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A Global Net Lease Inc. (GNL) está prestes a vender seu portfólio multi-inquilino para uma subsidiária da RCG Ventures Holdings LLC. Esta movimentação deve transformar a GNL em uma importante empresa focada em locações líquidas com inquilino único, apesar de reduzir sua escala. A maior parte dos recursos da venda deve ser utilizada para reduzir o endividamento da empresa.
A S&P Global Ratings colocou todas as classificações da GNL, incluindo o rating de crédito ’BB’, em CreditWatch com implicações positivas, indicando potencial para elevação. Esta decisão baseia-se na expectativa de que a transação reduzirá substancialmente a alavancagem da GNL, com parte significativa dos recursos projetada para amortização da dívida após a conclusão da transação. A conclusão da operação está prevista para o final do segundo trimestre de 2025.
Em 30 de setembro de 2024, a relação dívida/EBITDA da GNL, ajustada pela S&P Global Ratings, estava em 8,9x. Em 2024, a GNL anunciou um plano para reduzir a alavancagem através de alienações estratégicas, com meta inicial de $400 milhões-$600 milhões para o ano. A empresa superou esta meta, com alienações totalizando $835 milhões a uma taxa de capitalização em caixa de 7,1%. O recente acordo da GNL para vender seu portfólio multi-inquilino por aproximadamente $1,8 bilhão reforça ainda mais seu compromisso em reduzir a alavancagem e aumentar a flexibilidade financeira.
Após o fechamento da transação, a GNL prevê que sua dívida líquida sobre EBITDA ajustado ficará entre 6,5x-7,1x, após o pagamento de parte do saldo em aberto de sua linha de crédito rotativo. A S&P Global Ratings espera que a relação dívida/EBITDA da empresa caia para a faixa de baixa a média de 7x pro forma para a transação.
A transação é vista como relativamente neutra para o perfil de risco de negócios da GNL. Embora a venda do portfólio multi-inquilino resulte em um portfólio menos diversificado, a simplificação do negócio é vista positivamente. A transação permitirá que a GNL se torne uma empresa pura de locação líquida com inquilino único, levando a economias de caixa devido à redução de despesas anuais de capital, menos despesas gerais e administrativas, e eliminação das complexidades associadas à propriedade de imóveis comerciais multi-inquilino.
Além disso, espera-se que a venda melhore as estatísticas operacionais, aumentando a ocupação para 98% (de 96% pré-transação), estendendo o prazo médio remanescente de locação para 6,4 anos (de 6,3 anos), aumentando a proporção de inquilinos com grau de investimento para 66% (de 60,5%), e melhorando os reajustes anuais de aluguel para 89% (de 80%). Os investimentos futuros da GNL devem se concentrar em propriedades de locação líquida com inquilino único.
A colocação do CreditWatch na GNL deverá ser resolvida quando toda a transação for concluída, provavelmente até o final do segundo trimestre de 2025. Se a transação for concluída conforme o esperado, poderá levar a um aumento de um nível nas classificações. Se a transação não for concluída, a S&P Global Ratings reavaliará a empresa e provavelmente confirmará as classificações atuais.
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