Mercado de self-storage de Nova York está pronto para continuar superando expectativas?

Investing.com - O mercado de self-storage de Nova York começou recentemente a se estabilizar após vários anos de volatilidade, com analistas apontando para um crescimento moderado da oferta e uma recuperação nas tendências populacionais como fatores de apoio para o desempenho futuro.

Dados da indústria mostram que a área metropolitana agora tem cerca de 1.200 propriedades de self-storage, totalizando aproximadamente 85 milhões de metros quadrados líquidos alugáveis. No entanto, apesar de sua escala, o mercado permanece estruturalmente subabastecido.

A cidade de Nova York propriamente dita tem menos de três metros quadrados de espaço de armazenamento per capita, em comparação com uma média nacional acima de 6.

De acordo com analistas da KeyBanc Mercados de capitais, "isso ressalta a escassez e o valor a longo prazo dos ativos de NYC, tornando o Self Storage de Nova York um dos ativos mais valorizados no setor."

Os últimos anos foram desafiadores. Entre 2019 e 2022, a região metropolitana de Nova York viu um crescimento de quase 19% na oferta, com Brooklyn e Queens registrando aumentos de 23% e 17% no espaço líquido alugável, mesmo com populações caindo mais de 5%.

Os fluxos de saída impulsionados pela pandemia e uma onda de desenvolvimento após mudanças no programa de abatimento fiscal da cidade criaram pressão sobre os fundamentos.

A emenda ao programa ICAP de Nova York em 2020, que excluiu o self-storage de receber abatimentos de impostos sobre propriedades, mas manteve projetos com licenças emitidas antes de 1º de julho, levou a uma onda de atividades de licenciamento e um aumento nas novas entregas nos anos subsequentes.

Enquanto os operadores de self-storage se beneficiaram da migração para Nova Jersey e Long Island, o crescimento em Nova York ficou atrás dos mercados do Sunbelt com maior expansão.

As condições mudaram mais recentemente. As entregas diminuíram drasticamente, particularmente na cidade, e o crescimento populacional foi retomado na maioria dos submercados.

O crescimento da oferta que uma vez atingiu quase 30% em toda a região metropolitana entre 2019 e meados de 2025 agora moderou, com expectativa de construção muito limitada nos próximos anos. Os analistas esperam que esse cenário ajude os níveis de ocupação e gradualmente eleve as taxas de aluguel.

CubeSmart é a empresa mais exposta ao mercado, derivando cerca de 24,5% de sua receita operacional líquida de mesmas lojas da área metropolitana de Nova York, incluindo mais de 15% do Bronx, Brooklyn e Queens.

Extra Space Storage e Public Storage também mantêm posições significativas, embora suas exposições sejam menores.

"Com a previsão de moderação do crescimento de nova oferta em toda a região metropolitana de Nova York e a estabilização do crescimento populacional, vemos potencial para os fundamentos do Self Storage na região metropolitana de Nova York continuarem a superar as expectativas nos próximos anos", escreveram analistas liderados por Todd Thomas.

Essa recuperação pode ser desigual. O centro e norte de Nova Jersey, que absorveram uma parcela desproporcional de novos projetos, podem levar mais tempo para se recuperar do que a cidade de Nova York.

Ainda assim, o panorama geral do mercado está se firmando, oferecendo uma perspectiva mais estável após anos de perturbação e posicionando os ativos de self-storage de Nova York para um potencial desempenho superior no futuro.

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