Simon Property: crescimento dos FFO acelera no 2º tri de 2025, projeções elevadas

Introdução e contexto de mercado

A Simon Property Group (NYSE:SPG) divulgou seu pacote de informações suplementares do 2º tri de 2025 em 04.08.2025, revelando desempenho acima das expectativas e melhoria nas projeções. As ações do fundo de investimento imobiliário de varejo subiram 2,83% fechando em US$ 160,68, com ganhos adicionais de 0,62% nas negociações após o fechamento, refletindo o sentimento positivo dos investidores após os resultados.

O forte desempenho da empresa segue um 1º tri misto, quando a SPG ficou abaixo das previsões de LPA, mas superou as expectativas de receita. Os resultados do 2º tri demonstram uma melhoria significativa nos indicadores de lucratividade e força operacional contínua em seu portfólio de shoppings, outlets premium e propriedades internacionais.

Destaques do desempenho trimestral

A Simon Property reportou lucro líquido atribuível aos acionistas ordinários de US$ 556,1 milhões (US$ 1,70 por ação diluída) no 2º tri de 2025, comparado a US$ 493,5 milhões (US$ 1,51 por ação diluída) no mesmo período de 2024, representando um aumento de 12,7% em relação ao ano anterior.

O indicador preferido da empresa, Fundos de operações imobiliárias (FFO), alcançou US$ 1,154 bilhão (US$ 3,05 por ação diluída) comparado a US$ 1,100 bilhão (US$ 2,93 por ação diluída) no ano anterior, marcando um aumento de 4,1%. O FFO total foi de US$ 1,189 bilhão (US$ 3,15 por ação diluída), acima dos US$ 1,088 bilhão (US$ 2,90 por ação diluída) no 2º tri de 2024.

Como mostrado nos seguintes destaques do relatório de lucros:

A receita total do trimestre atingiu US$ 1,498 bilhão, comparada a US$ 1,458 bilhão no 2º tri de 2024, enquanto o Lucro Operacional Líquido (NOI) de propriedades domésticas aumentou 4,2% e o NOI do portfólio aumentou 4,7% em comparação com o mesmo período do ano anterior.

Os indicadores operacionais da empresa também mostraram melhoria, com a ocupação em shoppings e outlets premium nos EUA atingindo 96,0% em 30.06.2025, um aumento de 0,4% em relação aos 95,6% do ano anterior. O aluguel mínimo base por metro quadrado cresceu para US$ 58,70, um aumento de 1,3% em relação aos US$ 57,94 do ano anterior. As vendas dos varejistas permaneceram robustas em US$ 736 por metro quadrado nos últimos 12 meses.

As seguintes demonstrações consolidadas de operações fornecem uma visão abrangente do desempenho financeiro da empresa:

Análise de portfólio e NOI

O portfólio da Simon Property Group consiste em 232 propriedades, totalizando 183 milhões de metros quadrados na América do Norte, Ásia e Europa. A composição do Lucro Operacional Líquido (NOI) revela um fluxo de receita diversificado, com os Shoppings e Outlets Premium dos EUA contribuindo com a maior parcela de 70,8%, seguidos por The Mills com 11,2%, Taubman Realty Group (TRG) com 8,3% e propriedades internacionais com 9,7%.

A distribuição geográfica do NOI do portfólio dos EUA demonstra o foco estratégico da Simon em mercados de alto valor, com Flórida (19,2%), Califórnia (13,8%) e Texas (10,2%) representando os três principais estados por contribuição:

A combinação de locatários da empresa permanece bem diversificada, com os principais locatários de lojas incluindo Gap (2,7% do aluguel mínimo base total), Tapestry (1,7%) e Knitwell Group (1,7%). Os principais locatários âncora incluem Macy’s (11,0% da área total), JC Penney (5,1%) e Dillard’s (3,7%).

O gráfico a seguir detalha os principais locatários da Simon, fornecendo insights sobre a exposição da empresa a várias categorias de varejo:

Iniciativas estratégicas

Em 27.06.2025, a Simon Property Group adquiriu a participação de seu parceiro nas instalações de varejo e estacionamento do Brickell City Centre em Miami, Flórida. A empresa agora possui e administra integralmente esse ativo, fortalecendo ainda mais sua presença no importante mercado da Flórida.

A empresa continua a investir em atividades de desenvolvimento, com reformas contínuas de shoppings representando um investimento líquido pendente de US$ 910,4 milhões e um retorno estabilizado esperado de 9%. Para novos desenvolvimentos de outlets premium, o investimento líquido é de US$ 57,5 milhões com um retorno esperado de 11%.

O resumo da atividade de desenvolvimento fornece detalhes sobre investimentos atuais e planejados:

A Simon mantém um forte perfil de crédito com classificações de grau de investimento tanto da Standard & Poor’s (A- com Perspectiva Positiva) quanto da Moody’s (A3 com Perspectiva Estável). As métricas de dívida da empresa permanecem bem dentro dos requisitos de covenant, com uma relação de dívida total para ativos totais de 38% (versus ≤65% exigido) e uma relação de cobertura de encargos fixos de 4,6x (versus >1,5x exigido).

O seguinte perfil de crédito ilustra a estrutura de dívida da Simon e os principais índices financeiros:

Declarações prospectivas

Com base no forte desempenho do 2º tri, a Simon Property Group aumentou sua perspectiva para o FFO Imobiliário de 2025 para uma faixa de US$ 12,45 a US$ 12,65 por ação diluída, uma ligeira melhoria em relação à orientação anterior de US$ 12,40 a US$ 12,65 por ação mencionada na teleconferência de resultados do 1º tri.

A reconciliação do lucro líquido estimado com o FFO Imobiliário proporciona transparência nas projeções futuras da empresa:

Durante a teleconferência de resultados do 1º tri, o CEO David Simon havia enfatizado o "balanço patrimonial fortaleza com classificação A da empresa, com mais de US$ 10 bilhões em liquidez" como um diferencial fundamental. Os resultados do 2º tri reforçam essa posição de solidez financeira, com a empresa continuando a executar sua estratégia de aprimoramento de portfólio e excelência operacional.

A melhoria nas projeções sugere a confiança da administração na capacidade da empresa de manter o impulso durante o segundo semestre de 2025, apesar das incertezas econômicas mais amplas e potenciais desafios relacionados aos níveis de estoque do varejo e ao sentimento do consumidor que foram destacados em comunicações anteriores.

Com as taxas de ocupação continuando a melhorar, os aluguéis base aumentando e aquisições estratégicas aprimorando o portfólio, a Simon Property Group parece bem posicionada para cumprir suas metas financeiras atualizadas para o restante de 2025.

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Apresentação completa: