As empresas do mercado imobiliário da Região Nordeste estão otimistas com a melhora da conjuntura econômica do País, marcada por desaquecimento da inflação, crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) acima do previsto e iminência do ciclo de corte de juros. Além disso, os ajustes no Minha Casa, Minha Vida (MCMV) também servirão como um incentivo para destravar os negócios. Juntos, esses fatores vão se traduzir em uma expansão dos lançamentos ao longo do segundo semestre. Mais do que isso, as incorporadoras nordestinas estão diversificando os seus projetos e se espalhando por novas cidades - dentro e fora da região. O tema foi discutindo em um seminário online realizado pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) na quinta-feira, 13.
"Vejo a economia melhorando pouco a pouco. A expectativa de PIB está cada vez maior e a inflação está caindo. Isso vale inclusive para o INCC [que mede os custos na construção]", afirmou o diretor de assuntos econômicos da Abrainc, Renato Lomonaco. "Está faltando apenas o último gatilho, que é a queda de juros. Isso deve acontecer em agosto e será muito importante para o mercado imobiliário de média e alta renda", avaliou. "Já para o Minha Casa Minha Vida, os ajustes estão dados. Então, estamos bem otimistas para o segundo semestre. Acredito que veremos uma boa retomada nos próximos meses e esperamos um 2024 ainda melhor".
Presente no seminário, o presidente da Moura Dubeux, Diego Villar, também afirmou que está mais confiante devido à melhora da economia brasileira, o que já tem se refletido em um aquecimento nos negócios. A pernambucana Moura Dubeux é a maior incorporadora do Nordeste, com foco em residenciais de alto padrão e apartamentos de veraneio em sete capitais: Recife, Fortaleza, Salvador, Maceió, Natal, João Pessoa e Aracaju. As vendas líquidas subiram 14% no segundo trimestre de 2023 em relação ao mesmo período de 2022, chegando a R$ 351 milhões.
"Tivemos o melhor segundo trimestre da companhia", disse Villar. "Desde o começo de maio, o mercado vive um otimismo maior do que nos seis meses anteriores. Há uma expectativa de que as coisas vão começar a engrenar", afirmou, referindo-se à conjuntura econômica. O executivo disse que o cenário contribuiu para um aumento da confiança de empresários e consumidores.
"Provavelmente teremos o maior ano de vendas da companhia", estimou, acrescentando que está acelerando os lançamentos a ponto de consolidar a Moura Dubeux entre as líderes do mercado nacional, em um patamar igual ou maior que as paulistanas Even (BVMF:EVEN3), Eztec (BVMF:EZTC3), Mitre e Trisul (BVMF:TRIS3), por exemplo. Até aqui, foram lançados R$ 842 milhões, e a companhia tem uma estrutura com capacidade para atingir R$ 2 bilhões no ano.
Além disso, a Moura Dubeux está entrando em um novo setor. Acaba de lançar a Mood, uma marca para atuar no mercado imobiliário de médio padrão, com imóveis na faixa de R$ 400 mil a R$ 500 mil (ou R$ 6,5 mil a R$ 7,5 mil por metro quadrado). A iniciativa veio após o grupo perceber que o cliente local com renda de até R$ 12 mil tinha dificuldade de comprar apartamentos de valor mais elevado, mas também não queria adquirir unidades econômicas do Minha Casa Minha Vida. Os projetos iniciais da Mood serão em Natal, e a projeção é de fazer ao menos um lançamento por ano em todas as sete capitais nordestinas onde a Moura Dubeux já está presente, disse Villar. "A Mood nasce a partir da ideia de gerar valor para cliente que não estava sendo atendido e também para impulsionar a lucratividade da companhia".
R$ 15 bilhões por ano
O mercado imobiliário no Nordeste movimenta em torno de R$ 15 bilhões em vendas por ano (considerando apenas as capitais), de acordo com levantamento da consultoria Brain Inteligência Estratégica. Na opinião do presidente da Brain, Fábio Tadeu Araújo, o estoque de imóveis residenciais no Nordeste está em baixa, o que abre oportunidades para novos negócios daqui para frente.
Desde 2020, as vendas na região têm superado os lançamentos. No acumulado dos últimos 12 meses até março, foram vendidas 35,7 mil unidades, enquanto os lançamentos ficaram em 31 mil unidades. Nesse período, houve redução dos lançamentos por conta dos juros altos e dos gargalos no MCMV. "As vendas vêm caindo, mas isso não aconteceu por falta de demanda. É porque os lançamentos também caíram", frisou Araújo. Na sua avaliação, há uma carência de produtos no Nordeste atualmente. O estoque está em 32,4 mil unidades, o suficiente para abastecer a demanda por 11 meses.
MCMV
Os ajustes no Minha Casa Minha Vida iniciados no governo Bolsonaro e ampliados pela gestão Lula ajudarão a destravar o mercado, na avaliação dos empresários locais. Desde o ano passado, o MCMV passou por aumento nos subsídios, redução dos juros e elevação das faixas de renda da população atendida.
Além disso, o teto de preço de imóveis subiu para até R$ 350 mil em todo o Brasil. Até então, ficava abaixo de R$ 250 mil no Nordeste. A consequência disso é que muitos empreendimentos antes financiados fora do MCMV, a juros mais altos, passarão a se enquadrar no programa, com taxas subsidiadas.
O presidente da Jotanunes, Paulo Nunes, vê aí oportunidade de crescimento. A incorporadora sergipana é focada no MCMV e sofreu com o aumento de custos da construção ao longo da pandemia e a perda de poder aquisitivo da população. "Somos uma empresa regional e conservadora. Passamos por uma fase difícil, com ajustes de custos. Saímos bem do turbilhão de mercado e agora estamos olhando oportunidades de crescimento, mas com calma, afirmou o empresário.
A Jotanunes atua na região metropolitana de Aracaju e agora está prospectando novos negócios em Juazeiro (PE), Petrolina (PE), Alagoinhas (BA) Mossoró (RN). "A expectativa para o segundo semestre é lançar e vender mais", disse Nunes. A previsão é lançar um total de R$ 400 milhões a R$ 500 milhões em projetos até dezembro. "Se o mercado der resposta, avançaremos mais."
Outra incorporadora de Sergipe, a Stanza, também está em fase de crescimento. "Estamos animados com o mercado no segundo semestre, ainda mais com o estoque baixo na região", disse o presidente da companhia, Luciano Barreto. A empresa, que também atua no MCMV, está pisando no acelerador e prevê lançar em torno de R$ 250 milhões no segundo semestre, com dois projetos em Aracaju e um Salvador. "Este ano será um marco para nós, expandindo as operações".
A Diagonal, de Fortaleza, também está em fase de crescimento e decidiu diversificar os negócios diante das perspectivas positivas para o MCMV. A companhia é tradicional entre os residenciais de alto padrão, mas criou uma operação focada no público de baixa renda, com objetivo de lançar projetos em toda a Região Nordeste.
"Por melhor que seja o mercado de alto padrão do Ceará, ele é limitado. Não conseguimos escalar tanto", explicou o presidente do grupo, João Ximenes Fuiza. Assim, a Diagonal criou a subsidiária Victa com objetivo de explorar o MCMV, segmento em que vê oportunidade de ganhar escala. A estratégia foi inspirada em exemplos de incorporadoras com atuação nacional, como a MRV (BVMF:MRVE3) e a Direcional (BVMF:DIRR3) (de quem a Diagonal já foi parceira). Em 2023, a Victa vai quadruplicar os lançamentos na comparação com 2023, chegando a R$ 400 milhões.
Chegada em São Paulo
O ciclo de expansão das incorporadoras nordestinas não se limita à própria região. Há casos de empresas que decidiram abocanhar um pedaço das vendas da cidade de São Paulo, que é o maior mercado imobiliário do País. O Grupo Marquise, de Fortaleza, abriu em 2021 na capital paulista a sua primeira filial fora do Nordeste. "São Paulo é a cidade com o mercado mais pujante e onde existem mais oportunidades", disse a diretora de incorporação, Andrea Coelho.
Desde então, a companhia lançou dois empreendimentos, que estão em fase de obras. Diante do volume satisfatório de vendas, outros dois lançamentos estão programados para este semestre, em um movimento de aceleração das atividades. "A gente já engrenou, está com a estrutura toda montada", disse a executiva. Os empreendimentos da Marquise em São Paulo são de alto padrão e luxo, assim como já realiza em Fortaleza. A diferença é que os funcionários das áreas de desenvolvimento de produtos, marketing e comercial foram contratados localmente. "A equipe é toda paulista para respeitar e respirar a cultura da cidade e dos moradores", explicou Coelho.