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Introdução e contexto de mercado
A Entra, uma das principais empresas norueguesas de imóveis comerciais, apresentou seus resultados do segundo trimestre de 2025 em 11 de julho, destacando uma melhora no desempenho financeiro apesar da queda na receita de aluguel. A empresa opera em uma economia norueguesa descrita como "forte e estável", apoiada pelo fundo soberano do país e beneficiando-se dos recentes cortes nas taxas de juros.
De acordo com a apresentação, o banco central da Noruega reduziu sua taxa básica de juros para 4,25% em junho, com expectativas de até mais dois cortes de juros em 2025. Este ambiente favorável de taxas de juros, combinado com o crescimento real dos salários, deve impulsionar o consumo privado e apoiar o mercado imobiliário comercial.
Os fundamentos do mercado de escritórios parecem promissores, com a Entra observando que a tendência de trabalho remoto "foi amplamente revertida", a atividade de busca por inquilinos está aumentando, e há baixa vacância geral com oferta limitada de novos escritórios em Oslo.
Destaques do desempenho trimestral
A Entra reportou uma melhora significativa no lucro antes dos impostos, atingindo 534 milhões de coroas norueguesas (NOK) no 2º tri de 2025, em comparação com um prejuízo de 116 milhões de NOK no mesmo período do ano passado. Este desempenho positivo foi impulsionado principalmente por mudanças favoráveis no valor das propriedades de 289 milhões de NOK, revertendo a tendência negativa observada nos trimestres anteriores.
Como mostrado na seguinte visão geral financeira abrangente:
Embora a receita de aluguel tenha diminuído para 770 milhões de NOK no 2º tri de 2025, de 853 milhões de NOK no 2º tri de 2024 (atribuída a desinvestimentos de propriedades e aumento da vacância), a receita líquida da empresa proveniente da gestão de propriedades melhorou ligeiramente para 352 milhões de NOK, de 348 milhões de NOK no mesmo período do ano anterior.
Os indicadores operacionais da empresa mostraram um impulso positivo, com a ocupação aumentando para 94,6% de 93,8% no trimestre anterior. A Entra também reportou uma locação líquida positiva de 22 milhões de NOK, impulsionada por novos contratos e renovações totalizando 203 milhões de NOK (62.900 m²) contra contratos rescindidos de 102 milhões de NOK (28.200 m²).
A atividade de locação trimestral é ilustrada no seguinte gráfico:
Portfólio de propriedades e projetos de desenvolvimento
O valor total do portfólio de propriedades da Entra aumentou 1,1% para 63,8 bilhões de NOK durante o trimestre. A empresa atribuiu esse crescimento à "redução nas taxas de desconto dos avaliadores externos e maior expectativa de aluguel de mercado". O rendimento líquido do portfólio está em 4,94%, com potencial para atingir 5,72% se totalmente alugado a preços de mercado.
O desenvolvimento do valor das propriedades é ilustrado neste gráfico:
A empresa continua a avançar em seu pipeline de desenvolvimento com vários projetos em andamento. Uma adição notável é a reforma do Drammensveien 134 em Oslo, uma propriedade de 21.000 m² que já está 66% pré-alugada para inquilinos existentes. O projeto tem um custo total de 986 milhões de NOK e espera-se que renda 5,8% após a conclusão em 2026-2027.
O portfólio completo de desenvolvimento da Entra inclui cinco grandes projetos totalizando 92.600 m² com uma ocupação média de 76% e um custo total de projeto de 4,24 bilhões de NOK:
A empresa também destacou seu foco em sustentabilidade, anunciando que suas metas climáticas foram validadas pela Science Based Targets initiative (SBTi). A Entra pretende atingir emissões líquidas zero de gases de efeito estufa em toda sua cadeia de valor até 2050 e estabeleceu metas de curto prazo para redução de emissões.
Posição financeira e gestão de dívida
A posição financeira da Entra fortaleceu-se durante o trimestre, com melhorias em vários indicadores-chave de dívida. O índice de cobertura de juros (ICR) melhorou para 2,03x de 1,98x no 1º tri de 2025, enquanto os custos financeiros líquidos totais da empresa diminuíram para 4,23% de 4,44% no trimestre anterior.
Estes indicadores de dívida são visualizados no seguinte gráfico:
A empresa mantém um mix diversificado de financiamento de dívida com um prazo médio de vencimento de 3,8 anos. Durante o trimestre, a Entra emitiu um novo título verde de 6 anos no valor de 1,0 bilhão de NOK, que foi posteriormente reaberto com 700 milhões de NOK adicionais após o final do trimestre. A empresa observou que as margens de crédito estão diminuindo, o que deve beneficiar seus custos de financiamento.
O mix de financiamento de dívida e o perfil de vencimento são ilustrados aqui:
A dívida nominal líquida da Entra é de 31,6 bilhões de NOK, com reservas de liquidez de 8,2 bilhões de NOK. A empresa mantém um índice de alavancagem estável de 49,1% e uma relação dívida líquida/EBITDA de 11,7x.
Declarações prospectivas
Olhando para o futuro, a Entra espera que o crescimento futuro da receita de aluguel seja impulsionado por ajustes do IPC, projetos de desenvolvimento em andamento, potencial de aumento de aluguel e locação de espaços vagos. A empresa projeta uma receita de aluguel relativamente estável para os próximos trimestres, com um ligeiro aumento previsto para o final de 2026.
A previsão de receita de aluguel é apresentada neste gráfico:
A administração expressou otimismo sobre a economia norueguesa, citando crescimento estável do emprego e aumento da atividade de busca por inquilinos. A empresa também observou que "os aluguéis de mercado e os aluguéis de equilíbrio para novas construções estão convergindo em certas áreas", o que poderia apoiar a economia de desenvolvimento.
A Entra espera que o mercado de transações permaneça ativo e potencialmente aumente com novos cortes nas taxas de juros, com o rendimento prime em Oslo atualmente em torno de 4,5% e com expectativa de pequena redução. O foco estratégico da empresa continua sendo maximizar a ocupação e capturar o potencial de aumento de aluguel em seu portfólio.
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Apresentação completa: