, disse em entrevista à Reuters o vice presidente de negócios da empresa, Luis Fernando Ortiz.
Além dos lançamentos avaliados fora das duas maiores cidades do país, a Gafisa pretende elevar ainda mais o valor médio dos imóveis que comercializa que hoje é de 4 milhões de reais, disse o executivo.
Antes da pandemia, a empresa já atuava no mercado de venda de imóveis para as classes média e alta, mas durante a crise sanitária, quando os hábitos e padrões de vida e conceitos de bem estar mudaram, a Gafisa passou a mirar prioritariamente o mercado de alto luxo brasileiro.
"Estamos muito convictos com esse movimento da companhia. Não vamos voltar atrás", disse o executivo.
A Gafisa entregou 8 empreendimentos de alto padrão nas duas capitais entre o final de 2023 e março deste ano. No horizonte, estão ainda cinco edifícios para entrega neste ano, dos quais quatro no Rio de Janeiro.
"Há uns 3 anos decidimos colocar nossa energia no segmento de alto padrão e fazer todo nosso portfólio assim. Agora estamos consolidando isso", disse Ortiz. "A gente conseguiu estabilizar a empresa e a gente olha o momento certo para fazer novos lançamentos especiais para mercado de alto luxo no Rio e em São Paulo", adicionou.
A possibilidade de expandir para novos mercados é analisada pela companhia. Praças como Balneário Camboriú, Belo Horizonte e Distrito Federal estão no radar da companhia, mas o foco por enquanto segue sendo Rio-São Paulo, afirmou.
"Estamos estudando todos os bolsões de luxo do Brasil...Queremos fazer movimentos com muito cuidado e ainda não é o momento de sair do eixo Rio-São Paulo porque estamos primeiro pensando em incrementar o ciclo de alto padrão nas duas praças, com corte de venda ainda maior. E, depois, vamos dar um passo mais a frente, ampliando um pouco para outros mercados."
A entrevista aconteceu em um edifício de alto padrão de apenas seis apartamentos, um por andar, lançado pela Gafisa na orla do Leblon, na zona sul do Rio. Segundo fontes do mercado imobiliário, cada unidade foi vendida em média por 30 milhões de reais".
"Esse aqui foi o lançamento com metro quadrado mais caro do país", disse o executivo sem revelar valores dos apartamentos.
A estimativa do mercado é que o metro quadrado nesse empreendimento em frente à praia tenha custado cerca de 100 mil reais. Todos os apartamentos já foram vendidos.
A Gafisa fez cinco lançamentos na orla do Rio nos últimos anos, incluindo endereços da zona sul e da zona oeste. Com poucos terrenos disponíveis na orla e na zona sul, no futuro, a Gafisa, poderá avaliar retrofits ou compra de imóveis existentes na faixa mais valorizada da cidade, disse o executivo.
Apoiada nesse segmento de alto padrão, a Gafisa tem um valor médio por unidade de aproximadamente 4 milhões de reais. A estimativa da empresa é que esse preço médio possa avançar para entre 5 milhões e 10 milhões de reais nos próximos anos.
"Antes de focar no alto padrão, o tíquete médio era de 1 milhão (de reais) e agora 4 milhões e gente quer subir em breve para mais que isso. Não queremos quantidade, e, sim , qualidade", disse Ortiz.
Atualmente , a Gafisa usa na maioria dos empreendimentos ofertados o modelo de project finance, no qual o pagamento do imóvel é usado para amortizar o empréstimo contraído para o projeto.
No entanto, a empresa buscas fontes de financiamento para aumentar retorno para os acionistas em tempos de juros mais baixos da economia.
"Hoje 95% da nossa dívida está atrelada a projetos, no modelo de project finance. Mas, para o futuro estudamos outros modelos para que os juros em cada projeto consuma menos recursos em cada empreendimento."
"O que estamos trabalhando é para diminuir um pouco a participação nossa em algum projeto, misturar com alguma sociedade e numa outra ponta ter um grau de endividamento. Se isso for bem feito, traz uma margem e um retorno melhor para o acionista", disse Ortiz sem fazer projeções.
"Estamos falando em ter um sócio estratégico para um projeto, não é vender um pedaço da empresa", esclareceu.
A Gafisa encerrou o primeiro trimestre com lucro líquido de cerca de 20 milhões de reais, revertendo o prejuízo de 34 milhões registrado no mesmo período do ano passado.
O desempenho operacional medido pelo Ebitda cresceu duas vezes e meia, a 96 milhões de reais, e a margem subiu de 12,6% para 38%. A dívida de projeto como percentual da dívida total recuou quase oito pontos no período, a 87,6%.