Como Ganhar Dinheiro com Fundos Imobiliários em Outubro?

Como todo mundo sabe, Joseph Stiglitz é prêmio Nobel em Economia. Em 2007, preparou, do alto da diligência de um Nobel, relatório sobre a situação de Fannie Mae e Freddie Mac, as empresas norte-americanas de crédito imobiliário patrocinadas pelo governo.

Duas frases resumem as conclusões: “com base na experiência histórica, o risco para o governo de um potencial calote na dívida das GSEs – Fannie Mae e Freddie Mac - é efetivamente zero”, e “a probabilidade de um default é considerada tão baixa que é até difícil de se detectar”. O resto da história todo mundo conhece: poucos meses depois, ambas estavam quebradas.

O pior não é isso. Stiglitz se autodenomina um dos profetas da crise subprime. Memória seletiva. Faz parte. Não é tão raro entre os Economistas.

Com inveja de Stiglitz, Robert Shiller esteve no Brasil em 2011. Alertou para a possibilidade de bolha imobiliária. Bom, desnecessário dizer: errou feio até agora. Nos últimos anos, o preço dos imóveis só fez subir. Recentemente, voltou ao País, fez novo aviso sobre os perigos da escalada dos preços.

O que vai acontecer? Uma hora, de fato os preços vão cair. O ciclo é fenômeno típico do capitalismo. Então, Shiller estará na capa dos jornais como “o homem que previu o estouro da crise imobiliária brasileira.” Até um relógio quebrado dá a hora certa duas vezes ao dia. A queda nos preços virá certamente. Por décadas, os preços de imóveis no Brasil se mantiveram abaixo do equilíbrio de longo prazo. Agora, estão subindo recuperando a defasagem. Em algum momento, da mesma forma que estiveram por muito tempo subavaliados, ficarão sobreprecificados. E é natural que seja assim. Ou o desequilíbrio só pode acontecer para baixo?

A formação de bolhas e seu subsequente estouro é parte inerente ao sistema capitalista. No momento, porém, não identificamos os elementos capazes de justificar eventual bolha imobiliária no Brasil. As vacâncias são baixas, o crédito imobiliário sobre PIB é pequeno e a escalada de preços se dá por um efetivo déficit habitacional grande (não por um fenômeno especulativo). A tal bolha está, sim, sendo formada, mas ainda longe de seu estouro.

Nosso cenário-base sugere preços ainda em alta, mas sem grandes saltos, possivelmente alinhados à inflação, talvez um pouco mais. Em outras palavras, você ainda pode comprar bons fundos imobiliários, com a devida seletividade. É com este cenário na cabeça que montamos nossa Carteira Mensal de FIIs para outubro.

Estamos focados em bons yields e nomes que podem atravessar de forma mais favorável o cenário de Selic subindo. Chegamos a casos com boa liquidez em Bolsa, dividend yield na casa de 9,5% e chances de apreciação das cotas por meio de expansões. Resumindo, você pode até não estar muito otimista com o Ifix no geral, mas ainda encontra muita coisa boa se for seletivo.

Ainda no tema fundos imobiliários, feita a carteira mensal, trabalhamos agora em dois relatórios especiais ainda para este mês. O primeiro trata de endereçar a seguinte pergunta: “o que comprar: ações de real estate ou fundos imobiliários?” E o segundo fecha a trilogia: “há bolha imobiliária no Brasil?” Quem assinar hoje nosso produto Domus leva gratuitamente essas duas peças – assinantes antigos também vão receber sem nenhum ônus adicional.

Não temos nenhuma pretensão em ser profeta. Queremos fazer você ganhar dinheiro. Só isso. PS.: o Aristo, a R$ 12 mil/metro na Vila Mariana, vendeu 100% num fim de semana. Cadê a bolha, Shiller?

# INSIGHT DO DIA

Acho interessante todo este frenesi em torno da capa da Economist. Recebemos até email de gente falando que “a Empiricus não deu a devida atenção para isso.” Isso é engraçado. Se você abrir o Facebook de metade dos alunos de graduação de Economia da FGV, vai ver lá o link pra matéria dizendo coisas tipo: “Sad but true”, “What I always said” – com suas variações; sempre em inglês, claro, para denotar a enorme cultura desse povo.

Não há nada mais clichê do que citar a Economist. Não existe um insight novo sequer na reportagem. Aliás, faltou o principal: o mea culpa da revista. Ou não foi ela que meteu o Cristo decolando na Capa, sugerindo, direta ou indiretamente, a compra do kit Brasil? Não faltou à própria revista, em sua edição anterior, citar os riscos de que as coisas caminhassem mal, exatamente como acabaram caminhando? Nós não estragamos tudo. Parte dos problemas é bem antiga e vocês que não identificaram.

Em vez de falar que bagunçamos tudo, não seria melhor focar no que devemos fazer à frente? O passado não se muda. Queremos nos aproveitar do cenário difícil e do esgotamento do modelo de crescimento apoiado em consumo. Precisamos aumentar oferta agregada, resolver problemas de produtividade e crescer de forma sustentada. Racional top down passa por infraestrutura na veia. What I always said: um combo Cosan, ALL e Arteris faz casamento interessante entre o micro e o macro. Sou um titã do otimismo e só quero saber do que pode dar certo.

#DIRETO DA MESA

Email do M.C. pergunta o que fazer para o quarto trimestre: “Quero salvar o ano. Preciso dobrar o capital, mas sem correr muito risco.” Ah, tá fácil. Altíssimo retorno, baixíssimo risco. Assobiar e chupar cana ao mesmo tempo.

O alto retorno e o maior risco são quase a mesma coisa. Apollo não anda sem Dionísio. Yin não existe sem yang. E por ai vai. Para esses casos, eu gosto sempre da estratégia de preservar a maior parte do capital (90%) em ativos sem nenhum risco e enfiar o restante em coisas muito arriscadas. Esse é o verdadeiro controle de risco. Você salva o grosso da lavoura e vai para a guerra com o restante. Assim, não corre muito risco (90% do portfólio está garantido) e pode surfar grande upside se acertar alguma de suas loucuras – tente o maior número possível de loucuras, colocando pouquinho em cada uma delas (em linguagem técnica, estratégia 1/N de Taleb é superior aos preceitos clássicos de diversificação de Markowitz).

Para visualizar o artigo completo visite o site da Empiricus Research.