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Introdução e contexto de mercado
A Alpine Income Property Trust (NYSE:PINE) divulgou sua apresentação aos investidores do segundo trimestre de 2025 em 25 de julho, destacando seu crescente portfólio de propriedades de varejo com contratos net lease e enfatizando sua avaliação com desconto em relação aos concorrentes. A apresentação ocorre após um primeiro trimestre desafiador, quando a empresa não atingiu as expectativas de lucros, com a ação sendo negociada atualmente a US$ 14,46, uma queda de 1,52% na sessão mais recente, mas mostrando sinais de recuperação com um ganho de 5,05% nas negociações de pré-mercado.
A apresentação da empresa posiciona a Alpine Income como uma oportunidade de investimento subvalorizada no setor de FIIs de contratos net lease, com foco em sua base de inquilinos de alta qualidade, dividendos crescentes e métricas de avaliação atrativas em comparação com os concorrentes do setor.
Destaques do portfólio
O portfólio da Alpine Income cresceu substancialmente desde seu IPO em 2019, agora compreendendo 129 propriedades em 34 estados, com 3,9 milhões de metros quadrados totais e uma taxa de ocupação de 98%. A empresa enfatiza sua base de inquilinos de alta qualidade, com 51% do aluguel base anualizado (ABR) proveniente de inquilinos com classificação de grau de investimento.
Como mostrado no gráfico de visão geral do portfólio a seguir, os principais inquilinos da empresa incluem Dick’s Sporting Goods (BBB, 10%), Lowe’s (BBB+, 10%) e Beachside Restaurant Group (8%), com um prazo médio ponderado de arrendamento de 8,9 anos:
O portfólio é diversificado em vários setores de varejo e localizações geográficas, com artigos esportivos (17%), materiais de construção (13%) e lojas de descontos (12%) representando as maiores concentrações setoriais. A Flórida lidera a exposição por estado com 13% do ABR, seguida por Nova Jersey (9%) e Nova York (7%).
O gráfico a seguir ilustra a diversificação da empresa por setor e estado:
A Alpine Income destaca seu crescimento significativo e diversificação desde seu IPO, observando melhorias em métricas-chave, como a redução no risco de concentração (principal inquilino reduzido de 21% para 10% do ABR) e aumento na porcentagem de inquilinos com grau de investimento (de 36% para 51%):
Desempenho financeiro e avaliação
Um tema central da apresentação da Alpine é sua avaliação atrativa em relação aos concorrentes. A empresa enfatiza seu valor total de empreendimento de US$ 145 por metro quadrado, que é menos da metade da média dos concorrentes de US$ 294, posicionando o portfólio com um desconto significativo em relação ao custo de substituição:
A empresa também destaca seu rendimento de dividendos de 7,7%, que é substancialmente maior que a média dos concorrentes de 5,2%, enquanto mantém um índice de distribuição AFFO mais baixo de 64% em comparação com a média dos concorrentes de 70%:
A Alpine Income é negociada a um múltiplo AFFO de 8,3x, bem abaixo da média dos concorrentes de 14,0x, sugerindo potencial de valorização se essa diferença diminuir:
Essas métricas de avaliação estão alinhadas com informações do relatório de lucros recente, que observou o rendimento de dividendos de 7% da empresa e aumentos consecutivos de dividendos ao longo de seis anos. No entanto, a apresentação não aborda diretamente o resultado abaixo do esperado no 1º tri de 2025 (-US$ 0,08 versus US$ 0,02 esperados) que contribuiu para a pressão recente no preço das ações.
Posicionamento estratégico
A Alpine Income enfatiza várias vantagens competitivas em sua apresentação, incluindo sua base de inquilinos de alta qualidade. A empresa observa que é o único FII entre seus pares com Dick’s Sporting Goods e Lowe’s entre seus dez principais inquilinos:
A estratégia de investimento da empresa equilibra inquilinos com grau de investimento para estabilidade com oportunidades de maior rendimento para crescimento, complementada por um portfólio de empréstimos comerciais que proporciona diversificação e retornos atrativos:
A Alpine Income também destaca suas mínimas expirações de contratos até 2026, com apenas 3% dos contratos expirando em 2025 e nenhum em 2026, proporcionando estabilidade de fluxo de caixa no curto prazo:
Estrutura de capital e perspectivas
A apresentação detalha a estrutura de capital 100% sem garantias da Alpine Income, com US$ 353 milhões em dívida total a uma taxa média ponderada de juros de 4,51%. A empresa reporta uma relação de dívida líquida para valor total do empreendimento de 60,3% e dívida líquida para EBITDA ajustado pro forma de 8,1x:
A Alpine Income também mantém um portfólio de investimentos em empréstimos com uma taxa média ponderada de cupom de 9,86%, proporcionando uma fonte adicional de receita além dos arrendamentos tradicionais de propriedades:
Embora a apresentação não aborde explicitamente as projeções futuras, o relatório de lucros recente indicou que a Alpine Income elevou sua orientação de FFO/AFFO para o ano inteiro para US$ 1,74-US$ 1,77 por ação, sugerindo confiança em suas estratégias operacionais apesar do resultado abaixo do esperado no 1º trimestre.
A empresa continua a recomprar ações, com 546.390 ações ordinárias recompradas no acumulado do ano por US$ 8,8 milhões, indicando a crença da administração na subavaliação das ações.
Perspectivas dos analistas
De acordo com o artigo recente sobre lucros, os preços-alvo dos analistas para a Alpine Income variam de US$ 17 a US$ 22, indicando potencial de valorização a partir dos níveis atuais. A forte posição de liquidez da empresa, com um índice de liquidez corrente de 14,67, proporciona flexibilidade financeira para perseguir sua estratégia de investimento.
A administração expressou otimismo sobre as oportunidades de investimento, com orientação para US$ 70-US$ 100 milhões em investimentos para o ano inteiro. Como observado na teleconferência de resultados, um executivo afirmou: "Estamos aproveitando algumas boas oportunidades por aí e o pipeline parece bom", e destacou o potencial atrativo de retorno total do rendimento de dividendos combinado com o fluxo de caixa livre.
Embora a apresentação da Alpine Income pinte um quadro positivo da qualidade de seu portfólio e avaliação, os investidores provavelmente continuarão a monitorar a capacidade da empresa de traduzir esses fundamentos em desempenho de lucros consistente nos próximos trimestres.
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Apresentação completa: