Reforma Administrativa limitará supersalários; leia principais pontos
Introdução e contexto de mercado
A Logistic Properties of the Americas (LPA) divulgou sua apresentação para investidores do 2º tri de 2025 em 14.08.2025, revelando um quadro financeiro misto. Embora a empresa tenha reportado um sólido crescimento de receita, suas ações caíram 4,06% para US$ 6,41 após um prejuízo significativo. A desenvolvedora de imóveis logísticos, que se concentra nos mercados da América Central e do Sul, registrou uma preocupante perda de US$ 2,62 por ação, apesar do crescimento de 6,4% na receita de aluguel ano a ano, atingindo US$ 11,7 milhões.
A apresentação enfatizou a expansão contínua do portfólio logístico da LPA na Costa Rica, Colômbia e Peru, destacando o posicionamento da empresa para capitalizar o crescente setor de e-commerce na América Latina. No entanto, os investidores pareceram mais focados nos desafios de lucros e níveis de endividamento da empresa.
Destaques do desempenho trimestral
A apresentação do 2º tri de 2025 da LPA mostrou vários indicadores operacionais positivos. A empresa reportou uma área bruta locável (ABL) total de 7,3 milhões de pés quadrados, incluindo 5,8 milhões de pés quadrados de ABL operacional e 1,5 milhão de pés quadrados de potencial nova ABL em seu portfólio de terrenos. A ocupação permaneceu sólida em 94,5%, com uma vida média remanescente de contrato de 5,0 anos.
Como mostrado no seguinte panorama abrangente dos principais indicadores da LPA:
O resultado operacional líquido (NOI) dos últimos doze meses (LTM) da empresa atingiu US$ 37,5 milhões, com crescimento do NOI em caixa de 6,6% no acumulado do ano em comparação com 2024. No entanto, esse desempenho operacional positivo contrasta com a significativa perda por ação reportada na teleconferência de resultados, sugerindo desafios além do negócio principal de aluguel.
Os indicadores operacionais trimestrais da LPA revelam algumas tendências preocupantes no desempenho de mesmas propriedades. Enquanto a ocupação permaneceu relativamente estável, o crescimento do NOI de mesmas propriedades deteriorou-se de 14,4% no 2º tri de 2024 para -0,4% no 2º tri de 2025.
Como ilustrado neste gráfico de métricas de desempenho:
Iniciativas estratégicas
A apresentação da LPA enfatizou o foco estratégico da empresa em capturar o potencial de crescimento do e-commerce na América Latina. A empresa destacou que a penetração do e-commerce na América Latina (14,4%) está significativamente atrás de outras regiões como América do Norte (29,1%) e APAC (27,9%), sugerindo substancial potencial de crescimento.
A apresentação projeta que as vendas de e-commerce na América Latina crescerão de US$ 159 bilhões em 2025 para US$ 227 bilhões até 2029, representando um CAGR de 9%. Espera-se que esse crescimento impulsione o aumento da demanda por espaço logístico, com o e-commerce exigindo aproximadamente três vezes o espaço logístico do varejo tradicional.
Como mostrado nas seguintes projeções de crescimento do e-commerce:
O CEO Esteban Saldarriaga enfatizou essa oportunidade durante a teleconferência de resultados, afirmando: "A demanda dessas empresas continua a exceder a oferta da região de instalações logísticas Classe A certificadas EDGE". A apresentação também revelou planos de expansão para o mercado mexicano, embora os detalhes tenham sido limitados.
Análise financeira detalhada
O desempenho financeiro da LPA mostra um quadro misto. A empresa demonstrou crescimento consistente em seu portfólio operacional e NOI desde 2022, com o NOI aumentando a um CAGR de 12,3% de 2022 a 2024. A apresentação destacou a diversificação geográfica dessa receita, com a Colômbia contribuindo com a maior parcela.
O seguinte gráfico ilustra a trajetória de crescimento da LPA:
No entanto, a estrutura de dívida da empresa levanta potenciais preocupações. A LPA reportou uma dívida líquida de US$ 244,1 milhões no 2º tri de 2025, representando 42,2% das propriedades de investimento. Mais preocupante é a relação dívida líquida/EBITDA Ajustado de 9,4x, que aumentou de 8,7x no 1º tri de 2025, sugerindo deterioração nos indicadores de alavancagem.
Como detalhado na visão geral da estrutura de dívida:
Esse alto índice de alavancagem, combinado com o índice de liquidez corrente de 0,17 mencionado na teleconferência de resultados, indica potenciais desafios de liquidez que poderiam restringir oportunidades futuras de crescimento, apesar do substancial banco de terrenos da empresa para desenvolvimento.
Relacionamentos com inquilinos e estrutura de contratos
A apresentação da LPA destacou sua base diversificada de inquilinos em múltiplos setores. Os dez principais inquilinos da empresa representam 45,7% do aluguel efetivo líquido, com o provedor logístico Kuehne + Nagel representando a maior concentração, com 7,3%.
Os relacionamentos da empresa com inquilinos abrangem múltiplos setores, como ilustrado abaixo:
A estrutura de contratos da LPA proporciona alguma estabilidade, com 81,9% dos contratos denominados em dólares americanos, potencialmente isolando a empresa de flutuações de moedas locais. O cronograma de vencimento dos contratos é relativamente equilibrado, sem que um único ano represente uma concentração desproporcional de vencimentos.
A seguinte análise mostra a concentração de clientes e estrutura de contratos da LPA:
Declarações prospectivas
Apesar dos atuais desafios de lucros, a LPA mantém uma perspectiva otimista baseada em seu pipeline de desenvolvimento e posicionamento de mercado. A empresa espera que seu poder de geração de lucros acelere no final de 2025 e início de 2026, à medida que novas instalações entrem em operação, com previsões de LPA de US$ 1,14 para o ano fiscal de 2025 e US$ 1,40 para o ano fiscal de 2026.
O banco de terrenos da LPA representa uma significativa oportunidade de crescimento orgânico, com potencial para desenvolver 1,5 milhão de pés quadrados adicionais de ABL. A empresa também enfatizou suas iniciativas de sustentabilidade, incluindo certificação EDGE para seus armazéns e participação no Programa Bandeira Azul Ecológica.
A seguinte visão geral de sustentabilidade destaca os compromissos ESG da LPA:
O CEO Saldarriaga enfatizou uma abordagem disciplinada para o crescimento durante a teleconferência de resultados, afirmando: "Vamos implantar capital com disciplina e paciência". Essa postura cautelosa pode refletir o reconhecimento das atuais restrições financeiras da empresa e das condições desafiadoras do mercado.
Reação do mercado e perspectivas
Os investidores responderam negativamente aos resultados mistos da LPA, com as ações caindo 4,06% para US$ 6,41 em 14.08.2025. As ações estão sendo negociadas próximas à sua mínima de 52 semanas de US$ 5,898, refletindo preocupações contínuas sobre a trajetória de lucros da empresa, apesar do crescimento operacional.
Enquanto a apresentação da LPA enfatiza métricas operacionais positivas e potencial de crescimento, a significativa perda por ação de US$ 2,62 reportada na teleconferência de resultados claramente ofuscou essas conquistas. Os altos níveis de endividamento da empresa e a deterioração do crescimento do NOI de mesmas propriedades apresentam desafios adicionais que a administração precisará enfrentar para restaurar a confiança dos investidores.
O contraste entre o crescimento operacional e o desempenho financeiro da LPA sublinha as complexidades de expandir em mercados emergentes enquanto mantém a lucratividade. À medida que a empresa continua seus esforços de expansão, incluindo a entrada no mercado mexicano, os investidores provavelmente se concentrarão em melhorias nos indicadores de lucros e índices de endividamento como indicadores-chave de viabilidade a longo prazo.
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Apresentação completa: