Investing.com – Tendo como diferencial o conceito de boutique offices, a Engeform Gestão de Recursos listou seu primeiro fundo imobiliário (FII) na B3, com captação total de R$ 190 milhões. Os ativos, desenvolvidos pela Noah, serão construídos com madeira engenheirada (mass timber), o que diminui o tempo de obra necessário para as operações e sequestra carbono no meio ambiente.
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Design diferenciado, edifícios menores e localizações premium são características dos empreendimentos que buscam fomentar melhor qualidade de vida para as companhias e seus funcionários.
O fundo vai contemplar três ativos, todos no bairro Pinheiros, em São Paulo, próximo da Faria Lima. O FII mirou em investidores institucionais e pessoas físicas, mas teve mais adesão de PF, segundo Luciana Improta, diretora de Gestão da Engeform Gestão de Recursos. O ciclo de desenvolvimento é de três anos. Na captação total de R$190 milhões, não havia valor mínimo, mas o menor valor aportado foi de R$2,5 milhões.
O FII foi estruturado e gerido pela Engeform Gestão de Recursos, criada há um ano, mas com a expertise da Engeform, há quase 50 anos atuando no mercado, com foco em infraestrutura e desenvolvimento imobiliário, com 600 empreendimentos e obras entregues no país. Além disso, a Galapagos Capital atuou na sua distribuição.
“Apesar da gestora ser a quinta unidade de negócio da Engeform, há um ano, temos uma estratégia bastante estruturada, e por trás disso uma grande história e muita expertise”.
Criada recentemente, a Engeform Gestão de Recursos possui quatro fundos sob sua gestão, sendo três outros fundos com ativos de energia e imobiliário e o FII de desenvolvimento de escritórios-boutique. Com um ano de gestora, são cerca de 700 milhões de reais sob gestão.
A expectativa é de um crescimento rápido da gestora, aponta a executiva. “Estamos em um momento de teses já alinhadas, em um momento de estruturar um pipeline para algumas teses de infraestrutura, inclusive, e imobiliário também. Imobiliário voltado para renda e crédito, e infraestrutura voltado para energia e saneamento”.
Confira a entrevista sobre o fundo e a gestora:
Investing.com – O que difere de outros FIIs?
Luciana Improta – A Engeform tem 47 anos de história, a gestora é nova, vai fazer um ano agora em agosto oficialmente, mas vale ressaltar que a tese foi muito fundamentada em toda essa expertise da Engeform. A Engeform desenvolveu aproximadamente 14 empreendimentos nesse perfil corporativo de escritórios, além de todo o know-how imobiliário e da administração. Sou do mercado financeiro já há 18 anos, e quando eu vim para a Engeform constituir a gestora, um dos pontos que me veio muito forte foi, a gente tem que, com toda certeza, desenhar teses que façam sentido, não só para o momento de mercado, mas contar com todo esse histórico e expertise.
A gente foi buscar exatamente qual era a demanda do mercado e, quando a gente olha para o mercado de capitais, pensamos numa tese, no produto, a gente tem que pensar no melhor produto versus demanda, e nesse caso especificamente, locatário, região, etc. Mas por um outro lado também, qual que é a demanda do investidor? Faz sentido essa tese para trazer esse potencial investidor, para captar esse recurso?
A partir daí, trouxemos a tese do desenvolvimento corporativo, entendendo que a tendência para o mercado corporativo, principalmente, é uma tendência que está muito forte no pós-pandemia.
Inv.com – Qual é a tendência desse tipo de fundo no mercado?
Improta – As empresas mudaram muito o perfil de onde querem estar, então, hoje elas buscam muito essa questão da identidade, da marca, de um ambiente mais cool, ambiente agradável para o colaborador, sem perder a arquitetura, design, o conceito de biofilia vem muito forte, que traz uma performance implícita do colaborador, um ambiente leve. Então, desenhamos essa tese de uma maneira muito forte aqui, internamente, e buscamos um parceiro desenvolvedor desse perfil de projetos, foi quando firmamos com a Noah, que conheço já desde o início, há cinco anos. Sempre gostei, e eles possuem um olhar que está no DNA da Engeform, o olhar ESG, projetos que trazem sustentabilidade.
A Noah é uma a empresa especializada em desenvolvimento da técnica construtiva de madeira engenheirada, voltamos a ter um relacionamento e fez muito sentido para o nosso momento e para o momento deles.
Então, eles tinham um pipeline e tivemos a possibilidade de alinhar e escolher esse pipeline para o nosso portfólio, e assim nós definimos três ativos, com um cronograma muito casado de timing, trazendo essa técnica construtiva diferenciada, o que traz um diferencial para o nosso fundo.
Além de a gente estar desenvolvendo algo dentro da demanda, nas duas vertentes que eu comentei, produto e capital, a técnica construtiva de madeira engenheirada reduz o prazo da obra significativamente. Então, uma obra tradicional, a gente fala de aproximadamente 24 meses. A madeira engenheirada se constrói numa média de 15 meses, aproximadamente. Então, isso traz, com toda certeza, uma atratividade maior para o investidor, porque tem um risco sim do desenvolvimento, então é um investidor profissional, investidor que sabe avaliar e gosta desse perfil de risco do ciclo do desenvolvimento e do recurso lá na frente no momento da venda dos ativos.
Esse fundo tem o objetivo de vender os ativos lá na frente ter um ganho de capital. Então, isso traz muito conceito da atratividade em relação ao prazo reduzido.
A madeira engenheirada traz uma redução significativa de carbono, além de todos os outros conceitos de biofilia, enfim. Então, a gente está bastante animado aqui com essa tese. É uma tese diferenciada do mercado, não tem nenhum fundo exclusivo para desenvolvimento desse perfil, com essa técnica construtiva. Estamos nessa fase de pós captação e no momento de aprovação e desenvolvimento dos projetos.
Inv.com – Demanda por este tipo de imóvel e em quais regiões de SP/Brasil
Improta – No pós-pandemia, poderia ter mudado a percepção das pessoas ao revisitar o conceito de que o mundo corporativo seria exclusivamente na região nobre de São Paulo. Mas isso não mudou. Os negócios acontecem na região nobre de São Paulo. Faria Lima, Vila Olímpia, Pinheiros, Nova Faria Lima, de maneira geral.
Mas isso não mudou. As empresas querem estar aqui. As empresas diminuíram um pouco o quadro de funcionários, trouxeram o conceito do trabalho híbrido, mas as empresas que precisaram desocupar, hoje estão buscando espaços, mas num outro perfil.
A tendência de boutique traz muito esse conceito da identidade da empresa, dessa mudança de perfil, de qualidade de vida, qualidade da empresa e, consequentemente, uma mudança de cultura organizacional mesmo. Na região nobre de São Paulo, a Faria Lima, principalmente, Nova Faria Lima, hoje os preços de locação estão acima de 250, 300 reais por metro quadrado. O nosso portfólio está em Pinheiros, uma região que tem uma tendência de crescimento, isso é nítido nos estoques, na absorção do mercado, no estoque corporativo. Tende a ter um crescimento e, consequentemente, uma excelente performance. De maneira geral, o mercado de região nobre de São Paulo é onde o mundo corporativo acontece e as empresas querem estar aqui, mas num perfil de identidade um pouco diferenciado.
Inv.com – O portfólio sempre terá incorporação de novos projetos após o desinvestimento de imóvel pronto?
Improta – O fundo foi desenhado com uma tese bastante fundamentada que é desenvolver, vender os ativos e desinvestir o fundo. Temos a estratégia de estruturar um fundo de renda, estaríamos falando de um outro perfil de risco, inclusive de investidor. Então, a gente tem como estratégia e planejamento que, no momento que a gente estiver vendendo esses ativos, a gente possa comprar via um outro fundo numa tese de renda. Nosso objetivo é trazer parte de um portfólio da Engeform já para dentro de um fundo de renda e depois adquirir e constituir uma tese muito voltada nesse perfil de ativos que é a classificação de boutique de São Paulo.
Como curiosidade, o perfil de investidor que a gente estruturou foi para investidor profissional, mas muito no viés de trazer empresas institucionais, mas no final do dia a gente captou esse fundo com pessoas físicas. Então foi algo assim muito interessante e curioso para a gente ver como os investidores profissionais, mesmo sendo pessoas físicas, como o mercado tem mudado educacionalmente e inclusive as pessoas têm entendido risco e retorno e têm conseguido absorver e analisar teses como essa e investir.
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