Apresentação do 2º tri de 2025 da Brixmor: transformação do portfólio impulsiona aluguéis recordes

Introdução e contexto de mercado

A Brixmor Property Group (Nova York:BRX) apresentou aos investidores os resultados do 2º tri de 2025, destacando forte desempenho operacional e iniciativas estratégicas que posicionaram a empresa como uma das principais proprietárias de centros comerciais abertos nos Estados Unidos. Com ações negociadas a US$ 26,81, alta de 0,97% no fechamento mais recente, a Brixmor continua executando sua estratégia de valor agregado no segmento de shopping centers ancorados por supermercados.

O portfólio da empresa consiste em 360 centros comerciais, totalizando 64 milhões de pés quadrados de área bruta locável (GLA), com 82% da receita base anual (ABR) proveniente de centros ancorados por supermercados. Esse foco no varejo de primeira necessidade tem ajudado a Brixmor a manter resiliência em um cenário competitivo de varejo.

Destaques da transformação do portfólio

A apresentação da Brixmor enfatizou a significativa transformação de seu portfólio na última década. Desde 2015, a empresa reduziu estrategicamente seu número de propriedades de 518 para 360, melhorando os indicadores de qualidade em todas as áreas.

Conforme mostrado na seguinte comparação de métricas-chave do portfólio entre 2015 e 2025:

Esta transformação gerou resultados impressionantes, incluindo um aumento de 42% no ABR por pé quadrado, melhoria na ocupação de lojas pequenas de 84,3% para 91,2%, e crescimento nas vendas médias dos supermercados de aproximadamente US$ 555 para US$ 740 por pé quadrado.

Destaques do desempenho trimestral

Os resultados do 2º tri de 2025 apresentaram métricas recordes em diversos indicadores-chave de desempenho. De acordo com a teleconferência de resultados, a Brixmor reportou FFO Nareit de US$ 0,56 por ação e crescimento do NOI de propriedades comparáveis de 3,8%, o que levou a administração a elevar a projeção de FFO para o ano completo para US$ 2,22-2,25 por ação.

O slide a seguir destaca as conquistas operacionais da Brixmor no 2º tri de 2025:

Particularmente notável é a ocupação recorde de lojas pequenas de 91,2%, que está alinhada com o número reportado na teleconferência de resultados. A empresa também alcançou um ABR recorde de US$ 18,07 por pé quadrado e ABR de novos contratos de US$ 20 milhões.

Momentum de locação e crescimento futuro

A estratégia de locação da Brixmor gerou um momentum significativo, com spreads de novos contratos de 44% e spreads de renovação de 15% nos últimos doze meses. A empresa construiu um substancial pipeline de receita futura através de contratos assinados, mas ainda não iniciados (SNC).

Como ilustrado no gráfico a seguir, a Brixmor tem US$ 67 milhões em ABR de contratos assinados mas não iniciados, representando 5,8% do ABR total – significativamente maior que a média dos concorrentes de 3,8%:

Este acúmulo de contratos proporciona forte visibilidade para o crescimento futuro da receita, com US$ 41 milhões previstos para iniciar em 2025, US$ 21 milhões em 2026, e o restante em 2027 e além.

Iniciativas estratégicas

A estratégia de criação de valor da Brixmor centra-se no reinvestimento lucrativo em suas propriedades existentes. A empresa tem como meta entregas anuais de reinvestimento de US$ 150-200 milhões, com retornos incrementais de aproximadamente 9%.

O gráfico a seguir mostra as entregas históricas e projetadas de reinvestimento da Brixmor:

Esses reinvestimentos demonstraram resultados impressionantes, como exemplificado pela transformação do Vail Ranch Center:

Este projeto de US$ 11 milhões gerou um rendimento de NOI de 9%, melhorando drasticamente tanto a ocupação total quanto a de lojas pequenas. A remodelação atraiu inquilinos de maior qualidade como Burlington, Cava e Harbor Freight, substituindo varejistas de baixo desempenho.

Estratégia de aquisição

Complementando seu programa de reinvestimento, a Brixmor tem buscado aquisições estratégicas para melhorar seu portfólio. Um exemplo recente notável é a aquisição do LaCenterra at Cinco Ranch em Houston por US$ 223 milhões.

Como mostrado na visão geral da aquisição a seguir, esta propriedade de 409.000 pés quadrados apresenta inquilinos premium como Trader Joe’s, Athleta, lululemon e Sephora:

Esta aquisição está alinhada com a estratégia da Brixmor de agrupar propriedades em mercados de alto crescimento para aproveitar eficiências operacionais e relacionamentos de locação.

Posição financeira

A Brixmor mantém um balanço forte com US$ 1,4 bilhão em liquidez disponível e uma relação dívida/EBITDA ajustado de 5,5x, que corresponde ao valor reportado na recente teleconferência de resultados. O perfil de dívida da empresa apresenta 100% de dívida com taxa fixa, com prazo médio ponderado de 4,8 anos e taxa de juros média de 4,2%.

O gráfico a seguir ilustra o cronograma bem escalonado de vencimento das dívidas da Brixmor:

Esta estabilidade financeira permitiu à Brixmor aumentar consistentemente seu dividendo anual, de US$ 0,86 por ação em 2021 para uma projeção de US$ 1,15 por ação em 2025, representando um aumento de 34% neste período.

Iniciativas ambientais e sociais

A Brixmor estabeleceu metas ambiciosas de sustentabilidade ambiental, incluindo alcançar a neutralidade de carbono até 2045 e reduzir as emissões de gases de efeito estufa de escopo 1 e 2 em 50% até 2030.

As iniciativas ambientais da empresa e seu progresso são descritos no slide a seguir:

Esses esforços renderam à Brixmor reconhecimento de várias agências de classificação ESG, incluindo uma classificação A da MSCI e uma classificação Prime para Desempenho ESG Corporativo.

Perspectivas futuras

Olhando para o futuro, a Brixmor espera superar seu grupo de pares com crescimento do NOI de propriedades comparáveis de 4,1% em 2025, em comparação com a média dos concorrentes de 3,5%. Este crescimento é sustentado por múltiplos fatores, incluindo aumentos contratuais de aluguel, oportunidades de ajuste ao mercado nas renovações de contratos e retornos de reinvestimentos de valor agregado.

Apesar de potenciais obstáculos decorrentes de perturbações de inquilinos mencionadas na teleconferência de resultados, a Brixmor parece bem posicionada para capitalizar no ambiente de varejo com oferta limitada. A abordagem proativa da empresa para relocar espaços de inquilinos em risco resultou em aproximadamente 80% dos espaços de falência recentemente recuperados sendo resolvidos com spreads superiores a 40%.

A transformação da Brixmor de um FII de varejo tradicional para uma plataforma de valor agregado focada em varejo de primeira necessidade continua a gerar resultados positivos, como evidenciado por seus índices recordes de ocupação e aluguel no 2º tri de 2025. Com um forte pipeline de contratos assinados e oportunidades contínuas de reinvestimento, a empresa estabeleceu um caminho claro para crescimento sustentável nos próximos anos.

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Apresentação completa: