Em maio deste ano, a gestão do BTG Pactual (SA:BPAC11) Logística FII (BTLG11 (SA:BTLG11)) comunicou ao mercado sobre a possível incorporação dos fundos Bluecap Renda Logística (SA:BLCP11) e V2 Properties (V2 Properties (SA:VVPR11)) ao seu portfólio.
De acordo com o fato relevante publicado, o movimento foi solicitado por cotistas dos FIIs BLCP11 e VVPR11 que detêm mais de 5 por cento das cotas emitidas dos fundos.
Em resumo, a proposta tem como objetivo unificar os três fundos e consolidar os patrimônios líquidos por meio de uma troca de cotas.
Neste texto, discutiremos se a proposta é interessante para os cotistas do BTLG11.
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Visão geral FII BLCP11
O BlueCap Renda Logística detém um portfólio composto por dois complexos logísticos que, somados, totalizam 69 mil m² de Área Bruta Locável (ABL) e mais de 7 mil m² de expansão. Vale destacar que os imóveis estão localizados nas cidades de Extrema (MG) e Cabreúva (SP).
O imóvel CityGate Extrema I, na região de Extrema, possui classificação AAA pela Buildings e está 100 por cento locado por meio de contratos típicos – com prazo médio de vencimento de 49 meses – para três inquilinos bem consolidados em seus segmentos de atuação: Bauducco, Alpargatas (SA:ALPA4) e Mobly (SA:MBLY3).
Já o complexo CityGate Cabreúva I e II (classificação AAA), no município de Cabreúva, está parcialmente locado com taxa de ocupação de 76 por cento, referente aos inquilinos Enjoei (SA:ENJU3) e Vip Logística, cujos contratos típicos possuem vencimento em agosto de 2026. Adicionalmente, o espaço vago do imóvel (24 por cento) conta com uma Renda Mínima Garantida (RMG) até setembro de 2022.
Dessa maneira, avaliamos que o BLCP11 possui um portfólio de imóveis de elevado padrão construtivo, além de contratos de locação com prazo médio de vencimento de 3 anos celebrados com inquilinos de primeira linha. Os pontos de atenção ficam por conta da localização menos óbvia do imóvel de Cabreúva, bem como o risco envolvendo o fim da RMG desse ativo.
- Visão geral FII VVPR11
O V2 Properties detém um portfólio composto por seis imóveis com área bruta locável total de 42,9 mil m² distribuídos entre os estados de São Paulo (46 por cento), Bahia (28 por cento) e Minas Gerais (26 por cento).
A maior parte da ABL está concentrada principalmente em imóveis com vocação logística/industrial (79 por cento). Ainda assim, há uma exposição de 18 por cento da ABL a um imóvel corporativo locado para a Symrise, em Cotia/SP, e de 3 por cento a uma loja de rua (varejo) muito bem localizada na Av. Faria Lima e locada para a empresa de chocolates Dengo.
Todos os imóveis possuem perfil mono-inquilino com contratos atípicos na modalidade Built-to-Suit (BTS), sendo que o prazo médio contratual do portfólio está atualmente em 5,2 anos. Hoje estão 100 por cento ocupados por Ambev (SA:ABEV3), Mills Solaris, Symrise, Air Liquide (EPA:AIRP) e Dengo.
Ponto positivo: A configuração do portfólio proporciona uma elevada previsibilidade de geração de renda ao VVPR no curto prazo. Ponto negativo: as localizações menos óbvias de alguns ativos, como é o caso dos imóveis logísticos, que estão fora dos eixos tradicionais do segmento.
2. Portfólio unificado dos fundos
As carteiras dos FIIs BLCP11 e VVPR11 a serem incorporados pelo BTLG11 somam ao todo oito imóveis de boa qualidade e, de modo geral, bem localizados, totalizando cerca de 120 mil m² de ABL distribuídos entre os estados de São Paulo, Minas Gerais e Bahia.
Com isso, o portfólio pós-incorporação do BTLG seria constituído por 22 imóveis, resultando em cerca de 690 mil m² de ABL total.
Em termos de localização, nosso especialista avalia que o fundo de logística do BTG aumentaria sua exposição de quatro para seis estados, sendo que sua maior participação continuaria sendo na região de São Paulo, com cerca de 80 por cento da ABL (vs. 91 por cento atualmente).
O cap rate médio ponderado da incorporação gira em torno de 9,5 por cento ao ano, ou seja, patamar acima do que o BTLG negocia atualmente (cerca de 8,5 por cento ao ano). Adicionalmente, a parcela de exposição a contratos atípicos aumentaria frente ao patamar atual (47 por cento da receita contratada), como também a renda base recorrente, que teria um acréscimo de aproximadamente 0,02 centavos de real por cota.
3. Conclusão
Concluímos que a incorporação é favorável ao BTLG e tende a gerar valor a seus cotistas pelos seguintes motivos:
- Possibilidade de aumento do valor patrimonial em aproximadamente 1,7 por cento e da renda base recorrente em cerca de 0,02 centavos de real por cota.
- Oportunidade de elevar a diversificação do portfólio sem a necessidade de realização de novos aportes de recursos pelos atuais cotistas.
- Aumento da liquidez no mercado secundário a partir de uma maior pulverização da base de cotistas.
- Incorporação de dois fundos abaixo de seus respectivos valores patrimoniais e sem quaisquer obrigações com aquisições de imóveis, o que contribuiria para a redução da alavancagem do BTLG para aproximadamente 9,7 por cento (ante 11,8 por cento atualmente).
- Possibilidade de ganhos de capital extraordinários a partir da reciclagem de portfólio com negociações de ativos que não fazem parte do core business do Fundo, como é o caso do imóvel locado para a Dengo, por exemplo. Vemos essa possibilidade com bastante otimismo, tendo em vista a expertise do time de gestão do BTLG em reciclagem de portfólio.
4. Pontos de atenção
Eis alguns desafios que o BTLG terá pela frente em caso de incorporação e que precisarão ser bem trabalhados pela gestão.
Como principal desafio de curto prazo, o Fundo terá que prospectar inquilinos para a parte vaga do imóvel Cabreúva, que corresponde a um total de 47 por cento da receita contratada do complexo e possui RMG somente até setembro de 2022.
Já no médio prazo, o portfólio a ser incorporado possui contratos que se encerram majoritariamente entre os anos de 2025 e 2027, inclusive contratos atípicos. Essas renovações vão demandar muita capacidade de negociação na permanência e revisional do valor do aluguel por parte da gestão.