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A “nova” reforma tributária brasileira, consolidada pela Lei Complementar nº 214/2025, está por representar uma das maiores mudanças no sistema fiscal das últimas décadas. Para investidores em ativos imobilizados, especialmente imóveis físicos para locação, os efeitos podem ser significativos e, em muitos casos, negativos para a rentabilidade. Observo que essa é a minha visão do que já consegui capturar sobre a reforma, mas é claro que quando entrar em ação as coisas podem ser um pouco diferentes do que imagino.
O novo modelo tributário substitui cinco tributos (PIS, COFINS, IPI, ICMS e ISS) por dois impostos sobre valor agregado: a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS). Embora a proposta traga simplificação e elimine a cumulatividade, ela também amplia a base de incidência tributária, alcançando operações antes isentas de ICMS e ISS, como locações e vendas de imóveis por pessoas jurídicas. A carga tributária sobre imóveis de médio e alto padrão pode aumentar entre 30% e 51%, enquanto a locação por empresas pode sofrer alta de até 190% nos encargos fiscais. Fundos imobiliários também poderão perder a isenção de IBS/CBS, o que pode reduzir a atratividade desses veículos de investimento.
Mesmo com redutores de alíquota — até 70% para locações e 50% para vendas — a carga efetiva pode ultrapassar 17% em regimes como o lucro presumido, contra os atuais 7%. Isso representa uma ameaça direta à rentabilidade líquida dos investimentos imobiliários, especialmente em estruturas patrimoniais tradicionais.
Apesar dos desafios, há caminhos para reduzir os impactos. O planejamento tributário antecipado é essencial. Investidores devem revisar suas estruturas até dezembro de 2025 para aproveitar regimes de transição. Contratos de locação firmados até 16 de janeiro de 2025 e registrados até 31 de dezembro de 2025 poderão manter alíquota reduzida de 3,65% até 2028. O uso de holdings patrimoniais, embora impactado pela nova legislação, ainda tem potencial de ser vantajoso. O regime de transição, previsto no artigo 487 da LC 214/25, permite alíquota reduzida de referência para aluguel, o que pode preservar parte da eficiência fiscal.
Outro ponto relevante é o aproveitamento de créditos tributários. A não-cumulatividade do IVA dual permite compensar tributos pagos em etapas anteriores da cadeia produtiva. Incorporadoras e construtoras podem se beneficiar ao reorganizar seus processos para maximizar esses créditos. Além disso, a segmentação do portfólio pode ser uma estratégia eficaz. Imóveis populares, com valor de até R$ 200 mil, terão redução de até 5,5% no custo tributário, graças ao redutor social de R$ 100 mil na base de cálculo. Investidores podem considerar diversificar seus ativos para incluir esse segmento.
Lembro que é sempre importante revisar contratos e operações. Locadores devem avaliar a viabilidade de manter operações como pessoa física, desde que respeitem os limites de receita e número de imóveis — até R$ 240 mil por ano e três imóveis. Acima disso, a tributação será obrigatória. A reforma tributária exige dos investidores imobiliários uma postura proativa e estratégica. Embora a simplificação do sistema traga benefícios em longo prazo, o impacto imediato pode ser severo para quem não se adaptar. A janela de planejamento até o fim de 2025 é decisiva para preservar rentabilidade e evitar surpresas fiscais.