CTO Realty Growth no 2º tri de 2025: spreads de locação de 22% impulsionam crescimento do portfólio

Introdução e contexto de mercado

A CTO Realty Growth Inc. (Nova York:CTO) divulgou sua apresentação aos investidores do segundo trimestre de 2025 em 30 de julho, destacando forte impulso nas locações e transformação contínua do portfólio. O fundo de investimento imobiliário, que se concentra em propriedades de varejo principalmente no Sudeste e Sudoeste dos Estados Unidos, reportou um Core FFO por ação de US$ 0,45 para o 2º tri de 2025, sustentando seu atrativo rendimento de dividendos de 8,8%.

As ações da empresa subiram 1,21% na sessão anterior, fechando em US$ 17,55, e mostraram impulso contínuo com um aumento de 0,68% nas negociações de pré-mercado. A avaliação atual da CTO permanece abaixo de sua máxima de 52 semanas de US$ 21,15, sugerindo potencial de valorização à medida que a empresa executa sua estratégia de crescimento.

Destaques do desempenho trimestral

A CTO Realty Growth entregou resultados sólidos no segundo trimestre, mantendo sua trajetória de crescimento com um aumento trimestral de NOI de propriedades comparáveis de 0,9%. A empresa alcançou impressionantes spreads de locação de 22% em contratos comparáveis, demonstrando sua capacidade de capturar aluguéis mais altos em seus mercados-alvo.

Conforme mostrado na seguinte visão abrangente das métricas de desempenho do 2º tri de 2025:

O valor da empresa cresceu a uma CAGR de 23% desde 2020, atingindo US$ 1,3 bilhão em 30 de junho de 2025. Da mesma forma, as receitas de propriedades aumentaram a uma CAGR de 24% no mesmo período, com receitas anualizadas de US$ 134 milhões no 2º tri de 2025. Essas taxas de crescimento refletem a execução bem-sucedida das estratégias de aquisição e locação da CTO.

As principais métricas do portfólio permanecem fortes, com ocupação locada em 93,9% e um pipeline de contratos assinados mas não operacionais (SNO) representando 4,6% do aluguel base anual (ABR) atual, ou US$ 4,6 milhões. Este pipeline proporciona visibilidade para o crescimento futuro da receita à medida que esses contratos iniciam operações.

Estratégia e transformação do portfólio

A CTO transformou estrategicamente seu portfólio para focar em propriedades de varejo de alta qualidade em mercados em crescimento. A estratégia de investimento da empresa enfatiza propriedades no Sudeste e Sudoeste dos Estados Unidos, com 83% do ABR proveniente da Geórgia, Texas, Flórida e Carolina do Norte.

A abordagem estratégica da empresa está claramente delineada em suas prioridades de investimento:

A transformação do portfólio desde 2019 foi substancial, com a área total aumentando de 1,8 milhão para 5,3 milhões de pés quadrados e o aluguel base anualizado crescendo de US$ 27,6 milhões para US$ 101,7 milhões. A empresa também mudou seu foco para propriedades de varejo com múltiplos inquilinos, que agora representam 95% do ABR em comparação com apenas 28% em 2019.

O portfólio da CTO agora consiste em 20% de varejo ancorado em supermercados (48% incluindo ativos com âncoras indiretas), 34% de centros lifestyle e 40% de power centers. Esta abordagem diversificada proporciona estabilidade enquanto mantém potencial de valorização através de oportunidades de locação e reposicionamento.

As propriedades da empresa estão localizadas em mercados com fortes perfis demográficos, como ilustrado nesta distribuição geográfica:

Com uma renda familiar média de US$ 141.000 num raio de 5 milhas e 95% do ABR proveniente dos 30 principais mercados da ULI, o portfólio da CTO está bem posicionado para beneficiar-se do crescimento populacional e do forte gasto do consumidor nessas regiões.

Impulso nas locações e futuros motores de crescimento

Um dos aspectos mais convincentes da apresentação da CTO foi sua forte execução de locações. A empresa completou 339.317 pés quadrados de locações no acumulado do ano, representando 6% de seu portfólio. Novos contratos alcançaram um impressionante spread de caixa de 81%, enquanto renovações e extensões viram um aumento de 7%, resultando em um spread combinado de 27%.

O impulso nas locações da empresa é detalhado na seguinte análise:

A CTO também está capitalizando oportunidades criadas por fechamentos recentes de lojas, com spreads de locação estimados de 40-60% em espaços anteriormente ocupados por varejistas como JoAnn e Party City. A empresa já realocou vários desses espaços para inquilinos incluindo Burlington, Boot Barn e Bob’s Discount Furniture com aluguéis significativamente mais altos.

O pipeline de contratos assinados mas não operacionais representa outro motor de crescimento, com US$ 4,6 milhões em aluguel base anual futuro que será reconhecido principalmente em 2026. Este pipeline entrega um prêmio de 14% sobre o aluguel atual em base por pé quadrado, aumentando ainda mais o potencial de crescimento de receita da empresa.

A CTO demonstrou sua capacidade de criar valor através de locações em propriedades adquiridas nos últimos anos. Por exemplo, no The Collection at Forsyth em Atlanta, adquirido em dezembro de 2022, a empresa aumentou a ocupação locada em 300 pontos base para 89% enquanto alcançava um spread comparável combinado de 11% em novos contratos.

Posição financeira e perspectivas

A CTO mantém um balanço sólido com US$ 85 milhões de liquidez em 30 de junho de 2025. A dívida líquida em relação ao valor total da empresa está em 47%, com uma relação de dívida líquida para EBITDA ajustado de 6,9x. Isso representa um leve aumento em relação aos 6,6x reportados no 1º tri de 2025, potencialmente refletindo atividade recente de aquisições.

A estrutura de dívida e cronograma de vencimentos da empresa são apresentados aqui:

Para o ano completo de 2025, a CTO forneceu orientação para Core FFO por ação diluída de US$ 1,80 a US$ 1,86 e AFFO por ação diluída de US$ 1,93 a US$ 1,98. A empresa espera crescimento de NOI de propriedades comparáveis de aproximadamente 1,0% e antecipa fazer investimentos de US$ 100-200 milhões com rendimentos iniciais de caixa alvo de 8,00-8,50%.

De uma perspectiva de avaliação, a CTO parece atrativa comparada a seus pares, negociando a um múltiplo de Core FFO 2025E de 9,4x versus a média dos pares de 12,3x. Da mesma forma, seu rendimento de dividendos anualizado de 8,8% excede significativamente a média dos pares de 4,8%, oferecendo aos investidores uma oportunidade de renda atraente.

As métricas de avaliação convincentes da empresa em relação aos pares são ilustradas nesta comparação:

Além de seu portfólio principal de propriedades, a CTO gera receita através de seu portfólio de investimentos estruturados, que totaliza US$ 108 milhões com um rendimento de 10,65%, e sua gestão e investimento na Alpine Income Property Trust (Nova York:PINE), que proporciona aproximadamente US$ 7,0 milhões em receita anual.

À medida que a CTO Realty Growth continua a executar sua estratégia focada em propriedades de varejo de alta qualidade em mercados em crescimento, a empresa parece bem posicionada para manter sua trajetória de crescimento e atrativo rendimento de dividendos, oferecendo aos investidores uma combinação convincente de renda e potencial valorização de capital.

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Apresentação completa: