Slides da Safehold no 2º tri de 2025: receita sobe 4% com retomada da expansão do portfólio

Introdução e contexto de mercado

A Safehold Inc (Nova York:SAFE), uma das principais empresas de investimento imobiliário focada em arrendamento de terrenos, divulgou sua apresentação de resultados do segundo trimestre de 2025 em 05.08.2025, mostrando um crescimento modesto da receita em meio a um ambiente imobiliário desafiador. A empresa registrou um aumento de 4% na receita em comparação ao ano anterior, enquanto retomava a expansão do portfólio após um período de volatilidade no mercado.

Após o anúncio, as ações da Safehold fecharam em US$ 14,15, com alta de 0,67% no dia. A ação tem sido negociada em uma faixa de US$ 13,68 a US$ 28,80 nas últimas 52 semanas, indicando a contínua incerteza do mercado sobre a trajetória de crescimento da empresa, apesar de seu modelo de negócios estável.

Destaques do desempenho trimestral

A Safehold reportou receitas de US$ 93,8 milhões no 2º tri de 2025, um aumento de 4% em comparação aos US$ 89,9 milhões no 2º tri de 2024. No entanto, o lucro líquido GAAP diminuiu 6% em relação ao ano anterior, para US$ 27,9 milhões, principalmente devido a uma provisão geral não monetária para perdas de crédito US$ 1,7 milhão maior. O lucro por ação seguiu um padrão semelhante, caindo 6%, de US$ 0,42 no mesmo período do ano passado para US$ 0,39.

Como mostrado na tabela de resultados a seguir:

O desempenho acumulado do ano mostrou tendências similares, com receitas subindo 5% para US$ 191,5 milhões, enquanto o lucro líquido diminuiu 5% para US$ 57,3 milhões. Excluindo ganhos e perdas não recorrentes, a queda no lucro líquido foi menos pronunciada, em 4% para o trimestre e 1% para o período acumulado do ano, sugerindo operações principais relativamente estáveis.

Crescimento e diversificação do portfólio

Após não reportar novas originações no 1º tri de 2025 devido à volatilidade do mercado, a Safehold retomou sua expansão de portfólio no 2º tri com quatro novos arrendamentos de terrenos avaliados em US$ 123 milhões e três novos empréstimos de arrendamento no valor de US$ 97 milhões. Essa atividade reflete a melhoria nas condições de mercado e a capacidade da empresa de identificar oportunidades de investimento atraentes.

O gráfico a seguir ilustra o impressionante crescimento do portfólio da Safehold desde seu IPO:

Desde seu IPO em junho de 2017, a Safehold alcançou um crescimento notável, expandindo seu portfólio em 20 vezes e sua valorização de capital não realizada estimada (UCA) em 21 vezes. O foco estratégico da empresa em ativos multifamiliares resultou no crescimento desse tipo de propriedade de apenas 8% do portfólio no IPO para 58% atualmente, com 88 ativos multifamiliares no portfólio.

O portfólio da Safehold permanece bem diversificado entre tipos de propriedades e geografia, com forte presença em grandes áreas metropolitanas. Manhattan representa a maior concentração de mercado com 21% do portfólio, seguida por Washington D.C. (10%) e Boston (8%).

A diversificação geográfica e por tipo de propriedade da empresa é ilustrada na seguinte divisão:

O portfólio mantém métricas saudáveis com uma relação de arrendamento de terreno para valor (GLTV) de 52% e cobertura de aluguel de 3,5x, indicando forte qualidade dos ativos subjacentes e saúde financeira dos locatários. Os ativos multifamiliares, que compõem 41% do valor contábil bruto, mostram métricas particularmente fortes com cobertura de aluguel de 3,6x e um GLTV conservador de 38%.

Estrutura de capital e posição financeira

A Safehold mantém uma estrutura de capital sólida com US$ 4,77 bilhões em dívida total e US$ 2,40 bilhões em patrimônio total, resultando em uma relação dívida/patrimônio de 1,98x. A dívida da empresa tem uma taxa de juros efetiva de 4,2%, com vencimento médio ponderado de 19 anos e sem vencimentos corporativos até 2027.

O gráfico a seguir detalha a estrutura de capital da Safehold:

A empresa mantém forte liquidez com US$ 1,2 bilhão em disponibilidade de caixa e linha de crédito. Além disso, a Safehold possui US$ 400 milhões em capital remanescente para sua joint venture com um importante fundo soberano, proporcionando amplos recursos para futuras oportunidades de crescimento.

A força financeira da Safehold é ainda validada por suas classificações de crédito de grau de investimento: A3 (Perspectiva Estável) pela Moody’s, BBB+ (Perspectiva Positiva) pela S&P e A- (Perspectiva Estável) pela Fitch. A perspectiva positiva da S&P sugere potencial para uma elevação da classificação, o que poderia reduzir ainda mais o custo de capital da empresa.

Estrutura de rendimento e retornos de investimento

O portfólio principal de arrendamento de terrenos da Safehold, avaliado em US$ 6,8 bilhões com um prazo médio ponderado de arrendamento de 91 anos, incluindo prorrogações, gera múltiplas camadas de retornos para os investidores. A estrutura de rendimento da empresa foi projetada para fornecer tanto renda corrente quanto valorização a longo prazo.

O gráfico a seguir detalha os rendimentos do portfólio da Safehold:

O portfólio gera um rendimento anualizado de caixa de 3,7%, que aumenta para 5,4% em base GAAP. Ao considerar as métricas futuras de rendimento até o vencimento, o rendimento econômico sobe para 5,8%, com ajustes de inflação elevando-o para 6,0%. Incluindo o valor potencial do Caret (estrutura da Safehold para capturar a valorização do arrendamento de terrenos), o rendimento ilustrativo atinge 7,5%.

Declarações prospectivas

Olhando para o futuro, a Safehold parece bem posicionada para continuar sua expansão de portfólio com liquidez substancial e uma abordagem de investimento diversificada. O foco estratégico da empresa em ativos multifamiliares proporciona estabilidade, enquanto sua crescente presença em propriedades de ciências da vida (6% do GBV) oferece exposição a um setor de alto crescimento.

A retomada da atividade de originação no 2º tri de 2025 sugere melhoria nas condições de mercado após um primeiro trimestre desafiador. Com US$ 1,2 bilhão em capital disponível e fortes classificações de crédito, a Safehold tem a flexibilidade financeira para capitalizar oportunidades atraentes de arrendamento de terrenos conforme surgirem.

No entanto, os investidores devem observar a pressão contínua sobre os lucros devido a maiores provisões para perdas de crédito e o potencial impacto da volatilidade das taxas de juros no custo de capital da empresa. Embora o modelo de negócios de longo prazo da Safehold permaneça sólido, o desempenho financeiro de curto prazo pode continuar enfrentando ventos contrários à medida que o mercado imobiliário se ajusta às mudanças nas condições econômicas.

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Apresentação completa: