Fundos de Papel e Fundos de Fundos: o Que Você Precisa Saber Para Investir

Por Gabriel Barbosa e Luiz Augusto F. Amaral

Em nossa última publicação da série de artigos sobre investimentos em fundos imobiliários demonstramos que, na série histórica, compreendida entre 31 de dezembro de 2010 até 26 de fevereiro de 2021, alocar recursos em FIIs foi uma opção com menor volatilidade e maior retorno absoluto do que ações. Podemos então nos aprofundar no entendimento dos tipos de fundos imobiliários que existem hoje e estão disponíveis para alocação de investidores institucionais ou pessoa física.

Os fundos de ativos mobiliários, também conhecidos como fundos de papel, se dividem basicamente em fundos de CRI e fundos de fundos imobiliários, podendo ser também um híbrido entre as duas classes. Os fundos CRI são focados em aplicações de renda fixa no setor imobiliário. Dessa maneira, os fundos de papel possuem sua rentabilidade derivada de ativos como LCIs (Letra de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários). 

É comum também denominar esses ativos de papel como Fundos Imobiliários de Recebíveis ou simplesmente Fundos de Recebíveis, que recebem este nome porque a maior parte da sua rentabilidade deriva de papéis de renda fixa, lastreadas em operações no setor imobiliário. Por realizarem investimentos em ativos de renda fixa, os fundos de papel são considerados menos arriscados. Portanto, são uma boa opção para os investidores com um perfil mais conservador.

É importante o investidor estar atento à política de investimento do fundo, pois em última instância se trata de crédito privado e, para o sucesso do investimento, é fundamental o processo de decisão do gestor para a compra de determinado crédito.

Esses créditos podem ser provenientes de uma carteira de recebíveis de um loteamento, de um empreendimento residencial, de contrato de locação atípico com grandes empresas, dentre outros. Existe um leque amplo de escopo e foco de atuação dos diferentes tipos de fundos de recebíveis.

Outra classe que tem se destacado muito na indústria de fundos imobiliários são os fundos de fundos, também conhecidos como FOF. Trata-se de um tipo de aplicação financeira que reúne recursos de um conjunto de investidores, com o objetivo de obter lucro por meio da aquisição de cotas de outros fundos imobiliários. O principal objetivo para o investidor é atingir uma grande diversificação de uma maneira relativamente simples, pois a tomada de decisão para escolha dos fundos baseada no momento de compra, preço de compra, momento de venda e preço de venda, são delegados ao gestor do FOF.

Esse tipo de fundo pode ser bem interessante para um investidor que não tem muito conhecimento sobre o mercado de fundos imobiliários, e não quer investir tempo na análise e acompanhamento de sua carteira. Os gestores dos FOFs baseiam suas escolhas no dividendo que os fundos investidos podem pagar ou no potencial de valorização dessas cotas e, com isso, o seu resultado costuma ser um mix entre o recebimento desses proventos ou do giro da carteira comprando e vendendo cotas, buscando ganho de capital.

Em ambas as classes, fundos de recebíveis e FOFs, a gestão é feita por um gestor profissional, que preza pela qualidade, segurança e rentabilidade dos investimentos realizados, dando a oportunidade de investidores iniciantes participarem de operações imobiliárias estruturadas que, muitas vezes, são direcionadas apenas para investidores profissionais.

No próximo artigo, vamos detalhar o tipo de fundo imobiliário mais antigo e tradicional, que são os fundos que investem diretamente em ativos imobiliários, ou seja, em imóveis, e são conhecidos como fundos de tijolo. Até lá!