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Investing.com -- A Fitch Ratings elevou a classificação de emissor de longo prazo do Stoneweg European Real Estate Investment Trust (SEREIT), listado em Singapura, de ’BBB-’ para ’BBB’ com perspectiva estável.
A agência de classificação também elevou as notas não garantidas de EUR 500 milhões do fundo com vencimento em janeiro de 2031 e o programa de notas de médio prazo de EUR 1,5 bilhão para ’BBB’ de ’BBB-’.
A elevação reflete a melhoria na qualidade do portfólio do SEREIT e as expectativas de que sua alavancagem líquida de EBITDA permanecerá abaixo de 8,0x. A Fitch prevê que o fundo continuará com reformas de ativos e reciclagem de propriedades não essenciais para financiar despesas de capital, gerando crescimento constante de aluguel e fluxo de caixa.
O SEREIT planeja gastar aproximadamente EUR 30 milhões anualmente em despesas gerais de capital, incluindo incentivos para inquilinos e reformas, apoiando reversões de aluguel de médio dígito único. Além disso, o fundo investirá EUR 60 milhões entre 2026-2030 em sua propriedade principal de escritórios, Haagse Poort nos Países Baixos. Este investimento garantiu uma renovação de contrato de 20 anos com seu maior inquilino, com um aumento de aluguel de 52%.
O fundo também está considerando um projeto de reforma de EUR 130 milhões em De Ruijterkade em Amsterdã, que expandiria a área líquida locável do ativo em mais de 30%. O SEREIT está investindo EUR 10 milhões em um parque industrial em Spennymoor, Reino Unido, para aumentar a área locável em 12% enquanto melhora a eficiência energética.
Para manter seu perfil financeiro, o SEREIT está financiando iniciativas de redesenvolvimento vendendo ativos não essenciais. Vendeu uma propriedade de escritórios na Itália por EUR 15 milhões em março de 2025 e anunciou a venda de outro ativo de escritórios italiano e um parque empresarial na Polônia por um total combinado de EUR 19,2 milhões.
A Fitch prevê que a alavancagem líquida de EBITDA do SEREIT se estabilizará em torno de 7,5x no médio prazo, em comparação com 7,7x em 2024. A alavancagem subiu temporariamente para 8,1x no primeiro semestre de 2025 depois que o fundo investiu EUR 50 milhões por uma participação de 6,7% na AiOnX, o fundo de desenvolvimento de data centers de seu patrocinador.
O SEREIT foi reconstituído como uma estrutura de títulos agrupados em abril de 2025, combinando unidades do SEREIT e do Stoneweg European Business Trust. A empresa acredita que esta estrutura otimizará os impostos sobre propriedades, aumentará a flexibilidade operacional, impulsionará o apelo aos investidores e melhorará o financiamento da dívida.
A Fitch classifica o SEREIT no mesmo nível que a SELP Finance SARL e a Sirius Real Estate Limited (ambas BBB/Estável) e acima da Titanium Ruth Holdco Limited (BBB-/Estável). O portfólio de EUR 2,3 bilhões do SEREIT é menor que os EUR 6,0 bilhões da SELP, mas maior que os portfólios de EUR 2,1 bilhões da Sirius e EUR 1 bilhão da Titanium.
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