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Investing.com — A Fitch Ratings colocou a Global Net Lease, Inc. (GNL) e sua parceria operacional, Global Net Lease Operating Partnership, L.P., sob Observação Positiva em 14.03.2025. A decisão segue o anúncio da GNL sobre um acordo vinculativo para vender 100 propriedades não essenciais de seu portfólio multi-inquilino a uma subsidiária da RCG Ventures Holdings, LLC por $1,8 bilhão. Espera-se que esta transação acelere o plano de desalavancagem da GNL, potencialmente reduzindo sua alavancagem abaixo da sensibilidade positiva.
A venda deve ser concluída em três fases e finalizada até o final do segundo trimestre de 2025. A resolução da Observação pode levar mais de seis meses e dependerá da divulgação dos detalhes da estrutura de capital após a transação. Isso permitirá que a Fitch avalie se a GNL alcançará métricas consistentes com ou acima de seu atual Rating de Inadimplência do Emissor (IDR) ’BB+’.
A alavancagem da GNL permaneceu elevada desde sua fusão em 2023 com The Necessity Retail REIT Inc. (RTL). Para resolver isso, a empresa implementou um plano de negócios focado na desalavancagem do balanço através de alienações estratégicas. Esta estratégia tem sido bem-sucedida, com a empresa concluindo $835 milhões em alienações em 2024 a uma taxa de capitalização de caixa de 7,1%, superando as projeções. Como resultado, a dívida líquida foi reduzida em $734 milhões até o final de 2024 e a alavancagem do REIT estava em 7,5x.
A transação com a RCG aceleraria ainda mais os esforços de redução de dívida da GNL, já que os rendimentos líquidos de aproximadamente $1,3 bilhão seriam utilizados para quitar o saldo pendente da linha de crédito rotativo, deixando-a praticamente sem saques. Benefícios adicionais incluem maior flexibilidade financeira para lidar com vencimentos próximos, melhoria na posição de liquidez e menos dívida garantida no balanço. A dívida líquida em relação ao EBITDA ajustado, conforme relatado pela empresa, está estimada em 6,5x-7,1x após o fechamento.
A venda do portfólio multi-inquilino posicionaria a GNL como um REIT de arrendamento líquido puro, com foco em ativos de inquilino único. Após o fechamento, espera-se que a GNL gere economias anuais recorrentes em despesas gerais e administrativas ($6,5 milhões) e uma redução nos investimentos anuais ($34 milhões). A empresa também espera que a venda simplifique as operações, eliminando as complexidades de possuir propriedades de varejo multi-inquilino e melhorando métricas-chave do portfólio, como ocupação e margens de NOI. No entanto, o portfólio seria menor e menos diversificado.
No final de 2024, o portfólio da GNL estava diversificado por geografia, inquilino e indústria. Os 10 principais inquilinos representavam 21% do total, o que é forte para a classificação. Dos seus 705 inquilinos, 31% possuem uma classificação de grau de investimento (IG) real. A empresa estima que outros 29% tenham uma classificação IG implícita. Após o fechamento da transação com a RCG, o percentual de inquilinos com classificação IG real e implícita deve aumentar para 66%, de 61%, sugerindo uma qualidade de crédito relativamente melhor dos inquilinos.
No final de 2024, o varejo multi e único inquilino compunha 28% e 21%, respectivamente, com industrial/distribuição em 34% e escritórios em 18%. Antes da fusão com a RTL, a exposição da GNL ao varejo era de 5% e a escritórios era de 40%. Após o fechamento da transação com a RCG, o portfólio seria composto por 45% industrial/distribuição, 30% varejo e 25% escritórios.
No nível ’BB+’, a empresa possui métricas sólidas em termos de cronograma de vencimento de arrendamentos, com um prazo médio ponderado de arrendamento restante (WALT) de 6,2 anos no final de 2024. Deve haver melhoria à medida que a GNL se desfaz de ativos com prazos de arrendamento mais curtos, bem como de novos arrendamentos e atividades de renovação. Considerando a transação com a RCG, espera-se que a métrica aumente para 6,4 anos. No entanto, isso é inferior aos 7,6 anos da GNL de forma independente no segundo trimestre de 2023 e à média dos pares de arrendamento líquido de cerca de 10 anos.
Simultaneamente à fusão, as funções de consultoria e gestão de propriedades da GNL e RTL foram internalizadas, resultando em várias economias. A administração também apontou para uma estrutura simplificada, governança corporativa aprimorada e expansão múltipla de negociação antecipada como benefícios adicionais. No entanto, na visão da Fitch, a internalização da gestão não melhorará o acesso relativamente mais desafiador da GNL ao capital.
Antes do fechamento da transação, a GNL e a RTL eram geridas externamente pela AR Global, LLC, uma gestora global de ativos imobiliários, o que a Fitch considerava um modesto negativo para o crédito. Uma estrutura de gestão externa poderia resultar em desconto persistente na avaliação patrimonial. Investidores institucionais geralmente preferem estruturas de REIT geridas internamente, dada a gestão dedicada e menos transações com partes relacionadas e potenciais conflitos de interesse.
Em outras notícias, a GNL autorizou um programa de recompra de ações de $300 milhões, o que a Fitch vê de forma menos favorável, pois parece desviar-se do objetivo principal da empresa de reduzir a dívida. Em conexão com a venda do portfólio multi-inquilino, o conselho de administração planeja redefinir o dividendo trimestral por ação para $0,190 de $0,275, a partir de abril de 2025, o que deve gerar fluxo de caixa incremental.
Em 31.12.2024, a GNL possuía caixa e equivalentes de caixa de $159,7 milhões e $332,5 milhões disponíveis para empréstimos futuros sob o revólver. A disponibilidade de empréstimos sob o revólver continua baseada no valor de um conjunto de ativos imobiliários não onerados elegíveis de propriedade da empresa ou suas subsidiárias e em conformidade com vários índices relacionados a esses ativos.
Em conexão com a fusão, a GNL alterou o contrato de crédito e exerceu o recurso de acordeão existente no revólver para aumentar os compromissos em $500 milhões, para $1,95 bilhão. Há $1,39 bilhão em empréstimos pendentes com vencimento em outubro de 2026, embora existam duas opções de extensão de seis meses.
Além disso, a GNL possui $500 milhões em notas sênior de 3,75% com vencimento em 2027 e $500 milhões em notas sênior de 4,50% com vencimento em 2028. As notas hipotecárias brutas a pagar totalizam $2,32 bilhões, dos quais $464,5 milhões vencem em 2025 e $105,9 milhões em 2026.
O índice de cobertura de liquidez estimado da GNL é fraco, principalmente devido ao alto valor do revólver que vence em 2027. No entanto, a Fitch espera que sua posição de liquidez e flexibilidade financeira melhorem à medida que as alienações sejam concluídas. O índice UA/UD da GNL também está abaixo de 2,0x, o limite para REITs de ações de grau de investimento dos EUA.
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