Como uma “mola comprimida”, mercado de FIIs deve passar por valorização repentina

Maio foi mais um mês de forte valorização para o IFIX. Depois da alta de +3,52% no mês de abril, o principal índice de fundos imobiliários listados na B3 (BVMF:B3SA3) valorizou +5,43% em maio, emplacando assim uma alta de +9,15% nos últimos 2 meses. Além disso, o índice fechou o mês com o valor de 3.013,46 pontos, maior fechamento mensal desde janeiro de 2020, mês que antecedeu a chegada dos primeiros casos positivos de Covid-19 no Brasil. O Ibovespa e o IMA-B 5+ também apresentaram forte valorização no mês, sendo +3,74% e +4,13%, respectivamente. Porém, quando olhamos para a janela de 12 meses, as performances desses 2 índices são bastante distintas. Enquanto o Ibovespa apresenta performance negativa de -2,71%, o IMA-B 5+ valoriza +11,30% no mesmo período.

Destacamos nos relatórios dos últimos 2 meses a defasagem de desempenho entre o IFIX e o índice da ANBIMA, já que os FIIs possuem forte correlação histórica com os títulos de renda fixa de emissão do Tesouro Nacional indexados ao IPCA. Parece que em maio essa correlação voltou a ser percebida pelo mercado.

* Calculado pro-rata die, de acordo com o último índice divulgado.

No mercado internacional, a inflação seguiu dando o tom do humor dos investidores. Enquanto os preços das comodities de maneira geral seguem desvalorizando, como resultado principalmente de surpresas negativas advindas da atividade econômica da China, o que melhora consideravelmente a inflação percebida para o produtor, a inflação de preços ao consumidor ainda segue surpreendendo negativamente na Europa e nos Estados Unidos. De qualquer maneira, a percepção geral é que as principais economias do mundo estão entrando em um processo de abrandamento da política monetária contracionista, ou seja, estamos chegando no momento de pausa das altas das taxas de juros de referência, o que tem favorecido os investidores mais otimistas e a performance dos ativos de risco ao redor do mundo.

Já no Brasil, o tom entre os investidores é bastante parecido, porém com uma diferença. Por aqui, o ciclo de alta da taxa SELIC se encerrou há alguns meses e já se discute quando será iniciado o ciclo de cortes da taxa de referência do Banco Central. No início de maio, o COPOM manteve a taxa SELIC em 13,75% ao ano, porém ao longo do mês os membros do Comitê começaram a suavizar o discurso e a abrir espaço para o início de um ciclo de cortes da taxa, sem deixar de lado a preocupação com a inflação. Outro ponto que favoreceu esse discurso foi a aprovação do novo Arcabouço Fiscal na Câmara dos Deputados, que manteve a estrutura principal apresentada pelo Governo Federal, com alguns ajustes. Esse cenário favoreceu a queda dos contratos de juros futuros e dos títulos públicos pré-fixados ou indexados à inflação do Tesouro, com destaque para os ativos com vencimento mais longos.

Como era de se esperar, esse cenário tem sido muito positivo para os fundos imobiliários. O desempenho do IFIX nos últimos 2 meses foi bastante relevante, porém ainda vemos que há diversas oportunidades disponíveis, seja no segmento de FIIs de papel, que passarão a apresentar valorização dos seus valores patrimoniais com o fechamento das taxas dos juros futuros, seja no segmento de FIIs de tijolo, que apresentam há muito tempo uma desconexão entre os preços praticados na economia real e os valores de mercado dos fundos e, consequentemente, dos imóveis que são negociados por valores intrínsecos consideravelmente abaixo do custo de reposição. Essa mola comprimida um dia tenderá a se soltar e esse momento parece estar cada vez mais próximo.