Estratégia do InvenTrust Properties para o Sun Belt impulsiona crescimento de 4,8% no NOI no 2º tri de 2025

Introdução e contexto de mercado

A InvenTrust Properties Corp (NYSE:IVT) apresentou resultados sólidos no segundo trimestre, destacando o sucesso de sua estratégia focada em propriedades de varejo ancoradas por supermercados em mercados de alto crescimento do Sun Belt. A apresentação aos investidores do 2º tri de 2025, divulgada junto com a teleconferência de resultados de 30 de julho, mostra como seu posicionamento estratégico gerou um robusto crescimento de 4,8% no lucro operacional líquido de mesmas propriedades (SPNOI) em comparação ao ano anterior.

Com um preço atual das ações de US$ 27,27 e uma capitalização de mercado de aproximadamente US$ 2,12 bilhões, a InvenTrust continua demonstrando resiliência no setor imobiliário de varejo, onde seu mix de locatários baseados em necessidades essenciais proporciona estabilidade em meio às mudanças nos comportamentos dos consumidores.

Destaques do desempenho trimestral

A InvenTrust reportou métricas operacionais e financeiras sólidas para o 2º tri de 2025, mantendo altas taxas de ocupação e forte impulso de locação. A empresa alcançou um FFO Ajustado de US$ 0,44 por ação diluída, em linha com as expectativas, enquanto manteve sua robusta posição de balanço.

Como mostrado no seguinte resumo de desempenho da apresentação da empresa:

Os principais destaques operacionais incluem uma taxa de ocupação de 97,3%, com a ocupação de locatários âncora atingindo impressionantes 99,5%. A empresa também reportou fortes spreads de locação de 16,4% para novos contratos e renovações combinados, demonstrando a demanda contínua por seus espaços de varejo.

O balanço da InvenTrust permanece excepcionalmente forte com uma relação Dívida líquida/EBITDA Ajustado de apenas 2,8x, bem abaixo de sua faixa-alvo de longo prazo de 5,0x-6,0x. Esta posição conservadora de alavancagem, combinada com uma liquidez total de US$ 787 milhões, proporciona capacidade significativa para futuras oportunidades de crescimento.

Iniciativas estratégicas

A estratégia de portfólio da InvenTrust concentra-se em aumentar sua presença em mercados de alto crescimento do Sun Belt, que atualmente representam 97% de suas propriedades, em comparação com uma média de aproximadamente 40% entre seus concorrentes. A empresa está estrategicamente reduzindo sua exposição ao Sul da Califórnia, que representava apenas 9% da receita base anualizada (ABR) em 31 de março de 2025.

A seguinte visão geral destaca a abordagem focada da empresa:

A estratégia de aquisição da empresa visa exclusivamente mercados do Sun Belt com fortes tendências demográficas. Durante o 2º tri de 2025, a InvenTrust completou várias aquisições estratégicas em mercados como Charlotte, Tucson, Charleston e Savannah, com aquisições adicionais em San Antonio e Richmond concluídas no 3º tri.

Estas aquisições recentes demonstram a abordagem disciplinada da empresa para o crescimento:

O CEO DJ Bush enfatizou a força dos fundamentos dos centros comerciais na teleconferência de resultados, observando que eles "permanecem sólidos, apoiados por forte demanda, oferta limitada de novos espaços e o apelo contínuo do varejo baseado em necessidades essenciais."

A estratégia de otimização de portfólio da InvenTrust é ainda mais ilustrada por sua concentração geográfica, com 58% de sua ABR vindo dos cinco principais mercados: Austin (17%), Houston (11%), Atlanta (11%), Miami (10%) e Dallas (9%).

Posição competitiva no setor

A InvenTrust se posicionou favoravelmente em comparação com seus pares em várias métricas-chave. O portfólio da empresa é 85% ancorado por supermercados por ABR, em comparação com a média de 77% dos concorrentes, proporcionando tráfego estável de clientes e resiliência durante flutuações econômicas.

A base de ativos diversificada e de alta qualidade da empresa é apresentada no seguinte slide:

A InvenTrust também mantém menor exposição a locatários da "lista de observação" com 5,9% em comparação com a média de 7,2% dos concorrentes, reduzindo o potencial risco de queda. Esta abordagem conservadora na seleção de locatários contribuiu para as taxas de ocupação fortes e estáveis da empresa.

A composição de locatários da empresa é fortemente ponderada para o varejo essencial (59% da ABR), com supermercados (17%), serviços de saúde e beleza (11%) e médicos (10%) representando as maiores categorias. Este foco baseado em necessidades essenciais proporciona resiliência contra a disrupção do e-commerce e a volatilidade econômica.

O seguinte slide detalha os principais locatários da empresa e contratos recentemente executados:

Perspectivas futuras

A InvenTrust manteve sua orientação para o ano completo de 2025, projetando um FFO Ajustado por ação diluída entre US$ 1,79 e US$ 1,83, representando um crescimento de 3,5% a 5,8% em comparação com 2024. A empresa espera um crescimento do SPNOI de 4,0% a 5,0% para o ano.

A orientação da empresa é detalhada no seguinte slide:

A administração elevou sua orientação de crescimento do NOI de mesmas propriedades para o ano completo para 4-5%, refletindo confiança na força operacional contínua. A empresa espera atingir ou superar sua meta de aquisições de US$ 100 milhões para 2025, com atividade concentrada na segunda metade do ano.

A InvenTrust continua a aumentar seu dividendo, com uma taxa anualizada para 2025 de US$ 0,95 por ação, representando o quinto ano consecutivo de crescimento de dividendos. O índice de distribuição de dividendos da empresa permanece conservador em 52% do FFO Ajustado, proporcionando espaço para aumentos futuros.

O forte balanço da empresa, com US$ 787 milhões em liquidez total e um baixo índice de alavancagem de 17,1%, a posiciona bem para capitalizar oportunidades de aquisição enquanto mantém flexibilidade financeira em um ambiente potencialmente desafiador de taxas de juros.

Considerações de investimento

A tese de investimento da InvenTrust centra-se em sua estratégia focada em mercados de alto crescimento do Sun Belt, portfólio ancorado por supermercados e forte balanço. A empresa demonstrou crescimento do NOI de mesmas propriedades acima da média em comparação com seus pares, com crescimento cumulativo de 14,5% de 2022-2024 versus a média dos pares de 12,7%.

O balanço com grau de investimento da empresa é detalhado no seguinte slide:

Embora o posicionamento estratégico da InvenTrust pareça sólido, os investidores devem considerar riscos potenciais, incluindo saturação de mercado em certas regiões, pressões macroeconômicas como flutuações nas taxas de juros e interrupções na cadeia de suprimentos que poderiam impactar o desenvolvimento ou renovações de propriedades.

No geral, a apresentação do 2º tri de 2025 da InvenTrust reforça sua posição como um FII de varejo bem administrado e focado, com fundamentos sólidos e uma estratégia clara de crescimento centrada no varejo de necessidades essenciais em mercados de alto crescimento. A execução operacional consistente da empresa, gestão conservadora do balanço e posicionamento estratégico de mercado fornecem uma base sólida para desempenho contínuo.

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Apresentação completa: