Olá, pessoal. No artigo dessa semana, analiso o mercado de fundos imobiliários em 2022. Meu intuito é sempre dar um panorama atual de segmentos relevantes do nosso mercado financeiro e, assim, atingir dois objetivos claros. O primeiro é atrair a atenção de investidores potenciais, mas que ainda não conhecem ou investem nesse mercado e podem mudar esta visão com essa leitura. Já o segundo objetivo diz respeito a quem já investe em FIIs e, com isso, poder relativizar a performance dos fundos imobiliários que compõem suas carteiras para, possivelmente, revisar ou confirmá-las.
Os dados para a análise foram gentilmente cedidos pela Quantum Finance e o corte se deu no fechamento da última segunda-feira, dia 29 de agosto. Um total de 332 fundos imobiliários eram assim classificados na base da Quantum, porém descartei 35 deles por estarem com dados incompletos (provavelmente porque foram lançados ao longo de 2022). É sempre bom ressaltar que trabalhei com a rentabilidade líquida diária e ajustada a proventos de cada fundo, ou seja, com a rentabilidade que efetivamente interessa ao investidor – esse ponto é especialmente importante no caso de fundos imobiliários por eles distribuírem muitos dividendos. As volatilidades foram anualizadas para facilitar comparações e seguir padrão de mercado. O índice Sharpe foi calculado a partir das rentabilidades no ano do fundo e do CDI (como taxa livre de risco) e da volatilidade anualizada calculada.
E, agora, um disclaimer importante: uma análise de qualquer tipo de investimento jamais pode se deixar levar apenas pelo desempenho mais recente ou mesmo apenas por rentabilidades. Observar períodos mais longos é fundamental para analisar a persistência de eventuais boas performances. Da mesma forma, verificar o risco ao qual a estratégia do fundo se expõe permite avaliar se ele se adequa ou não ao seu perfil de investimento. Especialmente no segmento de FIIs, há diversas estratégias diferentes que se distinguem já através das diferentes naturezas possíveis para fundos imobiliários: de papel, de tijolos, de desenvolvimento, fundos híbridos e fundos de fundos imobiliários.
ANÁLISE DO MERCADO DE FIIS EM 2022
Apresento a seguir um panorama desse mercado ao longo deste ano. A rentabilidade média de todos os 297 FIIs analisados está em 3,4%, portanto abaixo do CDI (7,6%). Apresento também o 1º e o 3º quartis para concluirmos que 25% dos fundos imobiliários listados na bolsa perdem 1,1% ou mais neste ano. Por outro lado, há um a cada quatro FIIs rendendo 11,3% ou mais em 2022.
Podemos perceber que a volatilidade média de um fundo imobiliário é alta, cerca de 25% ao ano, algo não muito distante da volatilidade atual do , principal índice de ações da B3 (BVMF:). A maioria dos fundos imobiliários está com Sharpe negativo, pois estão rendendo abaixo do CDI. Se o seu FII está com Sharpe positivo, alegre-se! E se o Sharpe dele está acima de 0,19, isso significa dizer que ele está entre os 25% melhores do mercado.
Por fim, sempre gosto de lembrar a importância da liquidez. Aqui, a métrica utilizada é o percentual de dias nos quais houve negociação do papel do fundo. Podemos perceber que, de um modo geral, este mercado atingiu um bom nível de liquidez, mas fique sempre atento para essa questão na hora de investir em um fundo imobiliário, pois há alguns que são muito pouco negociados.
QUAIS OS MELHORES FIIS EM 2022?
Para esta análise, apliquei um filtro de liquidez correspondente aos fundos imobiliários que negociaram, pelo menos, em metade dos pregões ao longo do ano. Em consequência, trabalhei com 255 fundos, ainda assim, um número bastante expressivo. A tabela abaixo apresenta os 25 fundos imobiliários que mais vem entregando rentabilidade em 2022.
Sabemos que rentabilidade traz consigo riscos diversos. Por esta razão, compartilho com vocês os 25 fundos imobiliários com maiores índices Sharpe até então neste ano.
Espero que tenham gostado. Quis dividir informações para ajudar a todos que investem ou pensam em investir no mercado de fundos imobiliários. Infelizmente, não tenho conhecimento de nenhum local que disponibilize uma visão desse mercado como um todo de forma gratuita tal qual esta apresentada.
É sempre muito importante também ressaltar que a lista acima não representa, de nenhuma forma, sugestão de investimento. Entendo que uma decisão de investimento precisa vir sempre acompanhada de uma análise bem mais completa e cuja decisão dependerá fundamentalmente do investidor.
Por fim, fica o convite para me seguir nas redes sociais @carlosheitorcampani. Procuro sempre publicar conteúdo relevante de educação financeira, investimentos, previdência e finanças em geral. “Bora” nos encontrar no Instagram e no LinkedIn? Pode chegar perguntando qualquer coisa no privado, respondo a todos!
Forte e respeitoso abraço a vocês. Escrevo com muito carinho e responsabilidade.
* Carlos Heitor Campani é PhD em Finanças, Professor do Coppead/UFRJ, Pesquisador da Cátedra Brasilprev em Previdência e Pesquisador da ENS – Escola de Negócios e Seguros. Ele pode ser encontrado em www.carlosheitorcampani.com e nas redes sociais: @carlosheitorcampani. Esta coluna sai a cada duas semanas, sempre na sexta-feira.
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