Apesar de o IFIX ter como principal função mensurar o desempenho dos fundos imobiliários mais negociados no mercado, não foi a baixa performance destes FII’s que levou o índice descer até 2.644 pontos, mas o risco sistêmico gerado a partir das especulações em torno da reforma tributária conforme os agentes, que integram o mercado, buscavam saber antecipadamente como ela refletirá sobre seus rendimentos.
A proposta não está completamente definida e ainda precisa de alterações até que seja encaminhada para votação na câmara dos deputados e no senado antes de ser aprovada. Portanto, não seria o momento adequado para avaliar a influência da reforma tributaria sobre os FII’s, tão pouco começar a adotar medidas para proteger o capital investido.
LEIA MAIS: O Fantasma da Tributação nos Fundos Imobiliários se Aproxima; Devo Fugir?
Influência do risco sistêmico sobre a performance do IFIX
No primeiro semestre de 2021, após o IFIX atingir sua máxima no mês de fevereiro, sua cotação entrou em declínio nos meses seguintes, chegando a desvalorizar -6,60% ao final de junho, último mês do semestre, quando sofreu uma queda abrupta e atingindo sua mínima no período.
A tabela exibe os dados históricos do IFIX no período queda entre março e junho, com as cotações mínimas e máximas de cada semana. Em vermelho está situado o ponto de maior baixa e, em verde, de maior alta de cada mês, além da variação percentual mensal e semanal. Sendo o principal índice do mercado financeiro, o Ibovespa foi incluso ao lado para servir de referência ao avaliar o desempenho do IFIX, mas estes dois índices não estão correlacionados.
É constatado que a influência exercida pelo risco sistêmico no último mês criou um padrão entre os dois índices que não estava presente nos meses anteriores, quando suas máximas e mínimas ocorreram no mesmo período semanal (2° e 5° semana de junho). Outro padrão identificado está relacionado à variação percentual, sendo a pior para ambos os índices no último mês quando comparada aos meses anteriores.
Analisando o desempenho da carteira de FII’s no período
No início da queda do IFIX montei uma carteira com oito FII’s para acompanhar sua performance ao longo do tempo. Sendo cinco de papéis, o maior dentre os 15 segmentos em que um fundo pode se enquadrar, possuindo mais de 1/3 de participação no índice. Eles são:
Para avaliar a performance dos FII’s foram adotados três critérios de seleção que não atendem na mesma proporção a determinado fundo. Em cada uma das três tabelas seguintes existem variáveis de acordo para analisar cada critério:
∙ RETORNO
∙ VALOR
∙ CRESCIMENTO
Os valores em verde indicam que houve um aumento e em vermelho uma queda. Os dados apresentados são referentes ao primeiro semestre, do início da queda (março) até a mínima (junho) no período.
∙ Tabela de Retorno
Durante esse período todos os fundos tiveram sua valorização afetada em função do risco sistêmico, com exceção do CARE11. O Dividend Yield, em contra partida, continuou crescendo em todos os fundos, pois se o cotista fica exposto a um maior nível de risco o fundo deve entregar um retorno maior para que ele aceite permanecer nele.
Dessa forma o aumento do DY serve de estratégia do fundo para manter seus cotistas frente a um risco sistêmico. CARE11 é o único que possui o valor baixo para esse indicador, XPIN11, HGCR11 e MXRF11 apresentaram um DY considerado de médio a bom. HCTR11, KNIP11, HABT11 e TORD11 apresentaram um DY acima da média. Os três fundos que não são de papéis tiveram queda em seu rendimento médio mensal, e apenas HGCR11, dos cinco fundos desse segmento, não teve aumento em seu rendimento, mas se manteve estável. O rendimento aumentou em fundos desse segmento porque muitos possuem ativos que remuneram com a inflação, e estamos em uma tendência de aumento da mesma.
∙ Tabela de Crescimento
A emissão de novas cotas pelos fundos HCTR11, TORD11 e MXRF11 possibilitou um aumento de seus patrimônios e maior liquidez, pois captaram mais dinheiro ao trazerem novos cotistas e compraram novos ativos a fim de diversificar sua carteira. Suas participações no IFIX aumentaram e subiram no ranking do índice, indicando que passaram a exercer uma maior influência sobre ele. KNIP11 e HABT11 aumentaram seu patrimônio com a entrada de mais cotistas sem emitir novas cotas, mas perderam participação sobre o IFIX. Apenas HGCR11 e CARE11 tiveram redução em seu patrimônio. O objetivo de um fundo ao emitir novas cotas é aumentar o patrimônio, mas nem sempre isso será possível, como foi neste caso. Alguns fundos aumentaram o patrimônio sem emitir novas cotas ou até mesmo trazer mais cotistas, como no caso do XPIN11.
∙ Tabela de Valuation
Metade dos fundos, HCTR11, KNIP11, XPIN11 e TORD11 tiveram aumento no VP/ C, valor patrimonial por cota (patrimônio ÷ cotas), ou seja, suas cotas valorizaram em função do crescimento do patrimônio no período. Dois destes (HCTR11 e TORD11) haviam emitido novas cotas para conseguir aumentar seu patrimônio. Apenas HABT11 e CARE11 não tiveram queda em seu PC (preço da cotação no final do período) e PJ (Preço Justo) seguiu a mesma tendência do PC no período em todos os fundos. Quanto mais próximo de 1 for o resultado, mais próximo do preço justo está a cota, se for acima de 1, significa que as cotas estão mais caras do que seria justo e se for abaixo de 1 significa que a cota está barata.
Com base nessa carteira, podemos concluir que ainda é o momento de comprar alguns desses fundos imobiliários, pois têm um retorno acima da média, estão apresentando um crescimento satisfatório, dada a atual circunstância do risco sistêmico, e existe um potencial de compra por estarem relativamente baratos.
∙ Tabela com análise completa: retorno x crescimento x valor (Março – Junho/ 2021)
