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Na quarta-feira, 04 de junho de 2025, a Brandywine Realty Trust (NYSE:BDN) apresentou na Conferência de Investidores Nareit REITweek: 2025. A empresa discutiu seu foco estratégico em espaços de escritórios de alta qualidade em Filadélfia e Austin, enquanto abordava desafios em propriedades mais antigas e no setor de ciências da vida. A Brandywine busca retornar ao grau de investimento, apesar de possíveis problemas de cobertura de dividendos no curto prazo.
Principais conclusões
- A Brandywine está focando em propriedades de escritórios de alta qualidade, com 80% de seu NOI vindo de Filadélfia e 20% de Austin Tech.
- A empresa planeja reduzir seu endividamento e recuperar o grau de investimento recapitalizando joint ventures e realizando vendas estratégicas de ativos.
- Visa aumentar sua exposição em ciências da vida para 25% de seu portfólio em meio aos desafios do setor.
- O dividendo pode ficar ligeiramente descoberto em 2025, com planos de retornar aos níveis atuais até 2026.
- A ocupação em Austin diminuiu para aproximadamente 75%, levando a avaliações de vendas de ativos.
Visão geral e estratégia da empresa
A Brandywine Realty Trust é uma importante participante no setor de FII de escritórios, operando principalmente na Grande Filadélfia e Austin Tech. Com um portfólio de 12 milhões de pés quadrados, a empresa está desenvolvendo projetos de uso misto como Schuylkill Yards em Filadélfia e Uptown ATX em Austin. O pipeline de desenvolvimento está avaliado em quase US$ 1 bilhão, dividido em 21% escritórios, 42% residencial e 27% ciências da vida. A reciclagem de capital continua sendo uma estratégia central, com US$ 300 milhões em vendas no ano passado e uma meta de US$ 50 milhões para este ano. A Brandywine possui US$ 600 milhões em liquidez sem vencimentos de títulos até o final de 2027.
Dinâmica do mercado de escritórios
O portfólio de escritórios da Brandywine no CBD da Filadélfia apresenta uma taxa de locação de 96%, com 60-80% das novas atividades de locação vindas de inquilinos que estão migrando para espaços de maior qualidade. Apesar de uma taxa geral de vacância de 18-20% em Filadélfia, metade disso está concentrada em menos de 10% dos edifícios, muitos dos quais estão sendo considerados para conversão residencial. Espera-se que a oferta de novos espaços de escritórios cresça modestamente em 30-50 pontos base anualmente até 2030. Em Austin, a ocupação diminuiu de 95% pré-pandemia para cerca de 75%, levando a Brandywine a avaliar se deve alugar ou vender suas propriedades.
Setor de ciências da vida
A Brandywine está visando uma exposição de 25% do portfólio em ciências da vida, apesar de enfrentar desafios devido a reduções nas concessões do NIH e menores avaliações de mercado de biotecnologia. O setor viu cortes de US$ 10 bilhões no NIH e US$ 1,5 bilhão em subsídios da Fundação Nacional de Ciências em espera. No entanto, grandes empresas farmacêuticas continuam a investir nos setores de terapia celular e genética para fortalecer seus pipelines de patentes.
Estratégia financeira e balanço
A Brandywine busca recuperar o grau de investimento reduzindo o endividamento através da recapitalização de joint ventures de desenvolvimento e redução de participações acionárias. Os custos de carregamento de juros aumentaram de US$ 75 milhões em 2022 para US$ 135 milhões atualmente. A empresa planeja recapitalizar todas as joint ventures e remover um empréstimo CMBS até o final de 2026.
Política de dividendos
O dividendo pode ficar ligeiramente descoberto em 2025 devido a altos subsídios para melhorias de inquilinos e estruturas preferenciais em acordos de desenvolvimento. No entanto, a Brandywine planeja restaurar o dividendo aos níveis atuais até o final de 2026, com o Conselho revisando a política anualmente.
Conclusão
Para uma compreensão detalhada, os leitores são incentivados a consultar a transcrição completa da teleconferência.
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