Os fundos de papel são um tipo de Fundo de Investimento Imobiliário (FII) que investe predominantemente em títulos de dívida imobiliária e outros valores mobiliários. Entre os títulos mais comuns nesses fundos estão a Letra de Crédito Imobiliário (LCI) e os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI). Embora os fundos de tijolo também possam investir em títulos de dívida, o foco principal desses fundos é, geralmente, a aquisição e gestão de imóveis físicos.
Os Fundos de Investimento Imobiliário foram autorizados a investir em títulos de dívida imobiliária em 2008, conforme a Instrução CVM 472. No entanto, foi a partir de 2009, com a edição da Lei 12.024, que esses fundos ganharam maior atratividade, especialmente devido à isenção do pagamento de Imposto de Renda sobre os rendimentos de investimentos em títulos de dívida imobiliária.
Análise Diferenciada para Fundos de Recebíveis
A análise de um fundo imobiliário de recebíveis (ou fundo de papel) deve ser distinta da análise de um fundo de tijolo. Enquanto os fundos de tijolo são avaliados com base na qualidade e potencial de valorização dos imóveis físicos em que investem, os fundos de recebíveis precisam ser analisados com foco nos títulos de dívida que compõem seu portfólio.
Critérios Essenciais na Avaliação dos Fundos de Papel
Competência do Gestor: A habilidade do gestor é um dos aspectos mais críticos na avaliação de um fundo de recebíveis. Ele é responsável por selecionar os títulos que irão compor o fundo, avaliando tanto a segurança dos ativos quanto o tipo de remuneração oferecida (que pode ser pré-fixada, atrelada ao CDI, IPCA ou IGPM). Além disso, o gestor deve monitorar continuamente os CRIs, dado que esses ativos podem se deteriorar ao longo do tempo. Relatórios gerenciais mensais atualizados são essenciais para manter os cotistas informados.
Diversificação da Carteira: Uma carteira bem diversificada é fundamental para mitigar riscos. Isso significa evitar a concentração de grande parte do patrimônio em poucos CRIs e diversificar entre diferentes tipos de títulos, como CRIs corporativos, residenciais e de loteamentos, além de variar a indexação entre pós-fixados e atrelados à inflação.
Qualidade dos CRIs Corporativos: Para os CRIs corporativos, é importante analisar a solidez das empresas que originaram a dívida, especialmente se essas empresas são listadas em bolsa. Gestores experientes frequentemente acessam CRIs originados de contratos BTS (build-to-suit) com locatários de alta qualidade, o que proporciona maior segurança no fluxo de recebimentos até o vencimento dos títulos.
Entendendo a Rentabilidade dos Fundos de Recebíveis
A rentabilidade de um fundo imobiliário de recebíveis é calculada a partir da média ponderada das rentabilidades esperadas dos títulos que compõem a carteira. Gestores experientes já apresentam essa média dividida por indexador, facilitando a análise para o investidor. No entanto, é crucial lembrar que a rentabilidade projetada é apenas uma estimativa, considerando que o risco de calote em algum título do portfólio sempre existe.
A pulverização dos investimentos dentro do fundo é uma estratégia importante para reduzir o risco e proteger a rentabilidade do cotista. Gestores conservadores mantêm um número razoável de operações no portfólio para minimizar os impactos negativos de possíveis inadimplências.
Comparação com Títulos de Renda Fixa
Ao analisar a rentabilidade de um fundo de recebíveis, é prudente compará-la com a de um título de renda fixa seguro, como os títulos do Tesouro. A rentabilidade do fundo de recebíveis deve ser maior, pois incorpora um prêmio de risco. No entanto, é essencial considerar os custos envolvidos, como a taxa de administração do fundo, e compará-los com a rentabilidade líquida de impostos de outros investimentos.
Considerações Finais
Os fundos de papel, com sua estratégia focada em títulos de dívida imobiliária, oferecem uma alternativa atraente para investidores que buscam diversificação e potencial de rentabilidade superior ao de investimentos mais conservadores. Com uma análise criteriosa e a escolha de gestores competentes, esses fundos podem ser uma adição valiosa a um portfólio de investimentos.