Arena do Pavini - A Planner Corretora, responsável pelo fundo Mérito Desenvolvimento Imobiliário I, está tomando uma série de medidas para atender as exigências da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) para que as cotas da carteira voltem a ser negociadas na bolsa B3. O fundo foi suspenso pela CVM em 18 de julho, acusado de atuar como pirâmide financeira por distribuir ganhos que teriam, segundo o regulador, origem em tarifas cobradas na emissão de cotas. Foi o primeiro fundo imobiliário a ter a negociação de suas cotas suspensa na bolsa pela CVM. Tanto a Planner, administradora do fundo, como a gestora Mérito Investimentos, negam as irregularidades.
Desde a suspensão, porém, a Planner vem trabalhando para atender as exigências do regulador. Primeiro, cancelou a oferta pública de cotas da 5ª emissão do Mérito, que havia sido pedida em 12 de junho à CVM, no valor de R$ 225 milhões. Depois, se comprometeu com o regulador em devolver parte das taxas cobradas nas ofertas, por meio de uma amortização do fundo, no valor de R$ 3,77 por cota, a ser paga aos donos dos papéis dia 14, semana que vem. E a administradora está tratando também de transformar as Sociedades por Cotas de Participação (SCP), por meio das quais investia nos projetos imobiliários, por Sociedades de Propósito Específico (SPE) ou Sociedades Anônimas (S/A). Além disso, o fundo deverá propor à CVM uma nova forma de remuneração aos cotistas, que deixará também de ser mensal para ser trimestral.
Segundo Artur Figueiredo, diretor de fundos da Planner, a corretora recebeu dois ofícios da CVM, que já foram respondidos na íntegra, e agora espera a resposta do regulador. A corretora criou uma política de emitir boletins informativos aos cotistas no site, para manter o processo com o máximo de transparência. “E o mais importante: desistimos da quinta oferta de cotas, que foi a medida mais importante que tomamos”, disse Figueiredo. Outra medida, para descaracterizar o fundo como renda fixa, será a mudança do pagamento dos rendimentos de mensais para trimestrais e a definição de seu valor por uma nova fórmula para estar em linha com a CVM.
Viviane Rodrigues, diretora jurídica da Planner, esclarece que a corretora não via irregularidades na forma como o fundo atuava, mas resolveu adotar as exigências da CVM para que o fundo possa voltar a ser negociado o mais rapidamente possível. “Não víamos nenhuma vedação a fundos imobiliários investirem em projetos via SCPs, como fazem outros fundos, mas, diante da determinação da CVM, estamos mudando”, diz. Segundo ela, as SCP estão sendo transformadas em SPE e S/A, mas isso requer a concordância da empresa parceira do empreendimento. “Isso leva mais tempo, e precisa da concordância desse terceiro, e a mudança pode ter implicações fiscais, então há uma negociação”, explica.
Segundo ela, são poucos projetos da carteira do Mérito que precisam ser alterados. Dos 19 empreendimentos, apenas três a seis tinham a estrutura jurídica de SCP, e alguns vão ser concluídos em pouco tempo. A CVM diz que os fundos imobiliários não podem investir em projetos por meio da estrutura de SCP porque o investimento acaba tendo as características de um empréstimos, o que não é permitido para esse tipo de fundo.
Sobre a devolução da taxa cobrada nas emissões de cotas, Figueiredo diz que não é uma devolução exatamente, já que a taxa entra como receita para o fundo e fica junto com os demais recursos no caixa. “Não é um dinheiro que fica carimbado, mas já que estamos mudando a política de distribuição de rendimentos, resolvemos que o que é excedente de caixa hoje no fundo, que não é necessário, será distribuído para os cotistas como amortização da cota”, explica.
Segundo ele, a suspensão da emissão de R$ 225 milhões em cotas não vai prejudicar os investimentos atuais do fundo. “O que o fundo tinha comprometido, em mais de 12 projetos, poderá ser tocado com a geração de caixa atual, ela será suficiente”, diz Figueiredo. O que vai acontecer é que o fundo vai reduzir o nível de obras. “Mas o fundo terá continuidade normal”, afirma. Segundo ele, “diferentemente do que foi dito, tem empreendimentos 100% prontos e 100% vendidos, cinco ou seis empreendimentos já concluídos, que já estão gerando caixa e têm continuidade normal.”
Sobre a rentabilidade do fundo, se ela vai cair com as mudanças, Figueiredo diz que a Planner está trabalhando com a CVM essa questão. “Queremos discutir melhor, esperamos manter a rentabilidade, mas talvez tenhamos de guardar uma parte da rentabilidade obtida ao longo do tempo para o final”, explica. “Mas queremos que ela seja referendada pela CVM.”. O regulador disse que o Mérito distribuía rendimentos com base nas taxas de emissão de cotas, por isso a comparação com pirâmides, e com base na reavaliação de projetos, o que, segundo a CVM, poderia não se concretizar. Já Figueiredo diz que há no fundo projetos habitacionais que já foram totalmente vendidos e por isso já entram no caixa do fundo.
A preocupação da Planner é também manter os investidores informados para que a as cotas voltem a ser negociadas sem grandes impactos. Por isso estão em contato com a bolsa e com a CVM para garantir o máximo de informações sobre o processo aos cotistas. “O mais importante é conseguir retomar a negociação das cotas, atendendo as exigências da CVM”, diz.
Por Arena do Pavini