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Introdução e contexto de mercado
A Medical Properties Trust Inc (NYSE:MPW), uma das maiores proprietárias de imóveis hospitalares do mundo, divulgou sua apresentação suplementar do 2º tri de 2025, destacando melhorias operacionais apesar dos desafios financeiros contínuos. As ações da empresa fecharam a US$ 5,14 no dia do anúncio, com alta de 1,56%, embora tenham caído ligeiramente para US$ 5,09 nas negociações após o fechamento do mercado.
Com capitalização de mercado de US$ 3,13 bilhões e retorno acumulado no ano de 38,8%, a MPT continua sua trajetória de recuperação enquanto mantém seu dividendo, que atualmente rende 6,13%. O FII autoadministrado, formado em 2003, construiu um portfólio global substancial composto por 392 propriedades com aproximadamente 39.000 leitos em 31 estados americanos e 9 países.
Destaques do desempenho trimestral
A MPT reportou um prejuízo líquido de US$ 98,4 milhões para o 2º tri de 2025, mas seus fundos normalizados de operações (FFO) alcançaram US$ 81,4 milhões, ou US$ 0,14 por ação. Essa discrepância decorre principalmente de despesas de desvalorização de imóveis e ajustes não monetários de preço-justo que foram excluídos dos números normalizados.
As demonstrações consolidadas de resultados da empresa revelam o panorama financeiro do trimestre, incluindo o impacto desses ajustes:
Uma tendência positiva surgiu na cobertura de aluguel EBITDARM (Lucros Antes de Juros, Impostos, Depreciação, Amortização, Aluguel e Taxas de Gestão) da empresa, um indicador-chave da saúde financeira dos locatários. Os hospitais de cuidados agudos gerais, que representam o maior tipo de propriedade da MPT, mostraram melhora na cobertura de 2,7x no 1º tri de 2024 para 3,0x no 1º tri de 2025, sugerindo fortalecimento no desempenho dos operadores.
Como mostrado no gráfico a seguir, que acompanha a cobertura de aluguel EBITDARM por tipos de propriedade:
De acordo com o relatório de resultados, o aluguel em dinheiro de novos inquilinos aumentou significativamente de US$ 3,4 milhões no 1º tri para US$ 11 milhões no 2º tri de 2025, demonstrando progresso nos esforços de transição de inquilinos da empresa. A MPT pretende cobrar 100% do aluguel totalmente escalonado, aproximadamente US$ 160 milhões anuais, até outubro de 2026.
Composição e diversificação do portfólio
A MPT mantém um portfólio diversificado entre múltiplos tipos de instalações de saúde, com hospitais de cuidados agudos gerais representando o maior segmento com 59,4% do total de ativos e 61,4% das receitas do 2º tri de 2025. A distribuição de ativos da empresa reflete seu foco estratégico em infraestrutura essencial de saúde.
O gráfico a seguir ilustra a diversificação do portfólio da MPT por tipo de ativo:
Geograficamente, o Reino Unido representa a maior exposição internacional da MPT, respondendo por 28,5% do total de ativos e 39,1% das receitas do 2º tri de 2025. Dentro dos Estados Unidos, Texas (9,3% dos ativos) e Califórnia (6,3% dos ativos) são as exposições estaduais mais significativas.
A concentração de inquilinos da empresa mostra a Circle Health como a maior relação com operadores, com 36 propriedades representando 14,5% do total de ativos e gerando 22,4% das receitas do 2º tri de 2025. A MPT enfatiza que seu maior investimento em instalação individual representa menos de 2% de seu portfólio total de investimentos, destacando sua abordagem de diversificação de risco.
Perfil de dívida e posição financeira
Em 30 de junho de 2025, a estrutura de dívida da MPT revela uma taxa média ponderada de juros de 5,411%, com 92% de dívida a taxa fixa e 8% a taxa variável. Essa estrutura predominantemente de taxa fixa proporciona algum isolamento contra a volatilidade das taxas de juros.
A composição da dívida da empresa e a divisão entre taxas fixas e variáveis são ilustradas no gráfico a seguir:
O cronograma de vencimento da dívida da MPT mostra uma distribuição relativamente equilibrada, com a parte mais significativa vencendo em 2031 (16,3% da dívida total). A empresa reportou uma Relação de Dívida Líquida Ajustada para EBITDAre Anualizado de 9,6x e uma alavancagem financeira de 58,5%, indicando uma carga de dívida relativamente alta que pode preocupar alguns investidores.
O balanço patrimonial consolidado da empresa em 30 de junho de 2025 mostra ativos totais de US$ 15,15 bilhões:
Um aspecto positivo da estabilidade do portfólio da MPT é seu cronograma de vencimento de arrendamentos e empréstimos, com 79,7% do aluguel base/juros provenientes de arrendamentos que vencem após 2034, proporcionando visibilidade de receita a longo prazo.
Declarações prospectivas
A apresentação da MPT enfatiza sua estrutura abrangente de subscrição em nível de propriedade, observando que a empresa "investe em imóveis, não no desempenho financeiro consolidado de seus inquilinos". Essa abordagem destaca o foco da MPT na qualidade dos ativos físicos, dinâmicas de mercado e concorrência, em vez de apenas nas finanças dos operadores.
A empresa continua a buscar projetos de desenvolvimento, com vários empreendimentos ativos e projetos de adição de capital em andamento. Espera-se que esses investimentos contribuam para o crescimento futuro à medida que sejam concluídos.
De acordo com o relatório de resultados, a MPT está visando um aluguel total anualizado em dinheiro superior a US$ 1 bilhão até o final de 2026, indicando confiança em sua trajetória de crescimento apesar dos desafios atuais. A empresa também destacou esforços bem-sucedidos de refinanciamento na Alemanha e vendas contínuas de ativos visando aumentar a flexibilidade financeira.
Embora a MPT enfrente desafios, incluindo potencial volatilidade do mercado afetando planos de refinanciamento e possíveis impactos de mudanças na legislação de saúde, suas métricas operacionais em melhoria e estrutura de arrendamento de longo prazo fornecem uma base para potencial recuperação. Os investidores estarão observando atentamente para ver se a empresa pode continuar a melhorar o desempenho de seus inquilinos e reduzir a alavancagem nos próximos trimestres.
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Apresentação completa: