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Alternativo: feeder fund do Andbank permite investir em imóveis nos EUA

Publicado 13.07.2023, 21:42
© Reuters.

Investing.com - Além da alocação mais tradicional, como em ações e ativos de renda fixa, as possibilidades de investimentos alternativos atraem pela descorrelação ou outros ativos. Entre as possibilidades, estão fundos de private equity, hedge, crowdfunding, artes e derivativos, entre muitos outros. O Andbank vem apostando nessa frente, ainda que considere esse tipo de produto ainda incipiente no Brasil, e lançou uma alternativa para diversificação internacional, voltada a investidores profissionais, com foco no segmento imobiliário americano. Com cota mínima de R$200 mil, primeira oferta foi de R$25 milhões e a expectativa é de que a captação seja realizada até outubro.

O investimento ocorre no segmento de moradias sociais na Califórnia, nos Estados Unidos, em parceria com a CIX Capital, que atua no mercado de capitais com foco no segmento imobiliário. A construção será viabilizada pela incorporadora americana Castellan Real Estate Partners.

O produto permite que brasileiros optem por investimentos no exterior a partir de recursos alocados no Brasil, por meio de um feeder fund baseado em um fundo de investimentos multimercado fechado. Na prática, o investidor brasileiro compra uma bond, como uma debênture no mercado local.

“Optamos por vender experiencia e não produto, em moeda forte. Além disso, não corre risco de execução”, afirma Paulo Carneiro, responsável por Produtos Imobiliários e Alternativos do Andbank no Brasil. “O feeder, na verdade, é um espelho, é um fundo que vai mandar o dinheiro lá pra fora e o investidor pode acompanhar o bond, custodiado”, detalha.

De acordo com o Andbank, o segmento de moradias sociais tem se mostrado vantajoso, diante da alta nos preços dos aluguéis. Isso ocorre porque o governo americano tem lançado programas sociais de incentivos fiscais para incorporadoras e instituições financeira, em busca da expansão dessa oferta em municípios com alto déficit habitacional.

Nos Estados Unidos, o programa de affordable housing fomenta a construção de moradias para a população de baixa renda, mas com objetivo de aluguel, e não da compra do imóvel, como ocorre com o brasileiro Minha Casa, Minha Vida.

Para participar, é preciso ser cliente do Andbank, grupo global especializado em Private Banking com mais de R$190 bilhões ativos sob gestão. No Brasil, onde atua desde 2011, administra cerca de R$10 bilhões. Já a CIX Capital possui negócios no Brasil e nos Estados Unidos, com portfólio de R$3,5 bilhões em 62 negócios realizados. A CIX é uma investida da MAIZ, da Família Zogbi, que atua no mercado financeiro com foco no segmento imobiliário.

Confira a entrevista do especialista ao Investing.com Brasil sobre o produto e oportunidades internacionais:

Inv.com – Quais os principais benefícios e diferenciais para o investidor?

Paulo Carneiro – E essa é uma maneira de proporcionar uma experiência para o meu cliente de um produto que vai remunerar em dólar mais 10% lá fora. Eu diversifico o investimento dele, ou seja, ele não está só alocado em Brasil. Vou vender uma experiência e não o produto. Além disso, não corre o risco de construção, na execução do projeto.

Inv.com – Essa foi a primeira parceria com a CIX?

Carneiro – Esta foi a primeira parceria que a gente fez com a CIX, com bastante capital intelectual. A gestora tem com grandes ideias e experiência de longa data no mercado de capitais imobiliário local e lá fora. Então tivemos muito conforto em atravessar todo o processo de diligência, para poder fazer eventos aqui no banco e na CIX.

Inv.com – O investimento já está disponível? Possui um prazo determinado?

Carneiro – A gente ainda consegue alocar investidores, através do bônus, que já está pronto, então o investidor compra direto o bônus, já empacotado. Se tiver uma demanda muito atrativa, a gente consegue também novamente criar um novo produto, um novo bônus, para poder fazer a mesma história novamente.

Inv.com – Como funciona esse investimento?

Carneiro – No momento em que a construtora vence a licitação do governo federal, está apta a construir, com uma linha de crédito aqui do governo americano para executar essa obra.

A Castellan vai contratar uma construtora e vai acompanhar esse desenvolvimento. No momento que que a empresa foi eleita para construir, no momento que recebe esse crédito do governo, essa autorização garantida pelo governo federal americano, é como um risco do Tesouro americano. O investidor não vai participar de toda essa execução do projeto, correr risco de construção.

No momento que a gente recebe esse crédito, a gente pega esse crédito, transforma isso num título de dívida corporativa, ou seja, um bônus, esse crédito é um risco Tesouro americano, transforma isso em um bond para remunerar o meu investidor a dólar + 10%.

Inv.com – Como é a negociação desses ativos?

Inv.com – Vou transformar esse bônus aqui em dívida que vai ter uma remuneração dólar mais taxa, e vendo ele para os bancos americanos. Eles possuem total interesse em comprar esse bond com desconto. Ele não vai pagar o valor correto. Porque ele quer comprar o investimento, ele vai comprar com deságio para lá na frente ele capturar.

Por qual motivo o JP compra esse bônus? Primeiro que ele tem um apelo social que é um ponto importante, o banco coloca isso no balanço dele, tem benefícios fiscais, ele paga menos imposto.

Dois, depois de passar o período de exploração de vinte anos dessas construções, ele consegue alugar esses ativos a preços de mercado e talvez até vender essa construção e tendo esse grande capital. Posteriormente pode alugar isso por um prazo muito mais longo.

Tem um apelo fiscal para os bancos e tem uma possibilidade depois de vencer esses contratos de vinte anos. O banco vai alugar isso a preço de mercado ou aquela região se valorizar e vender o ativo com ganho de capital.

Inv.com – Mais algum ponto que mereça destaque para um eventual investidor?

Carneiro – Existe um alinhamento de interesse muito grande, sendo que os sócios entram com uma parte relevante também na oferta, ou seja, eles estão correndo os mesmos riscos que os nossos investidores, a gente se preocupa muito com essa questão de alinhamento de interesse

Ainda, acho que vale a pena o investidor estar antenado. Essa parte de produtos alternativos ainda é algo muito incipiente no Brasil, sabe? Lá fora de 30% a 35% das carteiras possuem investimento alternativo, o que faz com que em período de extrema volatilidade, confusão em país, seja política ou econômica, a descorrelação desses ativos ajuda a carteira a performar melhor porque não está muito está muito ligado diretamente a esse ruído, esse barulho todo.

Essa é uma forma de trazer esses produtos ultrassofisticados para o investidor ter um novo componente na carteira que venha suportar esses períodos bem conturbados que a gente passa no Brasil.

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