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Introdução e contexto de mercado
A Tanger Inc. (Nova York:SKT) divulgou sua apresentação gerencial do 2º tri 2025 em 04.08.2025, destacando métricas operacionais robustas e iniciativas estratégicas de crescimento. As ações fecharam em US$ 29,52, com alta de 3,27% no dia, demonstrando confiança dos investidores apesar dos resultados mistos do 1º tri 2025, quando a empresa ficou abaixo das expectativas de LPA, mas superou as previsões de receita.
A apresentação ocorre enquanto a Tanger continua sua evolução de uma operadora de centros outlet para uma plataforma de imóveis comerciais mais diversificada, com expansões recentes para lifestyle centers. Com 40 centros comerciais abrangendo 16 milhões de pés quadrados nos Estados Unidos, a Tanger se posicionou em mercados suburbanos de alto crescimento e destinos turísticos.
Destaques do desempenho trimestral
A Tanger reportou métricas operacionais robustas para o 2º tri 2025, lideradas por uma taxa de ocupação de 96,6%, acima dos 95,8% reportados no 1º tri. A empresa alcançou um aumento de 3,8% na receita operacional líquida (NOI) de mesmos centros em comparação com o 2º tri 2024, superando o crescimento de 2,3% observado no 1º tri e alinhando-se com a orientação da empresa para o ano completo, de 2,5% a 4,0%.
Como mostrado no gráfico a seguir de métricas operacionais, a Tanger manteve 14 trimestres consecutivos de spreads positivos de aluguel, com spreads de aluguel à vista combinados de 12,0% para contratos comparáveis executados nos últimos doze meses:
O desempenho de vendas dos locatários permaneceu sólido em US$ 465 por pé quadrado em uma base de doze meses, enquanto a empresa executou 2,8 milhões de pés quadrados de contratos de locação nos últimos 12 meses em 625 acordos. O índice de custo de ocupação de 9,7% sugere que os locatários podem sustentar os níveis atuais de aluguel, proporcionando potencial para crescimento futuro de aluguéis.
As tendências históricas de ocupação da empresa demonstram desempenho consistente, mantendo taxas acima de 90% mesmo em ambientes de varejo desafiadores:
Iniciativas de expansão estratégica
A Tanger investiu mais de US$ 650 milhões desde 2023 em aquisições estratégicas e desenvolvimentos, expandindo-se além de seu modelo tradicional de centro outlet. O portfólio da empresa agora inclui lifestyle centers ao ar livre, que proporcionam exposição a uma gama mais ampla de formatos de varejo e categorias de locatários.
A presença nacional da empresa abrange mercados-chave, com 93% de sua área em outlets localizada em destinos turísticos importantes ou nas 50 principais áreas estatísticas metropolitanas:
Aquisições recentes incluem o The Promenade at Chenal em Little Rock, Arkansas, comprado em dezembro de 2024 por aproximadamente US$ 73 milhões, e o Pinecrest próximo a Cleveland, Ohio, adquirido em fevereiro de 2025 por aproximadamente US$ 167 milhões. Ambas as propriedades foram adquiridas com rendimentos iniciais atrativos de cerca de 8% com potencial adicional de valorização.
O The Promenade at Chenal apresenta 270.000 pés quadrados de espaço comercial com 96% de ocupação, situado em uma comunidade planejada de alto padrão:
Da mesma forma, o Pinecrest representa um distrito comercial dominante no mercado de Cleveland com 638.000 pés quadrados de espaço misto ao ar livre, ancorado por supermercado e com 97% de ocupação:
Balanço e posição financeira
A Tanger mantém um perfil financeiro conservador com US$ 1,7 bilhão em dívida líquida contra um valor total da empresa de US$ 5,3 bilhões. O índice de alavancagem da empresa está em 5,0x dívida líquida para EBITDA ajustado, com um índice de cobertura de juros de 4,6x.
A estrutura de capital e o perfil de dívida da empresa são ilustrados no gráfico a seguir:
A posição de dívida da Tanger parece administrável com uma taxa de juros efetiva de 4,0% e vencimento médio ponderado de 3,4 anos. A empresa priorizou financiamento a taxas fixas, com 95% da dívida a taxas fixas, limitando a exposição a flutuações nas taxas de juros. Além disso, 87% do financiamento é sem garantia, proporcionando maior flexibilidade operacional.
A empresa mantém liquidez substancial com US$ 528 milhões em disponibilidade de linha e US$ 70 milhões em capital futuro não sacado, posicionando-a bem para futuras oportunidades de crescimento:
Perspectivas futuras
Para 2025, a Tanger forneceu orientação para FFO principal por ação diluída entre US$ 2,22 e US$ 2,30, consistente com o intervalo mencionado em seu relatório de ganhos do 1º tri. A empresa espera crescimento do NOI de mesmos centros de 2,5% a 4,0% para o ano completo.
O pipeline de locação da Tanger permanece robusto, com vencimentos de contratos próximos proporcionando oportunidades para crescimento de aluguel e otimização do mix de locatários. A empresa está focada em quatro estratégias principais: impulsionar aluguéis, diversificar o sortimento de locatários, aumentar a ocupação e ativar terrenos periféricos.
A empresa continua a diversificar seu portfólio de locatários além dos varejistas tradicionais de vestuário, expandindo-se para categorias de alimentos e bebidas, entretenimento, artigos para o lar e beleza:
Apesar do impulso positivo mostrado na apresentação do 2º tri, os investidores devem observar o LPA abaixo do esperado no 1º tri e a subsequente queda das ações, sugerindo desafios contínuos na gestão de custos que poderiam impactar o desempenho futuro de ganhos. No entanto, as fortes taxas de ocupação e o crescimento consistente do NOI indicam resiliência no modelo de negócios central da Tanger enquanto executa sua expansão estratégica além dos centros outlet tradicionais.
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Apresentação completa: