Os analistas veem uma diferença importante entre o atual ciclo de recuperação do mercado imobiliário e o anterior, uma década atrás. Desta vez, as incorporadoras têm chance de crescer de maneira mais organizada, com melhor endividamento e sem "repetir os erros do passado".
No ciclo anterior, as empresas atraíram bilhões de reais via ofertas de ações em Bolsa e iniciaram uma corrida para lançar projetos. Resultado: houve falta de materiais de construção, atrasos de obras, estouros de orçamentos e cancelamentos de vendas - e tudo isso se traduziu em prejuízo nos trimestres seguintes.
"As empresas aprenderam muito com os erros do ciclo passado", diz o analista de construção civil do BTG Pactual, Gustavo Cambauva. Uma das diferenças, segundo ele, é que as incorporadoras deixaram de terceirizar a gestão dos empreendimentos - atalho adotado no passado como forma de acelerar o crescimento. "Hoje, são as próprias empresas que estão à frente da engenharia e das vendas", diz.
Outro ponto é que as empresas compraram novos terrenos de forma gradual nos últimos anos e, atualmente, têm estoque suficiente para abastecer lançamentos de curto a médio prazo. "Isso dá mais seletividade. Não vão comprar terrenos em qualquer lugar a qualquer custo", afirma Cambauva.
Por fim, os balanços das incorporadoras também mostraram redução do endividamento. A dívida líquida consolidada das 14 maiores companhias listadas na Bolsa de Valores de São Paulo (B3 (SA:B3SA3)) era de R$ 2,2 bilhões no terceiro trimestre de 2019 e foi revertida para um caixa líquido de R$ 1,2 bilhão no mesmo período deste ano.
'Alertas'
Ainda assim, os analistas citam alguns pontos de "alerta". O principal deles no curto prazo tem sido o aumento nos custos dos materiais de construção, por conta do desequilíbrio entre oferta e demanda em meio à pandemia. Houve uma parada brusca da indústria por causa da quarentena e, na sequência, uma retomada muito rápida após a flexibilização - o que gerou desabastecimento e alta dos preços de alguns produtos.
A maioria dos empresários e analistas afirma que esse efeito deve ser transitório e concentrado na cidade de São Paulo, que está mais aquecida - ao contrário do passado, quando houve alta generalizada. A expectativa é que haja uma normalização na capacidade da indústria de materiais, embora isso ainda deva levar alguns meses, de acordo com o analista Daniel Gasparete, do Credit Suisse.
"Os investimentos feitos para aumentar a capacidade podem não ser rápidos o bastante para atender à demanda crescente das incorporadoras no próximo ano", diz. Como consequência, as empresas terão de lidar com reajustes no preços dos imóveis aos consumidores ou perda de margem de lucro, prevê Gasparete.
Outro potencial gargalo para o crescimento do mercado imobiliário está em uma possível deterioração da economia brasileira, após o fim do auxílio emergencial e das medidas de preservação dos empregos, afirma Raul Grego, da Eleven. "Se tem algo que traz relativa insegurança ao setor, é a taxa de desemprego, que pode subir no ano que vem e reduzir o número de compradores de imóveis. Por isso, é preciso manter a cautela."
As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.