FIIs: Não Cometa Este Erro Com o Dividend Yield

Pare e imagine, por um instante, que você está prestes a tirar alguns dias de folga no feriado prolongado para viajar com a família.

Você deseja muito ir à praia, pois há tempos não vai ao litoral devido às medidas de distanciamento social impostas para combater a pandemia. Mas está receoso com o clima...

Embora tenha feito muito sol e calor nos últimos dias, ainda é inverno e as condições climáticas têm mudado repentinamente nos últimos tempos.

E tudo o que você não gostaria é de gastar tempo e recursos para passar frio e assistir à chuva de dentro da casa de praia nesse seu precioso tempo livre.

Pergunta: para decidir se vai ou não à casa de praia, você se basearia no clima das últimas semanas ou na previsão do tempo para o feriado prolongado?

Mesmo se você for um pouco cético com aquelas previsões do tipo “mínima de 12ºC e máxima de 35ºC”, assim como eu, aposto que você se basearia na previsão do tempo para tomar a sua decisão.

O que, na ausência de uma Bola de Cristal, me parece ser a melhor decisão, visto que o clima dos últimos dias já não importa mais, pois é passado.

Bom, essa é uma decisão simples e natural do nosso cotidiano. Sempre olhamos para a previsão do tempo para decidir se levamos ou não o guarda-chuva ao sair de casa.

Mas parece que, quando o assunto é investimentos, essa lógica muda por algum motivo...

O dia “D”

Julho se foi e, como toda virada de mês, chegou o momento de muitos Fundos Imobiliários (FIIs) anunciarem os proventos a serem distribuídos aos cotistas ao longo de agosto.

Assim, este parece ser um bom momento de chamar a atenção para um dos erros mais comuns entre os investidores dessa classe de ativo: o de investir em FIIs com base em suas performances passadas.

Ou, posto de outra forma: investir em FIIs como quem sai de casa sem pegar o guarda-chuva porque na última semana fez sol.

Como boa parte dos investidores buscam nos FIIs uma fonte de geração de renda passiva recorrente, o anúncio do pagamento dos dividendos – geralmente feito no último dia útil de cada mês – acaba sendo uma data amplamente aguardada pelo mercado.

Há até quem a chame de “Dia D”.

Excessos à parte, fato é que aquela espécie de “aluguel” que cai na conta do investidor é sempre muito bem-vinda. E digna até mesmo de memes...

Uma vez divulgado pelos fundos, a nossa primeira reação é a de utilizar o valor do provento anunciado para calcular o que chamamos de dividend yield do FII no período.

O dividend yield de um FII é nada mais, nada menos do que a divisão entre o provento pago e o preço da sua cota.

Quanto maior o dividend yield para dado preço da cota, melhor, pois é um sinal de que o investimento trouxe um belo retorno naquele período.

Justamente pelo seu apelo perante os investidores, esse indicador é acompanhado de perto pelo mercado. Conforme todos os FIIs divulgam seus proventos do mês, não demora muito para começarmos a encontrar comparações entre os diversos Fundos listados:

Assim como também não demora muito para aparecerem os tradicionais rankings dos “FIIs que mais pagam dividendos”.

E então, como não poderia deixar de ser, recebemos aquela “dica quente” de algum conhecido em um conversa despretensiosa no churrasco de domingo:

“Vi que o FII XPTO11 está pagando bem, acho que vale a pena investir”

E é aí que mora o perigo para o investidor desavisado...

Não digo que o dividend yield não é uma informação importante de ser observada quando analisamos um FII. Ele é.

Penso apenas que, assim como qualquer outro indicador, quando analisado de maneira isolada, ele não nos leva a lugar algum.

E o mais importante: olhar o dividend yield passado pouco (ou nada) nos diz sobre as perspectivas futuras de um FII.

Afinal, “retornos passados não são garantia de retornos futuros”.

Não extrapole o passado

Investir em um Fundo Imobiliário seguindo, pura e simplesmente, a lógica de olhar a sua rentabilidade pelo retrovisor pode te induzir ao erro.

Muitas vezes, aquele crescimento repentino na rentabilidade do FII em dado mês pode ter ocorrido por fatores atípicos, como a venda pontual de um ativo, o recebimento de uma multa de rescisão de aluguel, entre outros fatores não recorrentes.

Por isso, nessas horas, vale adotar a velha máxima: “quando a esmola é demais, o santo desconfia”.

Mas não para por aí.

Não estamos sujeitos apenas a fatores não recorrentes ao investirmos olhando pelo retrovisor...

Lembre-se que, como já comentei no Nord Insights de 21/07: os FIIs são ativos de renda variável. Ou seja, seus rendimentos podem oscilar para cima ou para baixo por diversos fatores, tais como:

• Inadimplência;
• Rescisão e reajustes nos contratos de aluguel;
• Vacância;
• Queda dos indexadores dos recebíveis imobiliários, entre outros.

E, ao adquirir cotas de FIIs se baseando puramente pelo dividend yield passado, você pode estar ignorando alguns riscos que afetarão negativamente o seu recebimento de proventos futuros.

O FII abaixo, por exemplo, obteve um dividend yield interessante desde seu IPO, em 2012, até meados de 2016.

Fonte: Bloomberg.

No entanto, por possuir um portfólio com apenas uma torre corporativa localizada em uma região com baixíssima dinâmica de locação, entre outros motivos, ele se encontra 100 por cento vago desde 2016.

Ou seja, o investidor desavisado que adquiriu suas cotas em meados de 2016 pura e simplesmente visando obter dividendos compatíveis com os distribuídos naquela época, está há quase quatro anos sem receber qualquer provento.

E ainda viu a cota do FII se desvalorizar em boa parte deste período devido às perspectivas negativas para o imóvel.

O futuro é o que importa

Portanto, assim como fazemos quando pretendemos comprar um imóvel para moradia ou uma casa na praia para passar os feriados, é preciso analisarmos muito bem um FII antes de fazer o investimento.

Conhecer bem a gestão daquele fundo, além de avaliar a qualidade de seus ativos e as suas localizações fazem parte da lição de casa do investidor.

Mas sempre os analise olhando para frente, pois focar na performance passada de um Fundo Imobiliário não nos diz absolutamente nada a respeito de sua performance futura.

Por fim, não se esqueça: se você sai de casa sem levar o seu guarda-chuva porque ontem fez sol, uma hora ou outra você irá se molhar.

Um abraço e até a próxima.